限購(gòu)政策調(diào)整首月，佛山樓市銷量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。根據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局公布數(shù)據(jù)，佛山8月新房成交額達(dá)84.36億元，創(chuàng)造了2010年1月以來(lái)單月最高成交額。

　　此外，8月新建住宅成交套數(shù)、面積分別為9459套和104.16萬(wàn)平方米，均創(chuàng)下2010年12月以來(lái)佛山單月最高；8月新房平均成交單價(jià)環(huán)比下滑3.42%，為8099.31元/平方米。

　　禪城南海順德以價(jià)換量明顯改善型買家增多

　　從五區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)看，受限購(gòu)政策調(diào)整影響最大的是禪城、南海、順德三區(qū)。禪城區(qū)8月份一手房成交套數(shù)、總金額分別為1305套和11.74億元，成交套數(shù)和面積環(huán)比7月份激增超五成，成交總金額環(huán)比增長(zhǎng)超四成。南海區(qū)的漲幅與禪城區(qū)基本持平，但在市場(chǎng)總量方面，南海區(qū)依然居五區(qū)之首，成交總套數(shù)4306套、總金額超過(guò)40億元。順德區(qū)8月成交套數(shù)環(huán)比漲幅超三成，成交面積、金額環(huán)比漲超五成。

　　相比之下，8月高明、三水樓市均略顯平淡：高明成交套數(shù)、面積、金額均環(huán)比下滑；三水成交套數(shù)、面積、金額均環(huán)比微增。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士周先生分析認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)是由佛山自身的樓市地域差異導(dǎo)致的，“禪城、南海、順德三區(qū)庫(kù)存相對(duì)較大，再加上市場(chǎng)積壓需求較多，因此在限購(gòu)政策調(diào)整的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商們多抓緊時(shí)機(jī)促銷，以價(jià)換量十分明顯；而三水、高明兩區(qū)人口和市場(chǎng)貨量較少，受政策影響并不會(huì)太大”。

　　值得注意的是，限購(gòu)政策調(diào)整首月，相比于90平方米左右的小三房，改善型需求得到明顯釋放，季華路某品牌樓盤銷售人員透露，8月以來(lái)，前來(lái)看樓的客戶對(duì)110平方米左右的改善型產(chǎn)品的關(guān)注度有所提升。

　　這一現(xiàn)象在官方公布數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。2014年8月，佛山一手住宅成交面積和套數(shù)分別為104.16萬(wàn)平方米、9459套，這意味著8月份成交戶型的平均面積超過(guò)110平方米?；仡?月成交情況，該數(shù)據(jù)為102平方米。

　　庫(kù)存有壓力后市房?jī)r(jià)恐難大漲

　　自8月7日佛山限購(gòu)政策調(diào)整以來(lái)，業(yè)界幾乎沒(méi)有停止對(duì)佛山樓價(jià)的討論。房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？一時(shí)眾說(shuō)紛紜。日前公布的官方數(shù)據(jù)終于給出了明確答案：“調(diào)整首月，佛山新房平均成交單價(jià)環(huán)比微跌3.42%。其中，禪城、南海兩區(qū)的環(huán)比跌幅分別為7.4%和10.48%，南海區(qū)房?jī)r(jià)重新跌回“9”字頭。

　　世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理葛樸認(rèn)為，8月份的佛山市場(chǎng)表現(xiàn)基本符合預(yù)期，成交量出現(xiàn)大幅上漲，得益于限購(gòu)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的利好，釋放了部分購(gòu)買力。而均價(jià)微跌，仍在正常范圍內(nèi)浮動(dòng)，主要由于開(kāi)發(fā)商用以價(jià)換量的方式銷售。

　　同時(shí)，對(duì)于即將到來(lái)的第四季度樓市，葛樸表示值得期待，“政策支持和客戶需求的雙重作用之下，第四季度的樓市表現(xiàn)還是很值得期待?！闭劶昂笫袃r(jià)格，葛樸分析“應(yīng)該不會(huì)漲價(jià)”，一方面之前三年的限購(gòu)政策積壓了大量的購(gòu)房需求，并非兩三周就可以消化掉，另外，佛山人口基數(shù)特別大、且在不斷增多，再加上年底一般是開(kāi)發(fā)商沖任務(wù)的時(shí)候，價(jià)格方面自然會(huì)謹(jǐn)慎考慮。

　　佛山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克對(duì)以上觀點(diǎn)表示贊同，“佛山目前庫(kù)存大約有700多萬(wàn)平方米，正常情況下要10個(gè)月才能消化完，加上不斷有新盤入市，后續(xù)供應(yīng)量充足，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的情況”。同時(shí)，他認(rèn)為，8月樓市的火爆也從側(cè)面反映出客戶對(duì)市場(chǎng)的信心正在提升。

