房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的
- 發(fā)布時間:2016-03-17 10:31:28 來源:福州晚報 責任編輯:羅伯特
■中財網(wǎng)
房產(chǎn)證與不動產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。
從過完年到現(xiàn)在,買房的熱潮已經(jīng)持續(xù)了好一段時間,許多人都在考慮要不要買房,特別是準夫妻們也禁不住誘惑,紛紛物色起自己的婚房了。擺在面前一個很重要的問題是:如何署名?下面小編就來為大家梳理下買房署名的那些事兒。
房產(chǎn)證上的署名很重要,房產(chǎn)證上有名字,就感覺這個房子有自己的一份,但是,房產(chǎn)證上有你名字了,房子就真的是你的了?未必!
房產(chǎn)證上有你的名字不等于房子是你的
在絕大多數(shù)購房者看來,如果房產(chǎn)證上加上了自己的名字,那么這個房子肯定是有我的一份,但是,其實不是的。根據(jù)有關規(guī)定,房產(chǎn)所有權的最高效力來自于房產(chǎn)登記,房子作為不動產(chǎn)物權,它的設立、變更、轉讓和消滅,需要經(jīng)依法登記,才會發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生法律效力。
房產(chǎn)證與不動產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了,房產(chǎn)證沒有你的名字也無所謂,但是一定要在不動產(chǎn)登記簿上有你的名字。就算房產(chǎn)證上沒你的名,也有你的份。
從一紙公文的角度上看,房管局的不動產(chǎn)登記簿上有名字才算數(shù),而另一方面,結婚前買的房子,就算是寫了兩個人的名字,如果鬧上法庭,沒有證據(jù)能證明你出了錢,寫上名字也是白搭的。
但是,上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房,如果是領結婚證后買的房子,就算是只寫一個人的名字,也是屬于夫妻共同財產(chǎn)。就算是父母全資買下的房子,如果沒有明確說明是贈予其子女,也還是夫妻共同財產(chǎn)。萬一不幸離婚,房屋所有權者也要補償對方出款的部分,以及房子的溢價部分。所以,犯不著結了婚還爭署名。
房產(chǎn)證上署名越多繳的稅款也越多
其實房產(chǎn)證上寫幾個人的名字都沒問題,但寫的人越多,要繳納的稅款越多。目前關于產(chǎn)權證上到底寫誰的名字,主要有5種做法,不同的方案可能導致不同的法律后果,戀愛中的男女應當對此有清晰的認識,然后再根據(jù)自己家庭和對方的實際情況選擇適合的方案,以免倉促決定后,家庭、戀人反目,產(chǎn)生不必要的矛盾。
婚房房產(chǎn)證署名,5種選擇后果大不同。
第一、寫“準夫妻”二人的名字。這是大多數(shù)戀人,特別是女孩子的觀點。他們認為,既然房子買了是結婚用的,未來也是給他們居住的,當然應該寫戀人雙方的名字。
◆登記在“準夫妻”名下的法律后果
如果采用這種方案,那么房屋將被認定為夫妻的共有財產(chǎn),貸款也認定是夫妻的共同債務。如無“借條”等其他證據(jù),父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人,歸雙方共有,若出現(xiàn)離異,父母也無權索回出資錢款。
但如果購房后“準夫妻”并沒有進行婚姻登記,而是分手,那么“準婚房”仍將認定為雙方共有財產(chǎn),貸款也是為雙方的共同債務。
但對于父母的出資,如果有相應證據(jù)顯示父母出資是基于“準夫妻”雙方結婚的目的,法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與,而條件就是雙方結婚。
但如果雙方?jīng)]有結婚,父母就有權索回出資的錢款,上海一家法院此前就出現(xiàn)過這樣的判例。
第二、寫父母的名字。這是很多男方家長的觀點。他們認為,雖然房子買了是結婚用的,但畢竟戀人們還沒有登記,有的期房還要等一年多才能交房,到時候分手了該怎么辦。況且首付款全是父母出的,戀人們并沒有什么投入,因此寫父母的名字也比較保險。
◆登記在父母名下的法律后果
如采用這種方案,房屋將被認定為父母的財產(chǎn),貸款也認定為父母的債務,相應的增值或貶值也由父母享有或承擔。
但如果結婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的,若雙方離婚,一方雖無法主張房屋,但對于已支付的貸款本息,可主張為向父母的借貸,并要求父母返還并平均分割。
第三、寫男方及其父母的名字。這種做法也較為普遍,往往是因為男方的父母出了全部的首付款,未來還貸也主要依靠男方的收入,這婚房應算是男方家的財產(chǎn)。
◆登記在男方及其父母名下的法律后果
若采用這種方案,房屋將認定是男方及其父母的共有財產(chǎn),貸款也認定為他們的共有債務,相應的增值或貶值由他們共同享有或承擔。
而男方的相應產(chǎn)權份額屬于婚前個人財產(chǎn),根據(jù)新的《婚姻法》,這部分財產(chǎn)并不因結婚而產(chǎn)生共有的結果。
但如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的,若雙方離婚,女方雖無法主張房屋,但對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產(chǎn),并要求男方及其父母返還并平均分割。產(chǎn)權證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是這樣。
第四、寫雙方父母和“準夫妻”的名字。很多人認為,與其那么麻煩,不如把雙方所有人都登記到產(chǎn)權證上,這樣大家都有權利,公平合理。
◆登記在雙方父母和“準夫妻”名下的法律后果
若采用這種方案,房屋將認定是“準夫妻”和雙方父母的共有財產(chǎn),貸款也認定為其共有債務,相應的增值或貶值也由這些人共同享有或承擔。
如果婚后僅用夫妻雙方的婚后收入還貸的,雙方離婚,對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產(chǎn),雙方父母則無權享有該部分財產(chǎn)。
第五、只寫男方或女方的名字。在由“準夫妻”中的一方或一方的家庭獨自承擔所有房款的情況下,為了避免婚后因父母的介入而產(chǎn)生不必要的麻煩,很多戀人選擇了這種方案。
◆只登記在男方或女方名下的法律后果
這種情況需要從兩個角度進行分析:其一,一方或一方的父母出資,僅僅登記在該方子女的名下,根據(jù)新《婚姻法》的規(guī)定,這屬于該方子女的婚前個人財產(chǎn),結婚后也不會自動轉化為夫妻共同財產(chǎn),若出現(xiàn)離婚,該房產(chǎn)仍屬于原產(chǎn)權人。
