基于國際的經(jīng)驗，針對當(dāng)前的問題，順應(yīng)發(fā)展趨勢，實現(xiàn)住房發(fā)展目標(biāo)，新的住房制度改革應(yīng)以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點，以成熟定型的基本目標(biāo)為落腳點，建立城鄉(xiāng)協(xié)同、租售并舉的兩體系四層次的住房供應(yīng)及制度系統(tǒng)，即：以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障的兩大住房體系，樂居、康居、安居、廉居四大住房層次，同時匹配相應(yīng)的制度體系。

　　1、建立城鄉(xiāng)協(xié)同、租售并舉的以市場為主滿足多層次需求的住房體系，讓新市民成為城鎮(zhèn)住房市場的重要主體

　　對于城鄉(xiāng)有能力參與公平競爭、等價交換的需求主體，通過租售多層次市場供給以滿足多層次需求，政府加以調(diào)節(jié)或支持，是同時實現(xiàn)公平與效率，確保主體收益和效用最大化的最優(yōu)途徑。多層次住房市場體系即是各類商品房體系，總體可以概括為樂居住房與康居住房兩個層次，相應(yīng)需匹配建立和完善樂居市場的調(diào)節(jié)制度和康居市場的支持制度。

　　第一，樂居住房層次和住房制度。在城鎮(zhèn)，通過租售（租購比約為1：4）市場供給，約占全部人口30%的高收入常住人口（包括戶籍居民和新市民），獲得和使用面積較大、品質(zhì)精美、功能先進(jìn)、配套高端、價格昂貴、居住愜意的樂居住房即高檔商品房。在農(nóng)村，通過租售市場供給或自建，一部分居民（約占全部人口15%）由于高收入等原因，獲得和使用超過“一戶一宅”法定標(biāo)準(zhǔn)、面積較大、質(zhì)量優(yōu)良、功能一般、基本配套的樂居住房。為此，要建立“市場配置、政府調(diào)節(jié)”的樂居住房制度。一方面，健全商品房市場基本制度體系；另一方面，完善稅收體系，對奢侈消費、投資和投機征收房地產(chǎn)稅，超過“一戶一宅”法定標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村住房征收房產(chǎn)稅，其宅基地要有償使用，從而來約束資源占用，抑制過度投機，調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平。

　　第二，康居住房層次和住房制度。在城鎮(zhèn)，通過租售（租購比約為1：3）市場供給，約占全部常住人口的40%的中等收入家庭（主要包括戶籍居民和工作年限較長的新市民），提供面積適中、品質(zhì)優(yōu)良、功能齊全、配套完善、價格居中、居住舒適的普通商品房即康居住房。在農(nóng)村，對約占全部人口的80%的收入及財產(chǎn)居于中間階層的家庭，提供一戶一宅、面積法定、功能一般、初步配套、居住舒適的康居住房即普通住宅。為此，要建立“政府支持，市場配置”的康居住房制度。在城鎮(zhèn)，政府主要通過政策性抵押擔(dān)保、貸款貼息以及對金融機構(gòu)的優(yōu)惠，通過稅費減免（包括免征物業(yè)稅、購房款抵扣所得稅等），對中等收入家庭通過市場獲得的住房提供支持。在農(nóng)村，除了政府以上支持外，針對農(nóng)民家庭，法定面積以內(nèi)的“一戶一宅”的宅基地實行無償或者免稅費使用，但涉及宅基地轉(zhuǎn)讓實行有償制度。

　　2、建立城鄉(xiāng)協(xié)同、租售并舉的以政府為主提供基本保障住房體系，將新市民納入城鎮(zhèn)住房保障的合理范圍

　　對于城鄉(xiāng)無力參與公平競爭、等價交換的需求主體，通過政府為主提供基本保障以滿足的這些市場之外需求主體的基本需求，同時利用市場功能或模擬市場機制，是保證公平兼顧效率，進(jìn)而解決住房問題的有效途徑。以政府為主提供基本保障住房體系即是保障房體系：總體可以分為安居住房與廉居住房兩個層次，相應(yīng)需匹配建立和完善安居住房政府有限保障制度和廉居住房的政府兜底保障制度。

　　第一，安居住房層次與住房制度。在城鎮(zhèn)，通過租售（租購比例約為2:1），大約占全部城鎮(zhèn)人口的20%的工作穩(wěn)定、住房困難、收入中等新就業(yè)家庭和收入中下工薪階層（包括戶籍居民和新市民），獲得和使用政府主導(dǎo)供應(yīng)的面積適當(dāng)、質(zhì)量可靠、功能齊全、配套完善、居住體面的安居住房，包括保障性的公租房與公購房（包括棚戶區(qū)改造、拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房）。在農(nóng)村，通過自建、援建或代建，一部分收入中下、住房困難居民，獲得和居住政府主導(dǎo)供應(yīng)的面積適當(dāng)、質(zhì)量可靠、功能一般、初步配套、適宜居住的安居住房，主要包括農(nóng)村危房改造住房和拆遷安置住房。為此，要建立“政府主導(dǎo)、市場參與”的制度體系。一方面，政府通過土地?zé)o償劃撥和稅費減免，提供低價公租房或公購房（安置房、棚戶區(qū)改造房）；另一方面，挖掘家庭支付能力、鼓勵社會參與、利用市場力量，保障開發(fā)、融資、交易、經(jīng)營的公平與效率。

　　第二，廉居住房層次與住房制度。在城鎮(zhèn)，主要通過租賃形式，大約占全部人口10%的低收入及以下及住房困難的戶籍人口，獲得和使用政府主導(dǎo)供應(yīng)的面積較小、質(zhì)量可靠、功能齊全、配套完善、滿足基本需求的廉租住房即小廉公租房（價格更廉、面積更小的公租房）。在鄉(xiāng)村，大約占全部人口5%以下的老弱病殘、鰥寡孤獨的低收入經(jīng)濟(jì)困難、無房或住房困難的家庭，提供面積較小、質(zhì)量可靠、功能一般、初步配套，滿足基本住房需求的廉租住房。為此，需建立“政府主導(dǎo)、模擬市場”廉居住房制度模式，實行租賃補貼和實物配租兩種兜底保障方式。租賃補貼以貨幣形式直接全額或大部分補貼保障對象，由其自主租賃住房。實物配租以保障對象租賃政府提供的廉租住房并繳納較低的租金的方式提供保障。同時借鑒和模擬市場化的開發(fā)、融資、分配和經(jīng)營管理方式，通過公租房提供與發(fā)放補貼分離和“市場交換”形式，保證公平同時兼顧效率。