　　■“金九”資訊

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　　走量為主

　　全年推貨高峰將至

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月份，佛山五區(qū)實(shí)際40個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤加推新貨，實(shí)際開(kāi)盤率達(dá)100%，其中禪城區(qū)5個(gè)，南海區(qū)15個(gè)，順德區(qū)12個(gè)，三水區(qū)6個(gè)，高明區(qū)2個(gè)。另外，限購(gòu)松綁政策后，佛山多個(gè)樓盤暗中加推，不斷補(bǔ)充貨源，預(yù)售量也水漲船高。

　　據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，9月份佛山有約70個(gè)新盤新貨將接連亮相，同比增加29.6%，將創(chuàng)造全年最高推貨潮。

　　從供貨區(qū)域上來(lái)看，南海、禪城和順德是主力供貨區(qū)域，純新盤占比超過(guò)五成。南海以35個(gè)盤位居第一，順德、禪城以15個(gè)、14個(gè)盤緊跟其后，旗鼓相當(dāng)；三水、高明則分別有4盤和2盤入市。

　　房企方面，保利、碧桂園、萬(wàn)科、綠地、新鴻基、招商、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)等品牌房企均有加緊推貨，除了剛需戶型外，也有增加大面積洋房、高端別墅，甚至商業(yè)產(chǎn)品也搶灘上市，產(chǎn)品線更加豐富。

　　根據(jù)佛山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，佛山全市一手房庫(kù)存量約700萬(wàn)平方米，而“金九”過(guò)后，這一庫(kù)存量或?qū)⒗^續(xù)增加。

　　高額庫(kù)存之下，“金九”樓市開(kāi)局情況卻并不理想，由于適逢中秋小長(zhǎng)假，市民忙于走親訪友，成交量有下滑勢(shì)頭。據(jù)中原地產(chǎn)周報(bào)統(tǒng)計(jì)，9月第一周佛山新房網(wǎng)簽28.31萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%。而在本周，雖有多個(gè)樓盤亮相，但真正推貨的僅6個(gè)項(xiàng)目，新增供應(yīng)速度放緩。

　　佛山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克認(rèn)為，9月開(kāi)局不理想可能是因?yàn)椴糠仲?gòu)房需求在8月份已經(jīng)得到集中釋放。不過(guò)由于價(jià)格正在回落，樓市熱度應(yīng)該還會(huì)保持一段時(shí)間。對(duì)于9月成交量情況預(yù)測(cè)，他認(rèn)為，由于信貸方面仍未放松，9月要想重現(xiàn)超百萬(wàn)平方米的風(fēng)光估計(jì)很難。

　　世聯(lián)地產(chǎn)則分析認(rèn)為，雖然后市因限貸政策成交量難有大幅飆升，但相對(duì)上半年會(huì)有回升；開(kāi)發(fā)商仍舊會(huì)以去貨走量為主，預(yù)計(jì)整體均價(jià)不會(huì)上升，甚至?xí)袀€(gè)別樓盤加大優(yōu)惠幅度。

　　不溫不火

　　擬推8宗商住地

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　　不溫不火

　　擬推8宗商住地

　　在遭遇了三年來(lái)推地最冷的8月后，佛山9月推地量有所增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11日，佛山本月擬掛牌8總商住地塊，出讓總面積約為34.4萬(wàn)平方米。地塊主要集中在禪城、順德、三水，南海和高明暫無(wú)掛牌地塊。

　　最大地塊溢價(jià)出讓迎來(lái)“開(kāi)門紅”

　　總體來(lái)看，推地區(qū)域主要集中在順德和三水。順德合計(jì)推出4宗地塊，分別位于順德新城創(chuàng)智城、大良、容桂和陳村，體量最大的是位于創(chuàng)智城片區(qū)的一宗11.8萬(wàn)平方米的商住地，起拍價(jià)6.9億元。三水推地2宗，體量最大的是位于健力寶南路和廣海大道中的兩宗住宅地捆綁出讓，擬出讓面積達(dá)13.5萬(wàn)平方米，起拍價(jià)高達(dá)9.2億元。在今年三水推出的市中心地塊中，這塊地起拍價(jià)最高。

