盡管樓市風(fēng)吹浪打，市中心區(qū)的學(xué)位房總是有一種“穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”的氣質(zhì)：房?jī)r(jià)漲，我先漲；房?jī)r(jià)跌，我還穩(wěn)。說(shuō)到底，因?yàn)閷W(xué)位的需求每年都客觀存在，而學(xué)位房的供應(yīng)總量有限，“不能讓孩子輸在起跑線上”的想法促使家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)位房舍得出手，因此，在這場(chǎng)供需博弈中，愈發(fā)顯出學(xué)位房這塊“金字招牌”的成色。

　　每年二三月份，很多家長(zhǎng)就會(huì)開(kāi)始物色學(xué)位房，在成交旺季到來(lái)之前，南方日?qǐng)?bào)先帶家長(zhǎng)們看一波市場(chǎng)行情，越秀、天河、海珠三大市中心熱點(diǎn)區(qū)域誰(shuí)最值得出手？數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，越秀區(qū)學(xué)位房小有漲幅，而天河與海珠則基本企穩(wěn)；相比而言，海珠學(xué)位房入手較為實(shí)惠。從年前年后對(duì)比來(lái)看，執(zhí)著于越秀教育的家長(zhǎng)們恐怕要更加及時(shí)果斷，5%的漲幅幾乎已成定局。

　　2014年回顧：

　　100萬(wàn)元以內(nèi)

　　學(xué)位房“不過(guò)夜”

　　受就近入學(xué)消息影響，2014年學(xué)位房旺季交投火爆，尤其是中心城區(qū)重點(diǎn)名校所在區(qū)域的學(xué)位房。在2014年3月份旺季，一套房十多個(gè)買家搶的情況并不鮮見(jiàn)。中心城區(qū)低總價(jià)學(xué)位房盤源更顯矜貴，100萬(wàn)元以內(nèi)學(xué)位房“不過(guò)夜”，放盤當(dāng)日即成交的情況相當(dāng)常見(jiàn)。

　　在老東山小戶型樓梯樓學(xué)位房單價(jià)動(dòng)輒都要2萬(wàn)多元/平方米以上的市場(chǎng)情況下，100萬(wàn)元能買到的房源，面積大多只有二三十平方米而已。如一套可入讀署前路小學(xué)的樓梯低層學(xué)位房，業(yè)主開(kāi)價(jià)100萬(wàn)元，物業(yè)面積還不到30平方米。

　　在學(xué)位房買家最關(guān)注的越秀區(qū)，2014年年初以來(lái)100萬(wàn)元以內(nèi)的學(xué)位房成交個(gè)案，物業(yè)面積最大都只是三十來(lái)平方米而已，戶型以樓梯樓單間居多。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，在目前信貸持續(xù)偏緊的情況下，持有學(xué)位房的業(yè)主心態(tài)相當(dāng)強(qiáng)硬，很多放售100萬(wàn)元以內(nèi)低總價(jià)房源的業(yè)主，甚至在放盤時(shí)就指明要一次性付款才有交易，按揭免談。因此，年初能在中心城區(qū)搶到100萬(wàn)元以內(nèi)名校學(xué)位房的買家，普遍都是一次性付款購(gòu)房的。

　　2014年旺季，市區(qū)學(xué)位房的價(jià)格已比2013年同期上升了至少10%-15%，但學(xué)位房買家的購(gòu)房心態(tài)卻更顯迫切。有意購(gòu)買學(xué)位房的買家當(dāng)中，大概有30%是希望能在短時(shí)間內(nèi)看中合適的物業(yè)并順利完成交易的。除了受對(duì)學(xué)位房?jī)r(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升的看漲預(yù)期影響外，部分購(gòu)房意愿較迫切的買家更關(guān)注的是家中適齡子女即將入學(xué)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。

　　去年，市場(chǎng)上如培正小學(xué)、東川路小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)等越秀區(qū)省級(jí)重點(diǎn)名校的學(xué)位房最為搶手，即使是樓齡較長(zhǎng)的樓梯樓物業(yè)，單價(jià)普遍都要2.8萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米以上。合富置業(yè)廟前直街分行主管姚植玲表示，帶有省一級(jí)學(xué)校培正小學(xué)學(xué)位的物業(yè)，放盤量非常少，而且業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)，價(jià)格一向堅(jiān)挺。即使是較長(zhǎng)樓齡的樓梯樓學(xué)位房，市場(chǎng)均價(jià)也在3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米左右，小面積單位的成交單價(jià)更上浮至3.7萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米，比前年每平方米上升了2000元-3000元/平方米。

