澳大利亞突收緊外國(guó)人買房 但房產(chǎn)投資“大門”依然保持敞開

　　進(jìn)入2015年，盡管人民幣對(duì)美元匯率走勢(shì)持續(xù)偏弱，但相對(duì)其他貨幣仍保持升值狀態(tài)。在這一大背景下，不少富豪繼續(xù)在海外置業(yè)，從曼哈頓到倫敦、從澳大利亞到新西蘭都能見到中國(guó)人的身影。然而，與此同時(shí)，澳大利亞卻要收緊外國(guó)人置業(yè)，據(jù)稱他們擔(dān)心來自中國(guó)的投資正在抬高澳大利亞國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)。

　　澳大利亞收緊外國(guó)人置業(yè)是海外置業(yè)環(huán)境將收緊的前奏嗎？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，從中長(zhǎng)期來看，預(yù)計(jì)澳大利亞的房產(chǎn)投資“大門”還是會(huì)保持敞開的狀態(tài)；若以全球資產(chǎn)配置的眼光或態(tài)度進(jìn)行投資，更好地利用國(guó)外國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的周期差異來獲得更高的資金回報(bào)率的話，國(guó)人海外資產(chǎn)配置的前景應(yīng)該是美好的。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

　　外國(guó)人買房得繳申請(qǐng)費(fèi)并需登記

　　澳聯(lián)邦政府2月25日公布計(jì)劃草案：對(duì)海外買家嚴(yán)格征收申請(qǐng)費(fèi)，以用來監(jiān)測(cè)非法購買澳房產(chǎn)及防止海外買家擾亂市場(chǎng)價(jià)格。

　　根據(jù)澳大利亞的計(jì)劃，外國(guó)人購買價(jià)值100萬澳元（約合487萬元人民幣）以下的房產(chǎn)，須繳納5000澳元（約合2.4萬元人民幣）的費(fèi)用；購買房產(chǎn)的價(jià)格每增加100萬澳元，須增繳1萬澳元費(fèi)用。此外，澳大利亞當(dāng)局還計(jì)劃對(duì)外國(guó)人購買不動(dòng)產(chǎn)的情況進(jìn)行登記，違法者將被處以最高達(dá)房產(chǎn)價(jià)值四分之一的罰款，并可能被強(qiáng)制出售所持物業(yè)。據(jù)悉，草案將于今年3月20日提交國(guó)會(huì)，具體頒布日期尚未確認(rèn)。

　　據(jù)從事澳房產(chǎn)代理的嚴(yán)先生介紹，目前他們的客戶還沒有受到影響，不過他們也提醒買家利用最后這段時(shí)間盡快完成交易。

　　隨著新加坡、加拿大等國(guó)家收緊了外國(guó)人購買房地產(chǎn)的政策，越來越多的中國(guó)投資者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了澳大利亞。

　　為何收緊？

　　外國(guó)人買房助推房?jī)r(jià)

　　本國(guó)人反而買不起房

　　瑞士信貸銀行一份報(bào)告顯示，中國(guó)買家每年會(huì)買下澳大利亞全國(guó)12%的新房，他們購買的房產(chǎn)集中于悉尼和墨爾本，分別買走新供應(yīng)房屋的18%和14%；預(yù)計(jì)中國(guó)投資者未來7年可能會(huì)向澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投資400億澳元（約合2212億元人民幣），“這可能會(huì)進(jìn)一步推高這個(gè)已是世界上最昂貴房地產(chǎn)市場(chǎng)之一的國(guó)家的房?jī)r(jià)”。

　　高力國(guó)際物業(yè)投資服務(wù)部經(jīng)理莫偉興指出，由于近年大量亞洲資本涌入澳大利亞，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)投資者與海外資本已形成不同程度的競(jìng)爭(zhēng)，而針對(duì)房產(chǎn)投資的海外資本暴增對(duì)澳大利亞尚未置業(yè)的人士的影響更為直接，不斷攀升的房屋價(jià)格已使不少澳大利亞人被迫放棄或推遲置業(yè)計(jì)劃。受民意影響，澳大利亞政府短期內(nèi)或會(huì)局部性地收緊海外投資，以協(xié)助更多本地人置業(yè)。但考慮到各類海外投資對(duì)澳大利亞的重要性，從中長(zhǎng)期來看，預(yù)計(jì)澳大利亞的房產(chǎn)投資“大門”還是會(huì)保持敞開的狀態(tài)。

