市場(chǎng)每逢變化之時(shí)，同時(shí)也是精彩之處。房地產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域更是這樣。今年，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)變，買(mǎi)方心態(tài)也在轉(zhuǎn)為積極。為了應(yīng)對(duì)這樣的市場(chǎng)變化，各大樓盤(pán)顯然也在營(yíng)銷(xiāo)上進(jìn)行創(chuàng)新。

　　樓盤(pán)大打政策牌

　　在這一輪仍然由政策主導(dǎo)的行情中，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)上大打政策牌謀求更大的市場(chǎng)反響。以“營(yíng)改增”為例，就被眾多公寓樓盤(pán)作為其銷(xiāo)售的切入點(diǎn)。

　　2016年全國(guó)“兩會(huì)”期間，“營(yíng)改增”被提上議程，其中“所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣”這一表述，對(duì)于企業(yè)而言，是莫大的利好。一方面，這意味著企業(yè)在購(gòu)置商業(yè)單位改善辦公條件時(shí)，其購(gòu)置成本將降低，另一方面，這一稅收優(yōu)惠，將更好地扶持企業(yè)的利潤(rùn)控制，故此，企業(yè)亦將在置辦不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)上，更為積極。

　　記者就此采訪(fǎng)了多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，擁有商住功能，交通位置優(yōu)越，具有自主特色的高端公寓單位，將是企業(yè)著重選擇的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型。而本次稅改，雖對(duì)散戶(hù)業(yè)主的影響不大，但專(zhuān)家亦提醒，稅改落地前，業(yè)主的選購(gòu)壓力會(huì)較小，“企業(yè)入手公寓作為辦公室或員工宿舍，其購(gòu)買(mǎi)量均較大，大多以聯(lián)排單位購(gòu)買(mǎi)，或整層購(gòu)買(mǎi)，以此可見(jiàn)，散戶(hù)屆時(shí)要再入手購(gòu)買(mǎi)，其可選擇空間會(huì)受到擠壓?！?/p>

　　就市場(chǎng)市況來(lái)看，公寓產(chǎn)品果真在“營(yíng)改增”落地消息傳出后，出現(xiàn)熱銷(xiāo)之況。敏捷地產(chǎn)旗下的多個(gè)公寓項(xiàng)目都將銷(xiāo)售策略定在“營(yíng)改增”的政策籌碼上。其中蘿崗敏捷廣場(chǎng)作為商鋪、公寓、別墅三種產(chǎn)品均已在售的大型綜合體，它在“營(yíng)改增”落地消息傳出的首個(gè)周末，就創(chuàng)造出了5000萬(wàn)元的銷(xiāo)售金額，而令人感到意外的是，該項(xiàng)目除了公寓熱銷(xiāo)外，別墅產(chǎn)品也受到追捧。“在‘營(yíng)改增’消息傳出后，公寓產(chǎn)品的咨詢(xún)量、認(rèn)購(gòu)量都有明顯的增幅，更有企業(yè)一方面擔(dān)心后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一方面想得到后續(xù)的升值空間，現(xiàn)已整層入手蘿崗敏捷廣場(chǎng)的商住兩用公寓空間，打造成辦公空間?！表?xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹道，“同時(shí)，企業(yè)主來(lái)訪(fǎng)量增加，也間接地讓他們對(duì)項(xiàng)目得到更多的了解，因此在別墅單位的銷(xiāo)售商，也受到了一定程度的拉升?！?/p>

　　在走訪(fǎng)過(guò)程中，記者還意外發(fā)現(xiàn)，前往蘿崗敏捷廣場(chǎng)置業(yè)的客戶(hù)除了廣州本地客外，當(dāng)中還有來(lái)自深圳、肇慶、佛山的投資客和企業(yè)主，大多數(shù)外地客戶(hù)選擇蘿崗置業(yè)投資，主要是看中蘿崗現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格仍屬洼地狀態(tài)，但地鐵開(kāi)通后，其升值潛力不可小覷，故入手蘿崗敏捷廣場(chǎng)，這個(gè)臨近地鐵站點(diǎn)，可盡攬地鐵開(kāi)通帶來(lái)升值空間的綜合性項(xiàng)目。

　　蘿崗敏捷廣場(chǎng)的居住型LOFT，設(shè)計(jì)為三梯七戶(hù)的低密度梯戶(hù)比樓層設(shè)計(jì)，這與洋房單位的梯戶(hù)比基本一致。同時(shí)，其公寓有燃?xì)馊霊?hù)，可滿(mǎn)足業(yè)主的生活所需。另外，5米層高，讓住戶(hù)可在改造后，擁有160%的超高空間使用率——這些優(yōu)勢(shì)，對(duì)于擁有創(chuàng)新精神的新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)公司，以及購(gòu)房以自住的業(yè)主而言，都是極具置業(yè)吸引力的。

