二手置業(yè)幫

　　春節(jié)過后，廣州日報置業(yè)會收到的讀者問題又多起來，預(yù)示市場開始興旺。加上契稅新政落地的助力，你說3月行情能不火嗎？不過，即使市場再火爆，買賣出現(xiàn)糾紛依然會讓人頭疼，搶到的不是香餑餑，而是燙手山芋，買家能開心嗎？這期記者解答4位讀者提出的問題，主要集中在購房名額的認(rèn)定上，看來讀者都是“心郁郁”想入市。各位置業(yè)者或者準(zhǔn)置業(yè)者如果有其他置業(yè)的煩惱或問題，請發(fā)給我們。

　　問題一：司法執(zhí)行的房屋，如原單位職工不搬離又不愿增加租金，有什么法子？

　　答：不交吉物業(yè)在產(chǎn)權(quán)拍賣市場一般定價較低，因為新業(yè)主不能及時收回物業(yè)而顯得產(chǎn)權(quán)略有瑕疵。在不交吉物業(yè)當(dāng)中，被執(zhí)行人居住的唯一用房基本上很難清場，這種物業(yè)慎拍；帶有長期租約而租約偏低，這種物業(yè)也比較棘手，除非物業(yè)價格明顯偏低，否則不宜競拍；還有一種就是讀者提出來的情況，產(chǎn)權(quán)歸單位，由單位職工租住，有時候即使租約已到，租客出于“房子是我單位的，我住了幾十年”的想法，不肯搬走。在這種情況下，業(yè)主最好調(diào)查一下租客是否有自有房產(chǎn)，再進行清理。

　　問題二：同住的小孩要幾多歲才可以其個人名義購房，未離婚的是否以家庭為單位認(rèn)定購房資格？

　　答：根據(jù)廣州市住宅限購政策，18歲以下未成年子女與父母作為家庭成員，以家庭為單位認(rèn)定購房資格，18歲以上可以以個人名義買房。未離婚的家庭也是以家庭為單位認(rèn)定購房資格。

　　問題三：二手房銀行資金托管是否要收費？

　　答：根據(jù)二手房銀行資金托管的設(shè)置，開展托管的銀行不應(yīng)當(dāng)對買賣雙方收取費用，不過托管資金在銀行所產(chǎn)生的利息則由銀行和買賣雙方來約定由誰享有。廣州市各大主要銀行都開展二手房資金托管業(yè)務(wù)，但并非每間支行都有該業(yè)務(wù)，買賣雙方進行二手房資金托管前應(yīng)咨詢銀行。

　　問題四：夫妻名下已各有一套繼承房屋（分別為四人共有），另共有一套多年前購買，至今未辦到房產(chǎn)證(在市房產(chǎn)交易中心查冊均無登記。那么我還能在廣州再買一套房么？

　　答：按照廣州市住宅限購政策，在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得購買住房。住宅限購政策看的是家庭擁有套數(shù)的數(shù)量，而不是說擁有住房的具體份額。故此這位讀者夫婦各有一套與他人共有的繼承房產(chǎn)，該家庭已擁有兩套住房，雖然另一套房產(chǎn)因為未出證而無查冊登記，他們的家庭住房套數(shù)已滿額，不得再購住房。讀者可以選擇的方案是轉(zhuǎn)移其中一套的住房產(chǎn)權(quán)份額給其他親人，以騰出名額來購房。至于讀者一套房屋由于歷史原因而未能出證導(dǎo)致查冊沒有顯示，這是特例而已。各位讀者千萬別以為購買房屋只要未出證就不算套數(shù)。廣州市目前房產(chǎn)預(yù)售系統(tǒng)已非常完善，只要購買的一手住房已網(wǎng)簽備案，即使未出證，也會在查詢家庭住房套數(shù)時顯示出來。

　　廣州日報記者 李鳳荷