為提高物業(yè)管理政策法規(guī)知識社會知曉率，日前，本市物業(yè)管理部門根據(jù)受理業(yè)主日常咨詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業(yè)管理政策法規(guī)知識問答50問，下發(fā)到轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理小區(qū)。記者近日就本市物業(yè)管理政策法規(guī)知識方面的相關(guān)規(guī)定，采訪了濱海新區(qū)規(guī)劃及國土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人，全面解讀物業(yè)管理以及日常服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。

　　濱海時報：新建商品住宅小區(qū)要成立業(yè)主大會需要哪些條件？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：（1）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；（2）首位業(yè)主實際入住達(dá)到二年以上。

　　濱海時報：成立業(yè)主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)。對于一個新建物業(yè)，符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

　　濱海時報：參加業(yè)主委員會成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件？對業(yè)主委員會成員的人數(shù)有什么規(guī)定？業(yè)主委員會主任、副主任是如何產(chǎn)生的？

　　答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（2）具有完全民事行為能力；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（6）身體健康，能保證必要的工作時間。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

　　業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　濱海時報：在什么情況下，業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止？

　　答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》，業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止：（1）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（3）以書面形式提出辭職的；（4）因身體健康原因喪失工作能力的；（5）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　濱海時報：在什么情況下，業(yè)主委員會成員職務(wù)需要經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消？

　　答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》，業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消其業(yè)主委員會成員職務(wù)：（1）無故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的；（2）有犯罪行為的；（3）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（4）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　濱海時報：業(yè)主大會和業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費應(yīng)該如何解決？主要用途是什么？

　　答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務(wù)費1%的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定?；顒咏?jīng)費應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費中列支?；顒咏?jīng)費主要用于召開業(yè)主大會會議和支付業(yè)主委員會履行職責(zé)過程中實際產(chǎn)生的相關(guān)費用。具體使用情況由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　濱海時報：業(yè)主委員會組織業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，一般應(yīng)注意哪些事項？

　　答：一是看是否合法經(jīng)營。業(yè)主委員會要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具營業(yè)執(zhí)照原件，查看經(jīng)營范圍是否包含物業(yè)管理服務(wù)。二是看是否符合條件。按照規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到工商注冊所在地申請辦理資質(zhì)。業(yè)主委員會要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具資質(zhì)證書原件，同時查看是否符合接管項目的條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三個等級，并按照下列要求接管項目：一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目；三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目。三是看是否誠信經(jīng)營。業(yè)主委員會可到天津市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站查詢，了解投標(biāo)企業(yè)誠信情況。四是組織業(yè)主大會書面表決。業(yè)主委員會組織業(yè)主書面表決前，要向全體業(yè)主實事求是介紹每個投標(biāo)企業(yè)詳細(xì)情況，由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主書面同意后選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。詳細(xì)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)；并對機動車場地占用費等收益的收支情況進(jìn)行約定。

　　時報記者 于浩洋