其二,一方或一方的父母出資,但登記在未出資的另一方名下,法院通常認定為一種附條件的贈與行為,如果雙方未結婚,該房屋屬于產(chǎn)權證上所載一方的名下,但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結婚,則屬于產(chǎn)權證下該方的個人財產(chǎn)。
其實家家都有一本難念的經(jīng),不管是哪種方式本身都沒有對與錯之分。與其費盡心思爭奪這些,不如好好經(jīng)營自己的家庭。
◆房產(chǎn)證寫子女名字釀大錯,再不看就晚了
第一,孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn),即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。
第二,孩子婚后買二套房時可能交房產(chǎn)稅。比如孩子在未成年時和父母共有2套房產(chǎn),每套面積在90平方米,如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買第二套房,假設建筑面積是120平方米,則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅,其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結果。
第三,孩子如婚后發(fā)生意外,配偶有權繼承婚前財產(chǎn)。如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產(chǎn),包括婚前財產(chǎn)。作為父母,白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑,現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn),晚年生活情何以堪?
有沒有化解之招?房產(chǎn)和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產(chǎn),在父母生前,權益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更,減少子女名下的房產(chǎn)份額,最少可變更為1%。這樣,即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標,需要征收房產(chǎn)稅時,至少和父母共有的房產(chǎn)部分,計稅量將極其有限。
房產(chǎn)證即將正式下崗
房產(chǎn)證即將下崗,不動產(chǎn)證正式登場。從2015年11月9日開始,北京市正式實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。16個區(qū)縣的市民新申請辦理的將不再是過去的“房本”,而是不動產(chǎn)權證書。
目前已有北京、廣州、深圳、杭州、廈門、青島等多個城市均啟動了不動產(chǎn)登記制度。其他大城市如南京、大連、沈陽等等也在積極推進這項制度。
按照國家“不變不換”的原則,現(xiàn)有各類不動產(chǎn)權證書繼續(xù)有效,權利不變動,證書不更換。也就是說,舊證、新證同時都具有法律效力。
但新購房屋等不動產(chǎn)并首次辦理產(chǎn)權證,申請辦理產(chǎn)權變更登記、轉移登記等手續(xù)的市民,將逐步換發(fā)新的不動產(chǎn)證。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記按照國家規(guī)定予以5年過渡期。
以后買房子拿的將是不動產(chǎn)權證了。
手上留點保命錢剩的拿出去買房
經(jīng)濟學家吳曉波認為,從改革開放以來,中國已經(jīng)歷兩個長波段經(jīng)濟周期:第一個是1978年到1997年,這個階段的特點是從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟向商品經(jīng)濟轉型。
在這20年里,中國最賺錢領域主要集中在飲料食品、紡織服裝和家電行業(yè)?!澳菚r的中國經(jīng)濟是短缺經(jīng)濟,是在生產(chǎn)線上賺錢,只要能生產(chǎn)就能獲取財富”,吳曉波總結說道。
第二個大的經(jīng)濟周期是1998年到2014年,在這個階段,中國經(jīng)濟開始由輕型化向重型化轉型。形成了“出口、投資、消費”三家馬車,房地產(chǎn)迅猛發(fā)展,鋼鐵、水泥、電解鋁、煤碳、石油等能源價格開始大幅上漲,中國制造業(yè)也迎來黃金10年(1998年~2008年)。除此之外,這一周期另一個顯著變化就是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟誕生,諸多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都孕育于1998年~1999年。
吳曉波表示,伴隨著新一輪的資產(chǎn)泡沫,中國第三個大經(jīng)濟周期正在展開,這同時也意味著一個全新的創(chuàng)富周期?!靶碌漠a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟邏輯會比以往大不相同,未來的機會可能不是屬于所有人?!彼硎?,在此周期中,實體經(jīng)濟、消費、金融、城鎮(zhèn)化等領域都將發(fā)生新變化。只有理解和跟上這些變化,未來10年仍然是“最好的賺錢時間”。
優(yōu)質不動產(chǎn)仍是抗風險投資首選
對此,有著十多年中國企業(yè)史研究經(jīng)驗的吳曉波對財富人士給出了四點建議:一是加大資產(chǎn)的杠桿效應,是抵抗人民幣泡沫的唯一手段;二是“股權投資+支持80后創(chuàng)業(yè)”=贏得下一輪紅利;三是“全球化資產(chǎn)配置+優(yōu)質不動產(chǎn)投資”=規(guī)避風險;四是投資自身健康和精神消費。
在中國地區(qū),優(yōu)質地段、品牌開發(fā)商、有天然資源的不動產(chǎn)仍然可以配置,因為它的抗風險能力最強。
“中產(chǎn)階級是品質愛好者,房子的售價每平方是5萬元、8萬元還是10萬元,與成本無關,而是和所營造的文化氛圍、社區(qū)氛圍相關”他表示,未來很可能同一區(qū)域、同樣的高層,一個小區(qū)每平方賣8萬元,另一小區(qū)每平方卻只能賣4萬元,這就是軟能力的區(qū)別。
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