　　部分學(xué)位房熱點(diǎn)區(qū)域，業(yè)主對(duì)一次性付款的買家仍存在少許讓價(jià)空間。合富置業(yè)農(nóng)林下路分行主管楊成金表示，帶學(xué)位的樓梯樓物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米左右，業(yè)主比較偏好一次性付款的買家，碰上可以一次性付款的買家，業(yè)主也有可能愿意給予2萬(wàn)-5萬(wàn)元的議價(jià)空間。

　　受小學(xué)2015年100%劃片就近入學(xué)以及2017年初中95%生源就近確定政策的影響，老東山片區(qū)的一些雙學(xué)位房，在傳統(tǒng)的淡季顯得頗“不合群”，2014年8月，價(jià)格逆市上揚(yáng)。據(jù)了解，帶有培正小學(xué)、培正中學(xué)、第七中學(xué)等名校的雙學(xué)位房單價(jià)直超5萬(wàn)元。

　　中介經(jīng)紀(jì)透露，為了能買雙學(xué)位房，不少買家都會(huì)主動(dòng)加價(jià)，帶有“雙學(xué)位”字眼的房源比普通學(xué)位房更容易引起買家的注意，“甚至有買家進(jìn)鋪就直接咨詢有無(wú)雙學(xué)位房的放盤信息，對(duì)其他的房源并無(wú)興趣”。有業(yè)內(nèi)人士表示，受到市場(chǎng)供需的影響，雙學(xué)位房?jī)r(jià)格近幾年會(huì)以每年30%的幅度上升。

　　越秀漲勢(shì)明顯，天河與海珠“按兵不動(dòng)”

　　2015年預(yù)測(cè)：

　　市區(qū)學(xué)位房三大熱門：越秀、天河、海珠，就2015年開(kāi)年來(lái)看，越秀漲勢(shì)明顯，天河與海珠目前還“按兵不動(dòng)”?？傮w而言，對(duì)越秀教育“一往情深”的話，盡早入手或能有所斬獲，海珠價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠。

　　越秀：開(kāi)年就漲5%

　　進(jìn)入2015年，越秀區(qū)學(xué)位房就漲了5%，署前路、東川路和東風(fēng)東學(xué)位房三大“金剛”都反應(yīng)迅速。

　　作為越秀區(qū)的熱門之一，署前路小學(xué)學(xué)位房與去年相比小有漲幅。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，目前，署前路學(xué)位房樓梯樓均價(jià)為3.5萬(wàn)-3.6萬(wàn)元/平方米，如果買60平方米的樓梯樓大約是210萬(wàn)元左右；預(yù)算300萬(wàn)可買70平方米的3房電梯樓。而在2014年3月，200萬(wàn)還可以買到60-70平方米左右的樓梯房，也就是說(shuō)，同樣面積的樓梯房，今年漲了差不多接近10萬(wàn)元。

　　據(jù)了解，70平方米左右的三房性價(jià)比較高，但署前路地段較少有放盤，一般家長(zhǎng)客只能選擇60平方米左右的兩房單位，而由于地段問(wèn)題，能入讀署前路小學(xué)的電梯樓單位不多，而且面積大，總價(jià)相對(duì)較高，至少手持300萬(wàn)元才能考慮。很多家長(zhǎng)客會(huì)看中東山口板塊的地段優(yōu)勢(shì)，在小朋友2、3歲的時(shí)候已經(jīng)購(gòu)入學(xué)位房，在適齡讀書(shū)前用來(lái)放租。總體而言，該板塊的學(xué)位房樓梯樓選擇相對(duì)較多，而電梯樓較少。

　　相比較而言，東川路小學(xué)學(xué)位房盤源比較充足，兩房三房的間隔都是買家比較熱求的戶型。目前區(qū)域周邊的樓梯樓成交均價(jià)為2.8萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，而電梯樓物業(yè)成交均價(jià)為3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格比年前有5%左右的升幅。部分急于在本年度入學(xué)的家長(zhǎng)客買家，成交的速度比較快。

　　提到越秀就不能不提東風(fēng)東。東風(fēng)廣場(chǎng)五期去年7月份開(kāi)盤，主推50-150平方米單位，戶型涵蓋一至三房，開(kāi)盤價(jià)60000元/平方米，該項(xiàng)目帶省一級(jí)東風(fēng)東路小學(xué)學(xué)位。一次性付款可享97折，按揭付款可享98折，分期付款可享97折。48平方米賣300萬(wàn)的“天價(jià)”學(xué)位房曾一度成為城中熱門話題。

