香港著名實(shí)業(yè)家霍英東晚年有一個(gè)夢(mèng)想，要在珠三角找一個(gè)面向大海、面向國(guó)際的地方，將其建設(shè)成一個(gè)現(xiàn)代化海濱新城。他在家鄉(xiāng)番禺的最南端，發(fā)現(xiàn)了南沙。從地圖上看，南沙猶如一片舒展的芭蕉葉，平鋪在珠江的出?？凇Ｗ鳛閺V州唯一臨海的區(qū)域，南沙有25公里長(zhǎng)的海岸線，是珠江口上的天然良港。這里地處粵港澳的幾何中心，水路距香港38海里，距澳門(mén)41海里，方圓100公里有深圳、東莞、珠海、中山、佛山、江門(mén)等14個(gè)大中城市。先天條件優(yōu)越，南沙屢次成為政策青睞對(duì)象，然而其產(chǎn)業(yè)、人才、配套等后天缺陷也異常明顯。在高期望值與底蘊(yùn)不足的矛盾交織中，南沙樓市近幾年來(lái)歷經(jīng)浮沉。在今年年中南沙樓市曾急轉(zhuǎn)直下。而對(duì)高企的庫(kù)存壓力。在政策光環(huán)忽明忽暗之下，南沙樓市開(kāi)始自我救贖？

　　政策市下幾經(jīng)沉浮

　　開(kāi)發(fā)南沙，是霍英東事業(yè)的最后一根柱石。1985年，霍英東來(lái)到南沙時(shí)，南沙還是一片爛灘涂，沒(méi)有路、沒(méi)有橋，被稱(chēng)為番禺的“西伯利亞”。隨后，他買(mǎi)進(jìn)南沙東部22平方公里土地，并投巨資給南沙進(jìn)行路橋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　霍英東的“小南沙”概念，很快就被融進(jìn)政府的“大南沙”戰(zhàn)略。20年后的2011年，南沙被寫(xiě)進(jìn)國(guó)家“十二五”規(guī)劃，并定位為深化粵港澳合作的七大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。承載眾望的一紙規(guī)劃，攪動(dòng)南沙置業(yè)熱潮的神經(jīng)，該區(qū)域的樓市風(fēng)生水起領(lǐng)漲廣州。但隨后的南沙樓市卻在政策利好和利空的攪動(dòng)下經(jīng)歷了一場(chǎng)場(chǎng)過(guò)山車(chē)式的漲跌。

　　時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011年，是南沙“十二五”規(guī)劃元年，這一年南沙房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，由7000-8000元/平方米急速漲破10000元/平方米。2012年上半年，南沙的房?jī)r(jià)再度回歸7字頭。

　　直到2012年9月，南沙是繼上海、天津、重慶等城市之后，第6個(gè)獲此殊榮的地區(qū)。新一輪牛市再次開(kāi)啟，南沙房?jī)r(jià)重新站上了萬(wàn)元的高臺(tái)。

　　同年10月，洋洋灑灑40多頁(yè)的《南沙新區(qū)規(guī)劃》鋪陳在世人眼前，政府計(jì)劃用13年的時(shí)間，重點(diǎn)發(fā)展航運(yùn)物流、裝備制造、科技智慧、商業(yè)服務(wù)和健康旅游五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，到2025年，南沙用地規(guī)模將擴(kuò)大至300平方公里，人口規(guī)模增至300萬(wàn)，服務(wù)業(yè)增加值占整個(gè)GDP比重的65%左右。??

