插圖/陳健怡自貿(mào)區(qū)的傳聞讓南沙樓盤“自然就有超人氣”梁棟賢/攝外地買家撐起南沙樓市梁棟賢/攝

　　文/羊城晚報(bào)記者 詹青 張秀欽

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　　庫存指標(biāo)：消化周期高達(dá)23個月

　　10月份銷售的回暖并沒有讓南沙一手住宅的高庫存有根本性改善，截至10月，一手住宅的庫存量仍然高達(dá)23個月，相比7月底的22個月非但沒有下降，還有所上升。

　　今年以來，樓市成交低迷，投資意愿低迷，原本看好的南沙樓市遭遇較大打擊。雪上加霜的是，在增城、從化、黃埔、蘿崗得到行政規(guī)劃調(diào)整利好的同時，南沙卻出現(xiàn)了自貿(mào)區(qū)被叫停的利空。廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三個季度，南沙一手住宅的成交套數(shù)為4011套，與同比的5998套數(shù)減少三成。與此形成鮮明對比的是，今年南沙供應(yīng)出現(xiàn)大幅增加，今年前三季度，一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)10711套，與同比6098套增加七成。一增一減，導(dǎo)致南沙一手住宅消化率只有37%，一手住宅的庫存量居高不下。

　　在各種利好的刺激之下，全國樓市在10月份開始出現(xiàn)回暖跡象，南沙樓市也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。房產(chǎn)點(diǎn)評網(wǎng)分析師李權(quán)基介紹，10月份南沙看房人數(shù)比七八月份有了三四成的增幅，成交也有所上升。網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月份南沙一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)為890套，達(dá)到今年的最高峰，環(huán)比有了五成的漲幅。

　　即使如此，南沙一手住宅庫存依然高企，截至11月17日，南沙一手住宅庫存套數(shù)10922套，比7月底的9060套有所提升，目前庫存房子的套數(shù)在全市11區(qū)僅次于花都和番禺，庫存消化周期高達(dá)23個月，數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，其一手住宅庫存消化周期在全市11區(qū)中位列第二位，僅次于越秀的29個月。李權(quán)基表示，年底市場有所好轉(zhuǎn)，南沙不少樓盤都計(jì)劃加大推貨力度，庫存有進(jìn)一步提升的可能。

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　　買家構(gòu)成指標(biāo)：外地買家高達(dá)九成

　　限購之前，南沙就有不少來自深圳、東莞、佛山等地的買家，限購之后，外地買家比例降低，但其中外區(qū)買家依然占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。兩年前碧桂園天璽灣開盤時，有關(guān)人士表示，除了小部分買家來自南沙碧桂園的業(yè)主，大多數(shù)都是南沙以外的買家。李權(quán)基介紹，到今年年中在南沙買房的買家中，約八九成來自南沙區(qū)外。

　　作為商業(yè)、商務(wù)不太發(fā)達(dá)的南沙，原先居民較少，區(qū)外買家占比高很正常。讓人吃驚的是，李權(quán)基說，區(qū)外買家中，又約有六七成是投資客，以今年南沙一手房前三季度賣出4011套計(jì)算，相當(dāng)于3000多套為區(qū)外買家，當(dāng)中又約有2000套為投資客所買。如此高的投資比例，為廣州其他10區(qū)無法相比，也正是因?yàn)槿绱?，南沙的成交受政策影響特別大，2012年和2013年在國家級新區(qū)等利好帶動下，南沙樓市非?；鸨?，今年南沙自貿(mào)區(qū)曾一度被喊停，樓市陷入低迷，近期利好消息再傳，樓市供應(yīng)和成交又出現(xiàn)“井噴”勢頭。

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　　開發(fā)商構(gòu)成指標(biāo)：大開發(fā)商占主流

　　今年年初，南沙區(qū)2013NJY-3地塊出讓，由萬達(dá)集團(tuán)摘得。去年第三季度，南沙黃閣汽車城南部2013NJY-2地塊出讓，由保利置業(yè)旗下的保睿房地產(chǎn)公司以5224元/平方米的樓面地價拿下，成為南沙當(dāng)時的新地王。而在2012年10月，富力地產(chǎn)以3287元/平方米的樓面地價拿下南沙地王……

　　自南沙晉身國家級新區(qū)以來，大開發(fā)商對南沙的熱情高漲，每塊住宅、商業(yè)用地出讓，基本都能見到它們的身影。在大鱷的競爭下，實(shí)力稍遜的中小開發(fā)商在南沙土地市場上所獲甚少，南沙樓市漸成大鱷的天下。到了今年，大鱷所拿項(xiàng)目進(jìn)入商品房銷售狀態(tài)，所占市場比例也越來越高，成交量也不錯。成交數(shù)據(jù)顯示，今年成交前10名一手住宅樓盤當(dāng)中，主要來自越秀地產(chǎn)、碧桂園、富力、時代、凱德等知名開發(fā)商旗下的樓盤。