　　今年?yáng)|風(fēng)東學(xué)位行情如何？記者了解到，就目前而言，越秀區(qū)學(xué)位房整體比年前有5%的漲幅，東風(fēng)東概不例外，不過(guò)除此而外，并未有“異軍突起”的跡象。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)時(shí)能入讀東風(fēng)東小學(xué)的電梯樓學(xué)位房預(yù)算至少要300萬(wàn)元以上。入讀東風(fēng)東路小學(xué)的50-60平方米樓梯樓學(xué)位房，預(yù)算即使在200萬(wàn)元以內(nèi)都可以買得到。

　　天河：華陽(yáng)略降，華景堅(jiān)挺

　　與越秀區(qū)開(kāi)年就漲得迫不及待相比，天河區(qū)學(xué)位房?jī)r(jià)位比較穩(wěn)當(dāng)，甚至略有小降。

　　想入讀華陽(yáng)小學(xué)的家長(zhǎng)們可以關(guān)注一下，雖然這個(gè)片區(qū)的學(xué)位房以較舊小區(qū)的樓梯樓為主，但是對(duì)比去年與現(xiàn)在的價(jià)格數(shù)據(jù)可以看到，總價(jià)略有降低。

　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2014年入讀華陽(yáng)小學(xué)的學(xué)位房，如：林和東、紫荊花園等的60平方米兩房單位，總價(jià)在195萬(wàn)元左右；今年，上述單位的總價(jià)在170萬(wàn)-180萬(wàn)元左右。而電梯樓方面，買家考慮較多的耀星華庭25平方米左右的單間，去年單價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在130萬(wàn)元左右；今年大致持平。僑林苑50平方米左右的一房單位，去年總價(jià)在210萬(wàn)元左右，而80平方米左右的兩房單位，總價(jià)在230萬(wàn)-250萬(wàn)元，90平方米的三房單位則要300萬(wàn)-350萬(wàn)元。今年上述物業(yè)的報(bào)價(jià)則分別是：160萬(wàn)-170萬(wàn)元，250萬(wàn)元左右，310萬(wàn)元左右?？傮w都小有降低。當(dāng)然，不排除旺季還未真正到來(lái)的緣故。不過(guò)，就目前的價(jià)格來(lái)看，家長(zhǎng)們可以多加關(guān)注，比起去年3月份實(shí)惠了不少。

　　華景新城的小面積物業(yè)一直較受歡迎。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，去年3月份，華景新城兩房、三房的電梯樓，市場(chǎng)均價(jià)為2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米，樓齡新、間隔好的物業(yè)放盤價(jià)相對(duì)較高，小部分一房一廳的小面積物業(yè)，成交單價(jià)更超過(guò)3.3萬(wàn)元/平方米。而在今年，華景新城兩房的電梯樓，市場(chǎng)均價(jià)為2.5萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米，華景新城三房的電梯樓，南向市場(chǎng)均價(jià)為2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米；北向市場(chǎng)均價(jià)為2.6萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米；一房一廳的小面積物業(yè)，成交單價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米左右。從報(bào)價(jià)來(lái)看，小面積物業(yè)的單價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺。

　　海珠：2.5萬(wàn)可入手省級(jí)學(xué)位房

　　與越秀和天河相比，海珠區(qū)省級(jí)重點(diǎn)學(xué)位房?jī)r(jià)格相對(duì)較實(shí)惠一些，155萬(wàn)元左右即可入手65平方米左右的樓梯三房，178萬(wàn)元左右可以買入74平方米的電梯兩房。

　　穗花小學(xué)、江南二小等都是買家較關(guān)注的學(xué)位房成交熱點(diǎn)。合富置業(yè)穗花分行主管王鳳表示，能入讀穗花小學(xué)的學(xué)位房可以考慮穗花新村65平方米的三房樓梯樓單位或者74平方米的兩房電梯樓單位，單價(jià)均在2.4萬(wàn)元/平方米。而能入讀江南二小的學(xué)位房，樓梯樓可以選擇江南西的紫山大街、紫玉大街60-70平方米的兩房單位，電梯樓可選擇南天閣的單位，90平方米的兩房，均價(jià)在2.3萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平方米，不過(guò)放盤量較少。目前板塊內(nèi)的學(xué)位房買家類型多為改善型買家，資金條件充裕，能夠一次性付款。

　　對(duì)比去年3月份的數(shù)據(jù)可以看出，海珠學(xué)位房總體價(jià)格目前比旺季略低。去年3月份，穗花學(xué)位房的單價(jià)在2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平方米；江南二小的單價(jià)則與目前持平。

　　專題撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