南方日?qǐng)?bào)訊 （記者/朱晉 郝金朋 通訊員/鐘紫薇）2015年下半年以來，深圳房價(jià)飆升，眾多深圳購房者把目光投向了東莞的臨深片區(qū)。對(duì)于定位為“深圳后花園”的塘廈、鳳崗、清溪、黃江等地房價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，甚至“一天一個(gè)價(jià)”。眼見“有利可圖”，不少賣方簽了合同后毀約，由此引發(fā)的房屋買賣合同糾紛（含二手房交易）也呈爆發(fā)性增長。

　　日前，東莞市第三法院發(fā)布房屋買賣合同糾紛分析報(bào)告，報(bào)告顯示2015年5月至2016年3月，該院管轄塘廈、鳳崗、清溪、黃江等臨深片區(qū)的民事審判庭共受理此類案件338宗，對(duì)比去年同期68宗，增長近5倍。對(duì)此，該院建議潛在購房人群應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范，同時(shí)也呼吁買賣雙方要遵守契約精神和誠信原則，不得隨意違約。

　　臨深鎮(zhèn)街房價(jià)同比去年漲七成上漲差價(jià)遠(yuǎn)大于違約金

　　2016年一季度東莞住宅網(wǎng)簽面積304萬平方米，月均成交量達(dá)100萬平方米，成交量大幅刷新歷史同期紀(jì)錄，同比2015年大增195%，同比2014年大漲288%，是過去歷史同期最高值的2倍。與此同時(shí)，2016年東莞房地產(chǎn)的均價(jià)是近12000元每平方米，而2015年3月，東莞樓市均價(jià)為8987元每平方米。也就意味著東莞樓市均價(jià)同比上漲了30%。而臨深的鳳崗、黃江、塘廈、清溪去年3月份的均價(jià)分別為10911、10567、9296、7064元每平方米，而今年3月份分別為18400、15000、20400、11000元每平方米。同比各鎮(zhèn)街漲幅達(dá)到70%。

　　對(duì)于臨深片區(qū)房價(jià)上漲引發(fā)糾紛的原因，東莞市第三人民法院分析認(rèn)為：一是當(dāng)事人的誠信意識(shí)薄弱。房屋買賣合同履行過程中，在樓價(jià)短時(shí)間飆漲的大環(huán)境下，房屋上漲后的差價(jià)往往大幅度大于合同約定的違約金（違約金一般約定按總房價(jià)的10%至20%），而違約所帶來的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上違約可能帶來的收益。因此，房屋出賣人往往選擇違約，不配合繼續(xù)履行房屋買賣合同。這也是引發(fā)此類糾紛的最主要原因。二是合同約定不明確。二手房屋買賣合同往往涉及買方申請(qǐng)按揭貸款、賣方贖樓注銷抵押、快速擔(dān)保銀行放款等繁雜手續(xù)，且涉及銀行、擔(dān)保公司、中介公司、房屋共有人等多方主體。而相當(dāng)一部分房屋買賣合同約定不夠明確詳細(xì)，當(dāng)事人容易對(duì)合同條款產(chǎn)生爭(zhēng)議。如部分合同約定首期款由買方交給銀行做資金監(jiān)管。但據(jù)了解，東莞地區(qū)的銀行一般不做資金監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致雙方對(duì)首期款如何支付產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是共有房屋一方拒不同意出售。在二手房交易時(shí)，買方只和共有房屋的其中一個(gè)所有人簽訂協(xié)議，由于房價(jià)突然飆升，另一共有人便以未經(jīng)其同意為由不同意出售，拒絕過戶。

　　潛在購房人群應(yīng)防風(fēng)險(xiǎn) 最好提高違約成本

　　通過以上案件審理，東莞市第三人民法院提醒廣大市民，房屋買賣雙方訂立合同時(shí)，應(yīng)將違約責(zé)任明確細(xì)分并適當(dāng)提高，預(yù)先防范，以降低賣家違約的概率。

　　“首先雙方應(yīng)該把房屋買賣合同訂立得比較詳細(xì)、明確，有利于保護(hù)各自的權(quán)利；其次，雙方可以在合同中把違約責(zé)任更加地明確，適當(dāng)調(diào)高違約金，從而增加違約方的違約成本?！痹撛簩徖矸课葙I賣合同的韋法官表示。

　　同時(shí)，韋法官也呼吁買賣雙方應(yīng)遵守契約精神，“市場(chǎng)交易總有漲有跌，不管房價(jià)是上漲還是下跌，契約精神都是我們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)該遵循的一項(xiàng)基本原則，這也是做人的基本準(zhǔn)則?！?/p>