　　有何影響？

　　外國(guó)人買房成本將增加

　　但只要合規(guī)買房就OK

　　如果草案通過會(huì)對(duì)中國(guó)買家有怎樣的影響呢？

　　莫偉興表示，提出以上計(jì)劃的目的是通過打擊外國(guó)人違規(guī)持有澳大利亞房產(chǎn)以增加當(dāng)?shù)厝丝色@得的房屋供應(yīng)。對(duì)于目前正在購買澳大利亞房產(chǎn)的中國(guó)買家而言，該政策旨在加強(qiáng)執(zhí)法，而非限制或收緊海外投資。中國(guó)買家通過澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)(FIRB) 的審查后，在遵守澳大利亞當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的基礎(chǔ)上，仍然可以合法購買并擁有該國(guó)物業(yè)。一旦澳大利亞以上的計(jì)劃獲得通過，海外買家的購房成本將會(huì)有所上升，對(duì)海外買家投資該國(guó)的熱情必然會(huì)造成一定打擊，但對(duì)澳大利亞房產(chǎn)海外需求持續(xù)強(qiáng)勁的狀況將不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。

　　而第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄則表示，澳收緊外國(guó)人置業(yè)不過是根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)、樓市行情進(jìn)行的調(diào)整，不能看做是海外置業(yè)環(huán)境收緊的前奏，也不會(huì)對(duì)其他國(guó)家和地區(qū)有帶動(dòng)效應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中國(guó)富豪圈中，“全球資產(chǎn)配置”的需求和理念將在未來3年內(nèi)更多地得到釋放。

　　高力國(guó)際最新的全球投資者信心調(diào)查顯示，投資者進(jìn)行境外投資是大勢(shì)所趨，但目前仍只有約14%的投資者會(huì)在常居地以外的地方配置超過50%的物業(yè)。換而言之，就全球投資者而言，海外地產(chǎn)投資暫時(shí)還不會(huì)完全取代本土地產(chǎn)投資，但仍然是地產(chǎn)投資組合中一個(gè)重要的組成部分。

　　如何投資？

　　利用國(guó)外國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　周期差異獲取穩(wěn)健收益

　　林木雄表示，目前國(guó)內(nèi)個(gè)人海外置業(yè)主要是因?yàn)橐泼裥枰蚴呛⒆幼x書需要，從資產(chǎn)投資方面考慮進(jìn)行海外置業(yè)的只占很小一部分，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)投資收租的機(jī)會(huì)仍然不少，在五年內(nèi)此方面的需求也不會(huì)有太大增長(zhǎng)。而從機(jī)構(gòu)投資來看，目前這方面的需求正在增長(zhǎng)，尤其是國(guó)家也鼓勵(lì)進(jìn)行海外并購、投資。

　　莫偉興則認(rèn)為，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來說，他們?nèi)粢匀蛸Y產(chǎn)配置的眼光或態(tài)度進(jìn)行投資，更好地利用國(guó)外國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的周期差異來獲得更高的資金回報(bào)率的話，國(guó)人海外資產(chǎn)配置的前景應(yīng)該是美好的。

　　以目前悉尼市場(chǎng)為例，2013年房?jī)r(jià)的平均升值率為10%，本地租務(wù)需求旺盛，一般公寓單位的租金回報(bào)率約在每年5.5%~6.5%之間。悉尼的建筑用地價(jià)格仍處于上升周期，而其建筑成本亦不斷穩(wěn)步上揚(yáng)，因此悉尼的房產(chǎn)市場(chǎng)尚保持樂觀的態(tài)勢(shì)發(fā)展。投資者現(xiàn)時(shí)若在悉尼購入符合其投資目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)能力的房產(chǎn)，仍屬海外資產(chǎn)配置的好選擇。