　　值得注意的是，南海從今年4月起到現(xiàn)在商住地供應(yīng)量一直為零。有開(kāi)發(fā)商表示，南海重點(diǎn)地塊仍未推出，按照往年規(guī)律，南海推地時(shí)間集中在1、2、10、11、12月。也有開(kāi)發(fā)商反映，樓市新政執(zhí)行后，南海樓市首當(dāng)其沖成交量急速上揚(yáng)。樓市火熱，土地市場(chǎng)也會(huì)受影響，樓市新政使得南海的土地愈發(fā)金貴，政府未積極推地或是在等實(shí)際賣個(gè)好價(jià)錢。

　　令人關(guān)注的是，9月土地市場(chǎng)已經(jīng)順利迎來(lái)“開(kāi)門紅”。中秋小長(zhǎng)假第二天，9月9日，佛山市三水區(qū)能潤(rùn)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、佛山市三水富港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、佛山市海韻置業(yè)投資發(fā)展有限公司三公司聯(lián)合以9.35億元奪佛山市三水區(qū)西南街道健力寶南路44號(hào)地塊及佛山市三水區(qū)西南街道廣海大道中9號(hào)地塊兩捆綁地塊，兩地塊總面積135341.8平方米，樓面地價(jià)約1505.59元/平方米，溢價(jià)1.63%。

　　業(yè)界分析認(rèn)為，該地塊的溢價(jià)出讓與其相對(duì)成熟的配套條件不無(wú)關(guān)系，該地塊周邊有多個(gè)成熟住宅區(qū)，居住氛圍成熟。西南公園、三水廣場(chǎng)、西南四小、人民醫(yī)院等配套設(shè)施也都分布在地塊附近。

　　第四季度或迎推地高峰

　　盡管如此，從土地掛牌情況來(lái)看，五區(qū)土地市場(chǎng)仍然不溫不火，與去年同期可謂“冰火兩重天”。分析人士認(rèn)為，樓市限購(gòu)政策調(diào)整后后成交量激增，但土地市場(chǎng)仍不溫不火，33.8萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量并不算大，土地市場(chǎng)復(fù)蘇仍有待時(shí)日。如下半年去庫(kù)存效果不錯(cuò)，部分開(kāi)發(fā)商愿意有買地意向。如庫(kù)存積壓仍嚴(yán)重，買地計(jì)劃將推后。“今年的主要任務(wù)是沖量，并非拿地?！庇写笮烷_(kāi)發(fā)商向記者透露，去年拿地太猛，今年資金吃緊，非優(yōu)質(zhì)地塊不會(huì)貿(mào)然出手?？傮w來(lái)看，今年開(kāi)發(fā)商拿地顯然非常謹(jǐn)慎，保利、中海、萬(wàn)科這種大戶很少現(xiàn)身土地市場(chǎng)。

　　五區(qū)政府推地計(jì)劃或?qū)⑼酵坪蟆；仡櫡鹕绞?014年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，不難發(fā)現(xiàn)，佛山土地供應(yīng)或?qū)⒃诘谒募径燃斜l(fā)。根據(jù)2014年佛山土地供應(yīng)計(jì)劃總額以及前三個(gè)季度的已經(jīng)成交面積情況計(jì)算，今年下半年佛山全市可供應(yīng)商服用地及住宅用地面積合計(jì)超過(guò)300萬(wàn)平方米，這意味著在接下來(lái)的幾個(gè)月里，佛山月均土地供應(yīng)或超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)不景氣等因素影響，房企拿地更為謹(jǐn)慎理性，但對(duì)于質(zhì)優(yōu)的地塊仍會(huì)出手。預(yù)測(cè)到財(cái)務(wù)穩(wěn)健的四季度土地旺季，才會(huì)現(xiàn)知名一線品牌房企的身影。預(yù)計(jì)接下來(lái)土地部門會(huì)加大對(duì)閑置土地的查處力度，并隨著新型城鎮(zhèn)化的深入，將繼續(xù)積極盤活存量用地。

　　■聚焦

　　廣佛交界盤配套升級(jí)

　　廣州客逐年增多

　　廣佛交界盤配套升級(jí)

　　廣州客逐年增多

　　作為廣東首個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策的城市，一個(gè)月以來(lái)，根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除高明外，佛山其余四區(qū)成交面積均大幅上升，樓市成交環(huán)比增幅達(dá)61%，不過(guò)成交價(jià)格卻在原地踏步。有廣佛交界處的佛山樓盤開(kāi)發(fā)商透露，佛山限購(gòu)調(diào)整后，前去買房的廣州客增加了三成。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是廣州“剛需客”的流失。根據(jù)廣州業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)分析，限購(gòu)政策調(diào)整之后的佛山分流了至少三類原本屬于廣州的客群：第一類是對(duì)價(jià)格極為敏感的“剛需客”。從住建部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，放寬限購(gòu)后佛山的南海片區(qū)一二手成交量都有明顯上漲，而南海片區(qū)廣佛交界處的樓盤一直以來(lái)目標(biāo)顧客都是廣州客，這部分客戶外來(lái)人口居多。