　　針對(duì)商品房買賣合同糾紛高發(fā)的原因，該院提出以下建議：一是開展誠信普法宣傳。誠實(shí)守信，是現(xiàn)代法制社會(huì)的基本法律準(zhǔn)則，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)遵守誠實(shí)信用原則，嚴(yán)格按照合同約定履行自己的義務(wù)。二是完善房屋買賣合同的條款。政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋中介公司房屋買賣格式合同條款的指導(dǎo)，提供各類適合本地政策及交易習(xí)慣的格式合同范本。三是告知房屋出售方的法律義務(wù)。提醒其在出售房產(chǎn)時(shí)，必須經(jīng)得房屋的全部所有權(quán)人的同意，不能只是某一方與買方簽訂協(xié)議，或在出售時(shí)提供房屋其他所有人的同意書。

　　案例1

　　年輕夫婦買二手房做婚房

　　簽約半年賣方還不肯過戶

　　2014年下半年，計(jì)劃結(jié)婚的肖先生夫婦倆在東莞塘廈鎮(zhèn)尋覓新房，兩人看中了地處塘廈行政中心區(qū)附近的一套三居室房子。2014年11月16日，在中介公司的見證下，夫婦倆跟房子的主人李小姐簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，并支付了2萬元定金。

　　按照合同約定，李小姐辦好房產(chǎn)證后十個(gè)工作日內(nèi)必須配合中介方辦理相關(guān)手續(xù)。然而雙方簽訂合同過了近半年，中介公司每找李小姐詢問房子過戶的事情，她便支支吾吾并借故推脫。后來，夫妻倆通過書面的形式告知李小姐，希望她能按合同約定辦理相關(guān)手續(xù)，并給出了一個(gè)合理寬限期，但李小姐仍然沒有如約辦理。

　　買的婚房被無故毀約，現(xiàn)在想以同樣的價(jià)格買到類似的房子已經(jīng)是不可能的事，肖先生夫婦“鬧心”得很。無奈之下，一紙?jiān)V狀將李小姐作為被告，房地產(chǎn)中介公司作為第三人告上了法庭，要求解除合同、退還定金，并賠償違約金12萬元。

　　李小姐表示，在她與肖先生夫婦簽訂買賣合同之前，她已經(jīng)跟一名鄧姓客戶簽了約，后來鄧某簽約后口頭反悔，目前雙方還沒有解除合同。當(dāng)時(shí)中介公司的人主動(dòng)與她聯(lián)系，讓她跟肖先生夫婦簽合同，至于已經(jīng)賣房給鄧某的事實(shí)，讓她簽了合同再說。她還稱因?yàn)檫@個(gè)房子，她和丈夫的情感破裂導(dǎo)致離婚，她不希望肖先生重蹈自己的覆轍。

　　庭審中，雙方都同意解除合同，但對(duì)于肖先生夫婦12萬元違約金的訴求，李小姐認(rèn)為過高。東莞市第三法院審理認(rèn)為，李小姐構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，一審判決解除三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，李小姐退還肖先生購房定金2萬元，并按照雙方約定總樓價(jià)款838000元的10%支付違約金，即83800元。

　　案例2

　　合同簽了首期付了

　　賣方居然還是反悔

　　2015年7月，東莞鳳崗的楊女士來到法院起訴，稱其通過中介地產(chǎn)公司購買位于鳳崗鎮(zhèn)某小區(qū)的一套房屋。2015年1月26日，她和賣方袁女士及中介簽署了《二手房買賣合同》，約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款89萬元，付款方式如下：合同簽訂當(dāng)日，支付定金30000元；合同生效后10日內(nèi)，支付定金90000元；2015年2月10日前支付首期款150000元；余款620000元通過申請(qǐng)銀行按揭貸款方式支付。目前，她已經(jīng)支付了定金和首期款，余款正在申請(qǐng)銀行放貸。

　　因受房地產(chǎn)新政影響，房價(jià)上漲，袁女士不愿意繼續(xù)履行合同。放貸銀行要求賣方提交相關(guān)資料，但袁女士卻不予配合。對(duì)此，楊女士只好尋求法律途徑，訴請(qǐng)?jiān)坷^續(xù)履行二手房買賣合同，并配合過戶。

　　東莞市第三法院審理認(rèn)為，楊女士已依約履行了交付定金12萬元及存入首期款15萬元的義務(wù)，而袁女士拒不提供案涉房屋原貸款合同的原件等資料，導(dǎo)致案涉房屋的二手貸款申請(qǐng)無法審批，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。楊女士作為守約方，依法依約有權(quán)選擇要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任或要求違約方繼續(xù)履行合同?，F(xiàn)楊女士要求繼續(xù)履行合同，系其自由處分其訴訟權(quán)利，法院予以準(zhǔn)許。由于案涉房屋現(xiàn)抵押給銀行，如轉(zhuǎn)讓應(yīng)先清償所欠銀行的全部債務(wù)，消滅該抵押權(quán)。楊女士可代替袁女士清償所欠銀行債務(wù)，使銀行對(duì)案涉房屋的抵押權(quán)消滅，因清償所產(chǎn)生的費(fèi)用，在剩余購房款中予以抵扣。