　　隨后兩年間，濱海新城規(guī)劃出爐；吞并番禺東涌、欖核、大崗三鎮(zhèn)，成為廣州面積第四大區(qū)。據(jù)廣州南沙新區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南沙區(qū)域目前總共有68家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，包括萬(wàn)科、保利、碧桂園等知名房企。2013年，南沙房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目逾40個(gè)，面積約318萬(wàn)平方米。發(fā)展動(dòng)作太慢，定位不清晰，政策紅利被提前透支，從2013年6月開(kāi)始，南沙房?jī)r(jià)再次回到9字頭。自貿(mào)區(qū)概念的出爐重新注入了一只強(qiáng)心針。2013年7月，南沙政府鋪天蓋地宣傳南沙自貿(mào)區(qū)的概念，此后南沙樓市便以超乎尋常的速度瘋漲至1萬(wàn)-1.3萬(wàn)/平方米，開(kāi)發(fā)商甚至捂盤(pán)惜售。?

　　但在“自貿(mào)區(qū)”申報(bào)遲遲未有消息之下，南沙樓市再度陷入僵局，今年上半年售價(jià)雖然保持在1.1萬(wàn)元/平方米左右，但成交量已萎縮。今年6月初，原本已鐵板釘釘?shù)哪仙匙再Q(mào)區(qū)申報(bào)遭遇暫緩，區(qū)域內(nèi)樓市急轉(zhuǎn)直下。

　　廣州陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，自5月份自貿(mào)區(qū)申報(bào)被中央叫停后，南沙新房成交套數(shù)迅速陷入低谷至376套，與5月份相差192套。

　　低價(jià)換來(lái)的成交飆升

　　當(dāng)走出南沙交通生命線4號(hào)線的蕉門(mén)、金洲等站，手持著樓書(shū)的六七個(gè)銷(xiāo)售員便會(huì)迅速靠近，“靚女，來(lái)看樓嗎？有優(yōu)惠。”政策未明的南沙，樓盤(pán)銷(xiāo)售變得更為積極。大開(kāi)發(fā)商的率先降價(jià)，打開(kāi)了南沙樓市的下跌空間。在南沙港快速路沿線上上，隨處可見(jiàn)各大樓盤(pán)掛出的廣告宣傳語(yǔ)，其中有樓盤(pán)的廣告上還打出“0元購(gòu)房”的字眼。

　　一度低迷的南沙樓市，如今看似正慢慢恢復(fù)元?dú)狻Ｄ仙辰鹈癁?、星河山海灣、富力天海灣、南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，你可以看到攢動(dòng)的人頭和馬路上那長(zhǎng)長(zhǎng)的車(chē)龍。至少在賬面上，數(shù)字開(kāi)始變得好看。從網(wǎng)易數(shù)據(jù)上看，南沙新房網(wǎng)簽量近來(lái)逐月上漲，7-9月份的網(wǎng)簽套數(shù)分別為482套、507套、564套。截至10月27日，南沙新房在10月份的網(wǎng)簽套數(shù)已達(dá)到743套，遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)亟衲昵叭齻€(gè)季度月度冠軍1月份的578套。在全市范圍內(nèi)比較，南沙排名第三，略次于番禺909套、增城854套的水平。

　　“這幾個(gè)月南沙樓市的成交放大，和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商普遍打折促銷(xiāo)有很大關(guān)系。南沙是廣州各大區(qū)域中降幅最大的區(qū)域，降幅能達(dá)到20%，大盤(pán)小盤(pán)都有不同幅度的價(jià)格促銷(xiāo)，引來(lái)不少抄底客?！?方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析說(shuō)，國(guó)慶前出臺(tái)的限貸放松政策對(duì)南沙樓市刺激也很大，10月份的成交額迅速到達(dá)高位。某即將開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者透露：“是想等自貿(mào)區(qū)政策批下來(lái)了再開(kāi)盤(pán)，但等了幾個(gè)月后，等不及了，下半年會(huì)盡快開(kāi)盤(pán)，價(jià)格到時(shí)候隨行就市?！痹诮衲晗掳肽辏仙硡^(qū)預(yù)計(jì)將有21個(gè)樓盤(pán)推新貨。鄧浩志說(shuō)，從目前趨勢(shì)判斷，到年底前，南沙樓市成交預(yù)計(jì)能繼續(xù)維持回暖態(tài)勢(shì)，但前提是，開(kāi)發(fā)商要繼續(xù)保持低價(jià)策略，這樣銷(xiāo)售任務(wù)基本能保障。10月份，南沙新房網(wǎng)簽套數(shù)在成為年度新高的同時(shí)，網(wǎng)簽均價(jià)滑至9495元/平方米。