　　由于佛山樓盤最大的優(yōu)勢(shì)在于其較低的價(jià)位，同一面積的房子佛山的市場(chǎng)價(jià)格約為廣州的二分之一，明顯的價(jià)差導(dǎo)致不少剛需買家在南海置業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)政策調(diào)整之后，在廣州流向佛山的客群中，這部分群體約占40%左右。

　　其余兩類分別是改善型買家和投資型買家，所占比例相當(dāng)。

　　實(shí)際上，廣州客到佛山購(gòu)房的熱情并非始自限購(gòu)政策調(diào)整，在此之前，這一趨勢(shì)就已經(jīng)十分明顯。中海錦城銷售人員透露，到目前為止，該樓盤的廣佛客戶比例為1：1。相比之下，富豐新城的廣州客占比更大，達(dá)到七成，“幾年前富豐新城剛開(kāi)盤的時(shí)候廣佛客人的比例為3：7，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，這個(gè)比例正好倒了過(guò)來(lái)”，富豐新城營(yíng)銷部門相關(guān)人士說(shuō)。

　　在另一處廣佛交界地區(qū)，陳村憑借靠近廣州南站的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，快速暢達(dá)的交通、未來(lái)的發(fā)展前景以及低于廣州的樓價(jià)受到了不少?gòu)V州購(gòu)房者的親睞。

　　廣州客的占比正在提升，綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，其陳村綠地國(guó)際花都項(xiàng)目有一半客源來(lái)自廣州，這一數(shù)據(jù)與世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司在陳村另一樓盤監(jiān)測(cè)到的情況基本吻合。

　　陳村現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目正在見(jiàn)證廣州來(lái)客的增多。今年初，順聯(lián)集團(tuán)商業(yè)策劃總監(jiān)葉輝宇公開(kāi)表示，從陳村順聯(lián)廣場(chǎng)顧客停車情況可看出，這幾年廣州牌照的車明顯增多，從側(cè)面說(shuō)明陳村對(duì)廣州客的吸引力在提升。

　　縱觀陳村今年8月份的樓市數(shù)據(jù)，區(qū)域吸引力的提升得到集中體現(xiàn)。根據(jù)陳村國(guó)土和城建部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年8月，陳村一手住宅成交套數(shù)為784套，成交總面積63049平方米，銷售均價(jià)為9417元/平方米，環(huán)比7月份銷售量漲了近兩倍，銷售均價(jià)同步上漲。

　　■關(guān)注

　　房貸政策暫無(wú)調(diào)整跡象

　　廣州市民何瑩看中了陳村的一套小三房，佛山限購(gòu)政策一調(diào)整，她就準(zhǔn)備出手。然而購(gòu)房資格的問(wèn)題順利解決之后，付款卻遇到麻煩。何瑩告訴記者，雖然限購(gòu)放開(kāi)了，但銀行限貸政策仍未有調(diào)整跡象，非佛山本地戶籍買家仍然需要提供在當(dāng)?shù)氐囊荒晟绫ＷC明。

　　由于擔(dān)心政策變動(dòng)、再加上申請(qǐng)銀行貸款過(guò)于麻煩，在與家人商量之后，何瑩決定采取全額支付的方式。

　　她的一位朋友同樣看中了一套廣佛交界房，但由于喜歡的戶型較大，無(wú)法一次性籌到錢，到目前還在猶豫和糾結(jié)當(dāng)中。

　　在與廣州客的交流過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策調(diào)整之后，信貸政策成為廣州客買佛山房的最大阻礙之一。

　　雖然限購(gòu)政策調(diào)整已滿月，但銀行房貸方面尚未有任何放松的動(dòng)作。11日記者從招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、建設(shè)銀行等了解到，上述銀行貸款政策未有任何變化，不滿一年社保及家庭第三套房購(gòu)房者均不能獲得貸款。

　　對(duì)于這一政策可能導(dǎo)致的市場(chǎng)反應(yīng)，合富輝煌首席分析師黎文江分析認(rèn)為，這一個(gè)月的成交量有一部分是之前有意想買房卻買不了的客戶，而且主要集中在南海、禪城兩個(gè)區(qū)內(nèi)，之后會(huì)逐漸趨于平靜，原因就是限貸還沒(méi)調(diào)整。

　　統(tǒng)籌/撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 南盼