　　搞“限售”打心理牌

　　市場(chǎng)變得火熱，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始利用買(mǎi)家急于入市的心理進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。在3月初，廣州保利越秀嶺南林語(yǔ)、越秀嶺南雅筑等樓盤(pán)均發(fā)布封盤(pán)通知。而這些樓盤(pán)的封盤(pán)理由都是“等待漲價(jià)通知”。除了封盤(pán)外，樓盤(pán)本身設(shè)計(jì)的低價(jià)“限購(gòu)限售”同樣也是近期開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)花樣中的一種。

　　今年以來(lái)，從中央到地方，系列關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)、利率、公積金等利好政策相繼出臺(tái)。國(guó)內(nèi)樓市遇到自2009年以來(lái)最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。從貸款利率而言，廣州目前針對(duì)首套房的最優(yōu)惠利率可以打到82折。融360數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前廣州公積金基準(zhǔn)的貸款利率是3.25%，匯豐銀行82折后的貸款利率是4.02%；而其它85折的銀行利率則為4.17%。如此利率，甚至比當(dāng)前大部分的理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)率還低。與此同時(shí)，在如此購(gòu)房良機(jī)之下，廣州及全國(guó)不少城市都出現(xiàn)“日光盤(pán)”，一手樓盤(pán)漲價(jià)，二手樓盤(pán)反價(jià)現(xiàn)象也見(jiàn)諸報(bào)端。

　　正是借著當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于買(mǎi)家的吸引力，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售上就推出了“限購(gòu)”方式。珠光控股集團(tuán)就在公司成立20周年的時(shí)候，就推出“珠光控股集團(tuán)春季購(gòu)房節(jié)限時(shí)限購(gòu)”活動(dòng)?！跋蘖俊蓖瞥鎏鼗莓a(chǎn)品回報(bào)廣大市民。在荔灣區(qū)，珠光控股集團(tuán)在廣州打造的豪宅標(biāo)桿珠光·御景壹號(hào)項(xiàng)目，目前在售產(chǎn)品包括豪宅和公寓。豪宅為223平方米至478平方米；江畔復(fù)式公寓為面積46至92平方米的兩至四房，南向一線(xiàn)望江，比鄰省一級(jí)沙面小學(xué)、詹天佑紀(jì)念館和鐵路文化博物館、新沙面公園等。項(xiàng)目還擁有一公里的私家南向江岸線(xiàn)，比鄰地鐵黃沙站及如意坊站，自配高端商業(yè)和酒店。目前，項(xiàng)目為慶祝公司成立20周年推出三重禮活動(dòng)，包括每日抽取188份周大福999千足金生肖金猴；凡成功認(rèn)購(gòu)公寓客戶(hù)可獲砸金蛋機(jī)會(huì)一次，有8888元、18888元、38888元大禮包；特別精選部分產(chǎn)品推出特惠一口價(jià)單位。據(jù)介紹，珠光·御景壹號(hào)當(dāng)前僅推出25套一口價(jià)特惠產(chǎn)品，數(shù)量相當(dāng)有限。

　　此外，珠光位于廣州從化區(qū)珠光御景山水城和珠光山水御苑，本周特地推出10套特惠房，產(chǎn)品有76平方米的兩房，86至90平方米的三房，還有100至143平方米的三房。其中單價(jià)最便宜的售價(jià)僅為5364元/平方米，為一套位于31樓的103方三房，總價(jià)只需要55萬(wàn)。除此之外，也還有“5”字頭的76方兩房，“5”字頭的三房。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日至3月17日，從化區(qū)的一手住宅均價(jià)為7950元/平方米。這也意味著，珠光御景山水城此次推出的特惠產(chǎn)品低于從化全區(qū)均價(jià)。除珠光御景山水城外，珠光控股集團(tuán)同在從化的珠光流溪御景也在3月19日至27日期間推出10套特惠單位。

　　據(jù)介紹，自3月份舉辦“春季購(gòu)房節(jié)”以來(lái)，珠光控股集團(tuán)廣州地區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆。除了從化地區(qū)的剛需產(chǎn)品遭熱搶外，就連廣州豪宅標(biāo)桿珠光御景壹號(hào)也持續(xù)熱賣(mài)。

　　珠光旗下，御景駿庭項(xiàng)目，比鄰5號(hào)線(xiàn)地鐵東圃站，直達(dá)珠江新城，推83~120方兩至三房，月底開(kāi)售，目前火爆認(rèn)籌中，來(lái)訪(fǎng)抽獎(jiǎng)也可得周大福999千足金生肖金猴，認(rèn)籌即送，更有2萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠。據(jù)了解，珠光控股集團(tuán)在20年的發(fā)展中，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)與施工、物業(yè)管理、酒店管理、建材貿(mào)易及休閑度假村、醫(yī)藥、電商等領(lǐng)域的全面發(fā)展。該司未來(lái)將逐步增加優(yōu)質(zhì)的自持性商業(yè)物業(yè)。