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　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)指標(biāo)：60-90平方米占25%

　　在成為投資天堂之前，南沙不少樓盤定位為廣州甚至東莞、深圳買家度假天堂，產(chǎn)品走休閑、度假路線，包括不少別墅，建筑面積相對較大。當(dāng)南沙充斥大量投資客后，90-120平方米的洋房就成了主力單位，并且60-90平方米的單位成交占比迅速上升，今年前三季度達(dá)25%，比去年的19%上升了6個百分點(diǎn)。

　　今年前三個季度，南沙一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積116.78萬平方米、10711套，套均面積109平方米，比起全市平均的118平方米小9平方米。南沙一手住宅成交面積44.52萬平方米、4011套，套均面積111平方米，比全市平均的115平方米小4平方米。南沙最近一手住宅供應(yīng)、成交套均面積低于全市平均水準(zhǔn)在意料之中，畢竟它是投資旺盛的區(qū)域，投資客喜歡的是中小面積單位，主打投資的開發(fā)商推出的單位當(dāng)然也以中小面積產(chǎn)品為主。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年、2012年，南沙成交占比最大的是120-144平方米的洋房，超過四成，2013年之后該類型產(chǎn)品成交占比縮至27%，一年時間就減少了13個百分點(diǎn)。去年90-120平方米產(chǎn)品的成交占比達(dá)四成，成為新的領(lǐng)頭羊。今年前三季度，90-120平方米產(chǎn)品成交占比仍為最高，但跌至37%，120-144平方米單位跌至18%。與此同時，60-90平方米洋房成交占比迅速上升，今年前三季度已達(dá)25%，2011-2013年該面積段產(chǎn)品的成交占比分別是12%、11%、19%。李權(quán)基表示，60-90平方米的產(chǎn)品成交增幅越來越大，在南沙這個面積段產(chǎn)品將會成為趨勢，將成為南沙購買意向的重點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，南沙總價120萬元以下房子越來越少，而150萬元以上的房子則快速增長，從2011年占比的5%升至現(xiàn)在的27%，占比為最高，一方面是中小面積產(chǎn)品成交占比越來越大，另一方面是總價的上升，說明了南沙房價處于快速上升當(dāng)中。

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　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)：全面起飛尚需時日

　　根據(jù)2013年9月出臺的南沙新區(qū)總體規(guī)劃，南沙將重點(diǎn)發(fā)展航運(yùn)物流、裝備制造、科技智慧、商業(yè)服務(wù)和健康旅游五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中工業(yè)方面分別主導(dǎo)汽車裝備、重型機(jī)械裝備、海洋和環(huán)保工業(yè)、城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)；物流方面，規(guī)劃物流基地，建設(shè)集散中心和配送規(guī)劃至2020年人口將達(dá)200萬，2025年達(dá)300萬人。

　　在剛剛過去的10月底，南沙舉辦重大投資項(xiàng)目簽約儀式，設(shè)計(jì)投資總額約1113億元，表現(xiàn)了大投資項(xiàng)目對南沙未來的信心。如珠江金融租賃公司項(xiàng)目計(jì)劃總投資320億元，對推動南沙新區(qū)造船、汽車、重型裝備制造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將發(fā)揮重要作用；計(jì)劃投資21.5億元的南沙近洋國際汽車綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，以及總投資12.42億元的南沙國際汽車物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也已經(jīng)簽約落戶南沙。據(jù)了解，自去年以來，南沙新區(qū)累計(jì)簽約項(xiàng)目超過7000億元，形成了汽車、船舶及海洋工程裝備、港航物流、電子信息、精細(xì)化工、精品鋼等產(chǎn)業(yè)集群，打造了全國第5個、全省首個封關(guān)運(yùn)作的保稅港區(qū)。

　　從目前情況來看，南沙產(chǎn)業(yè)格局已呈現(xiàn)全面飛躍階段，不過離完善尚需5-10年，在產(chǎn)業(yè)帶動人口方面，去年年末南沙的人口仍不足百萬。省情調(diào)查研究與對策咨詢專家胡剛對此也深表疑慮：南沙的產(chǎn)業(yè)以技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主，如汽車、造船等大型產(chǎn)業(yè)，這類產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值很高，但需要的員工不多，恐怕無法在預(yù)期時間內(nèi)達(dá)到300萬人口。