　　事實(shí)上，除了要應(yīng)對(duì)政策利空的風(fēng)險(xiǎn)，南沙樓市巨大庫(kù)存是不可忽略的因素。明顯供過(guò)于求，其實(shí)是整個(gè)廣州樓市普遍頭疼的難題，但南沙問(wèn)題最甚。廣州房管局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，廣州原十區(qū)一手住宅成交面積同比減少近三成，但同期供應(yīng)量同比增加了184萬(wàn)平方米，這也導(dǎo)致整體消化率只有0.59。消化率最差的是南沙，只有0.38。時(shí)代周報(bào)記者獲得合富輝煌提供的數(shù)據(jù)，截至9月底，整個(gè)南沙的樓市存量約115.6萬(wàn)平方米，去化周期已逼近23.5個(gè)月，遠(yuǎn)超15個(gè)月的警戒線。

　　等待兩類(lèi)重大題材

　　作為廣州最為特殊的區(qū)域，南沙享受的利好是其他區(qū)所無(wú)法匹及的，能否依靠強(qiáng)硬的資本支撐起快速良性的發(fā)展，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，南沙正在等待兩大重要題材。限購(gòu)松綁是其中之一，廣州市政府已在表態(tài)爭(zhēng)取放松限購(gòu)。10月1日，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂曾對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)，就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，廣州已準(zhǔn)備好了一套辦法。

　　“廣州放松限購(gòu)，估計(jì)會(huì)采取分步走的做法，先從南沙、花都等外圍區(qū)域開(kāi)始，先從庫(kù)存量大的大戶(hù)型開(kāi)始?！贝鞯铝盒袕V州公司總經(jīng)理黎慶文對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，預(yù)計(jì)最遲春節(jié)前，廣州就會(huì)有所動(dòng)作。

　　“南沙是特殊的，政策更要有所傾斜，一旦放開(kāi)限購(gòu)，來(lái)自珠三角與港澳的人才與投資便會(huì)注入南沙，引進(jìn)技術(shù)與資金，落實(shí)國(guó)家新區(qū)利好，進(jìn)一步釋放南沙的升值潛力。” 廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，盡管目前并無(wú)取消限購(gòu)，但兩次傳出均位于南沙，也證明了南沙的特殊性與領(lǐng)先性。

　　韓世同說(shuō)，目前南沙樓市存在的庫(kù)存超量，只是其中問(wèn)題之一。影響南沙樓市發(fā)展的因素還有產(chǎn)業(yè)人口、交通、居住配套、政策和房?jī)r(jià)等，南沙的產(chǎn)業(yè)定位依然不清，拉動(dòng)投資的效果也大打折扣，短板效應(yīng)下也考驗(yàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資的成敗。在韓世同看來(lái)，南沙將要推出13塊土地，歡迎各地企業(yè)把總部遷進(jìn)南沙，也是希望帶來(lái)更多的產(chǎn)業(yè)人口。南沙目前常住人口為72萬(wàn)，計(jì)劃到2030年增加到300萬(wàn)人口。如何吸引這些人來(lái)南沙，除了國(guó)家級(jí)新區(qū)外，另一個(gè)吸引點(diǎn)就是自貿(mào)區(qū)。

　　多位業(yè)內(nèi)人以及專(zhuān)家都一直認(rèn)為，南沙成為自貿(mào)區(qū)是必然事件。“自貿(mào)區(qū)的夢(mèng)是可以做的?！编嚭浦菊f(shuō)。