　　◆經(jīng)典營(yíng)銷(xiāo)案例

　　“封盤(pán)”“反價(jià)”再現(xiàn)

　　3月初位于蘿崗的保利越秀嶺南林語(yǔ)、越秀嶺南雅筑發(fā)布封盤(pán)通知。在3月2日，有購(gòu)房者接到上述兩盤(pán)的銷(xiāo)售電話(huà)，通知項(xiàng)目仍處于封盤(pán)狀態(tài)，帶裝修均價(jià)13000-14000元/平方米，調(diào)價(jià)多少要等通知才能最后具體定下來(lái)，其透露預(yù)計(jì)漲2%-3%。按此計(jì)算，每平方米漲三四百元，以一套100平方米的單位計(jì)，總價(jià)漲3萬(wàn)-5萬(wàn)元。一直在快消市場(chǎng)上流行的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”今年在廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)上可以說(shuō)是一道非常醒目的“營(yíng)銷(xiāo)旗幟”。

　　有行業(yè)專(zhuān)家就認(rèn)為，“封盤(pán)”其實(shí)就是一種營(yíng)銷(xiāo)的行為，那些封盤(pán)的樓盤(pán)在價(jià)格上并非會(huì)漲很多，但是卻對(duì)市場(chǎng)造成一種“誘多”的心理。從營(yíng)銷(xiāo)的手段來(lái)看，“封盤(pán)待漲”其實(shí)就是一種噱頭。上述此前有封盤(pán)行為的項(xiàng)目，記者了解到，封盤(pán)動(dòng)作只是很短的時(shí)間，僅是幾天后，越秀嶺南雅筑就已經(jīng)推新?？梢钥吹?，“封盤(pán)式”營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了買(mǎi)家的看多效應(yīng)，在3月，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售一直在區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先。但在價(jià)格上，樓盤(pán)的均價(jià)卻沒(méi)見(jiàn)上漲太多。也就是說(shuō)，盤(pán)封了價(jià)沒(méi)漲，而人氣卻直線(xiàn)上升。這在當(dāng)下確實(shí)是一種很好的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的手段。

　　事實(shí)上，除了“封盤(pán)”以外，“反價(jià)”也是今年樓盤(pán)銷(xiāo)售的一大現(xiàn)象。包括南沙、花都、蘿崗、增城等區(qū)域樓盤(pán)也想借政策“暖風(fēng)”。增城時(shí)代廊橋與蘿崗時(shí)代春樹(shù)里就在今年的3月3日起全面調(diào)價(jià)；花都萬(wàn)達(dá)文化旅游城，小戶(hù)型住宅3月10日開(kāi)賣(mài)，銷(xiāo)售表示，價(jià)格會(huì)比第一期12000元的均價(jià)有所上漲，預(yù)計(jì)上漲2%-3%；南沙灣東苑的銷(xiāo)售表示，目前項(xiàng)目均價(jià)13000-16000元/平方米，過(guò)幾天可能會(huì)漲幾個(gè)點(diǎn)。

　　記者觀(guān)察

　　樓盤(pán)促銷(xiāo)更精彩

　　樓市往往在消費(fèi)市場(chǎng)中是最另類(lèi)的一個(gè)。在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)放慢銷(xiāo)售步伐，逐步升高售價(jià)。而在環(huán)境不好的年份，開(kāi)發(fā)商就會(huì)花盡一切心思，甚至降價(jià)進(jìn)行賣(mài)房。而今年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)卻是有點(diǎn)“怪”。

　　一方面政策環(huán)境變好，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)為積極。但是樓盤(pán)的推售步伐卻一點(diǎn)不敢變慢。今年3月可以說(shuō)是近幾年來(lái)政策環(huán)境最好的，但同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商在一季度推貨量最大，銷(xiāo)售力度很大的一年。另一方面，開(kāi)發(fā)商面對(duì)著“好年份”，漲價(jià)也是常規(guī)做法。但事實(shí)上，仍然有很多樓盤(pán)都對(duì)于漲價(jià)抱有“不安”。

　　總的來(lái)說(shuō)，從住宅市場(chǎng)而言，今年可以說(shuō)是“調(diào)和年”。在經(jīng)歷了利空和利好兩次大的波動(dòng)后，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)自我調(diào)整時(shí)期。從這方面看，今年樓市無(wú)論是營(yíng)銷(xiāo)還是其他方面都變得更精彩。

　　本版撰文 南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