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　　配套健全指標(biāo)：未來一兩年大改善

　　南沙的生活配套還處于尚未健全的階段，尤其是三甲醫(yī)院的配套為空白，南沙居者就醫(yī)尷尬。但從配套體系上看，南沙醫(yī)療、教育、交通這三大體系的配套正在加速建設(shè)中，預(yù)計(jì)在未來一兩年生活配套體系就可基本完善。

　　日前，華南師范大學(xué)第二附屬中學(xué)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目在廣州公共資源交易中心完成招標(biāo)，選址南沙區(qū)蕉門河地段，主體部分預(yù)計(jì)在明年9月完工投入使用，屆時為3600人。資料顯示，在南沙濱海新城，除了已建好的廣州外國語學(xué)校、廣大附中、廣大附小、廣鐵一中，還將建成廣州外國語學(xué)校附屬小學(xué)、幼兒園等。此外，南沙中心醫(yī)院掛牌更名為廣州市第一人民醫(yī)院南沙醫(yī)院，意味著南沙也有了三甲醫(yī)院。南沙醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)還計(jì)劃今年投入18億元，列入今年開工建設(shè)的項(xiàng)目包括市婦女兒童醫(yī)療中心南沙院區(qū)、南沙區(qū)第一人民醫(yī)院綜合病房樓等。

　　去年8月，地鐵4號線南延段已全面施工，起始于金洲，終止于南沙客運(yùn)港，擬在2016年建成。而今年南沙將新增5條以上公交線路，至2018年新增28條以上公交線路，龍穴島公交站場和蕉門公交總站綜合改造項(xiàng)目已進(jìn)入可行性研究階段。

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　　政策環(huán)境指標(biāo)：從國家新區(qū)到自貿(mào)區(qū)

　　2011年，南沙被寫進(jìn)國家“十二五”規(guī)劃，并定位為深化粵港澳合作的七大重點(diǎn)項(xiàng)目之一；2012年9月，南沙成為繼上海、天津、重慶等之后，第6個獲此殊榮的“國家新區(qū)”，同年10月，《南沙新區(qū)規(guī)劃》出臺。隨后，南沙區(qū)總體規(guī)劃通過，廣州第二機(jī)場確定落戶在南沙，未來還將修建4條國家鐵路、5條地鐵、4條城軌，保證在40分鐘之內(nèi)通達(dá)整個珠三角。

　　隨后兩年間，濱海新城規(guī)劃出爐，南沙合并周邊的東涌、欖核、大崗，成為廣州面積第四大的行政區(qū)，而“自貿(mào)區(qū)”概念出世則給這片熱土埋下迄今未解的最大“懸念”。去年7月，南沙大力宣傳自貿(mào)區(qū)的概念，“南沙熱”到達(dá)高潮，樓市在整體開始下挫的大背景下走出獨(dú)立的“上揚(yáng)行情”。但自貿(mào)區(qū)一度叫停，靠政策“吃飯”的南沙一時大受打擊。但“自貿(mào)區(qū)”消息現(xiàn)在又現(xiàn)，粵港澳自貿(mào)區(qū)申報(bào)已獲各部委審核同意，正待國務(wù)院批準(zhǔn)。

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　　二手承接力指標(biāo)：投資客多一手競爭大

　　今年前三季度，與一手樓市一樣，南沙的二手樓市報(bào)價與成交量也是一路下滑，尤其是5月，中央叫停自貿(mào)區(qū)申請之后，一度陷于停滯狀態(tài)。據(jù)介紹，南沙出現(xiàn)中介地鋪關(guān)鋪潮，如今樓市有所回暖，重新開張的的中介不多，多數(shù)業(yè)主不愿降價出售，寧可空置等待后市。從市場結(jié)構(gòu)來看，南沙二手樓市有自己的特點(diǎn)，首先無論是業(yè)主還是買家，投資客占到較高的比例，用以自住的買家并不多，出租的更少，樓盤空置率高，二手樓市無論是出售還是出租，承接力均有限。

　　其次，南沙的樓盤規(guī)模較大，后續(xù)可供開發(fā)面積較多，市場可售存量大，二手受一手?jǐn)D兌嚴(yán)重，一、二手倒掛嚴(yán)重，不少二手物業(yè)尤其是2013年以后的物業(yè)，基本已是“降無可降”。再次，南沙二手市場也是“購買前景型”，購入物業(yè)的買家多看好長線投資收益，對于短線的漲跌不太敏感，大多業(yè)主還是價格咬得很緊，總體上呈現(xiàn)“有價無市”的特征。