頭頂多年行業(yè)老大光環(huán)的萬科，無疑也是這場(chǎng)變革中受到?jīng)_擊最大的企業(yè)。日前，深圳大梅沙萬科總部，例行的周年股東大會(huì)上，郁亮以一個(gè)致歉和盈利的軍令狀作為了開場(chǎng)白，的確規(guī)模越來越大的萬科變得卻更加“脆弱”，下一步將如何走，聯(lián)手萬達(dá)以至下一步的華潤(rùn)，絕非長(zhǎng)久之計(jì)，而在郁亮心中，將物業(yè)、物流、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)打造成獨(dú)立上市平臺(tái)的拆分計(jì)劃已然露出雛形。

　　業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)取消年終獎(jiǎng)

　　包括眾多中小股東在內(nèi)的萬科股東大會(huì)，近日在萬科的深圳總部舉行。有業(yè)內(nèi)人士表示，股東會(huì)上， 郁亮甚至罕見地對(duì)去年公司未能給股東們帶來良好的收益而表示歉意之情。更讓人驚訝的是，郁亮還首次公布了自己在萬科內(nèi)部立下的軍令狀。

　　他說，自己在內(nèi)部設(shè)立了軍令狀，2015年的盈利目標(biāo)是創(chuàng)造利潤(rùn)200億元，否則包括一線老總在內(nèi)的高管團(tuán)隊(duì)將取消年終獎(jiǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，能下如此大的決心，過去的2014年對(duì)于萬科這家中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)一定頗為煎熬。除了行業(yè)榜首讓位外，其各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)都不理想。

　　從公司公布的年報(bào)分析，2014年萬科的凈資產(chǎn)收益率和凈利潤(rùn)率分別為17.86%和10.76%，分別比2013年下降1.8個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，郁亮表示，回報(bào)率下降，讓企業(yè)面對(duì)股東很羞愧。但萬科有義務(wù)提高回報(bào)率，保持不變就是后退。針對(duì)當(dāng)前提升投資回報(bào)率的問題，萬科正在著手修改考核制度。

　　郁亮分析，影響利潤(rùn)的因素之一就是結(jié)算收入增長(zhǎng)與銷售增長(zhǎng)不匹配。對(duì)于萬科來說，未來將加快結(jié)算周期，提高盈利能力，這也是2015年企業(yè)五大戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

　　謀求合作拿地謹(jǐn)慎

　　實(shí)際上，判斷市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代的萬科，去年在拿地上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。

　　對(duì)此，郁亮表示，今年萬科的拿地節(jié)奏會(huì)很從容，因?yàn)楝F(xiàn)在有3800萬平方米的土地儲(chǔ)備，足夠兩三年的開發(fā)，而且還沒有算未來與萬達(dá)合作的部分。

　　一位熟悉萬科地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，雖然規(guī)?；l(fā)展在未來難以為繼，但沒有規(guī)模，企業(yè)無法占有更多的市場(chǎng)份額，這對(duì)于像萬科這樣的龍頭企業(yè)更無法接受。面對(duì)綠地的超越，以及恒大、中海、保利，甚至是整合后的招商等千億級(jí)房企的瘋狂追趕，萬科不可能太超脫。在追求利潤(rùn)率和資金回報(bào)率的同時(shí)，銷售規(guī)模也需要兼顧。在萬科新業(yè)務(wù)短期內(nèi)還無法帶來收益率，成本壓縮難以短期完成的情況下，擴(kuò)大規(guī)模仍然是房企最穩(wěn)定和有效的發(fā)展方式。

　　實(shí)際上，從股東大會(huì)召開起，萬科通過了與萬達(dá)戰(zhàn)略合作的計(jì)劃，雙方業(yè)務(wù)資源整合互補(bǔ)聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)。在很短的時(shí)間內(nèi)，萬科再度推出重大舉措，表示將與華潤(rùn)展開大規(guī)模合作。這也被外界解讀為萬科在新背景下采取的新擴(kuò)張舉措。

　　轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)

　　郁亮透露說，未來十年，萬科將有三個(gè)目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)，一是在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，十年內(nèi)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；二是希望十年以后利潤(rùn)來源里面有一半來自于現(xiàn)在的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，有一半來自于新業(yè)務(wù)，十年中并駕齊驅(qū)，新老業(yè)務(wù)之間各是一半比例；三是管理需要通過集資創(chuàng)新來組成創(chuàng)造力，為轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，過去一年，萬科不斷加大各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)嘗試，預(yù)計(jì)新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)未來有望占收入的五成以上。

　　郁亮還透露，萬科物業(yè)正準(zhǔn)備獨(dú)立發(fā)展，正在加快研究獨(dú)立上市。截至去年底，萬科物業(yè)服務(wù)合同管理面積已達(dá)1億平方米。

　　郁亮進(jìn)一步分析，物業(yè)、物流、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等，都是目前可以看得到的模塊，“我希望萬科未來能夠有更多業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，成為有若干個(gè)上市平臺(tái)、多業(yè)態(tài)上市平臺(tái)的一個(gè)控股集團(tuán)，整個(gè)平臺(tái)加起來有萬億市值”。