商業(yè)物業(yè)回報(bào)高過住宅，有住宅性質(zhì)樓宇九成以上用于商業(yè)出租

　　春節(jié)過后股市開盤第一天還是個(gè)“跌”字，投資者們的眼光將投向何方？近日，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，經(jīng)過一兩年的調(diào)整，商鋪投資客又有回流的跡象，崗頂商圈首層商鋪近期成交宗數(shù)和成交速度都有增加，而這些投資客以資金投入在500萬~1000萬元的為主。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者

　　劉麗琴

　　黃小姐手頭有一筆閑錢想購買房產(chǎn)進(jìn)行投資，她想選擇人流聚集的天河商圈中的物業(yè)，不過由于資金有限，只能選擇一些小戶型單位，相比較之后她趨向于選擇位于崗頂商圈的百腦匯的高層單位，購買物業(yè)后主要用于出租，因?yàn)殡m然是住宅性質(zhì)，但這里的物業(yè)很多是作為商業(yè)物業(yè)出租。中介人員也告訴她，在崗頂商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)往往高過住宅。

　　崗頂特色：

　　住宅變商業(yè)投資回報(bào)更高

　　作為天河人流量最大的商圈之一，崗頂石牌商圈是自然形成的商業(yè)聚集地，并形成了以IT為特色的商業(yè)主題，附近多為數(shù)碼城、IT商場(chǎng)，曾是最熱的電腦、數(shù)碼產(chǎn)品聚集銷售地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于區(qū)域內(nèi)沒有足夠的辦公樓和倉庫配套，隨著商圈的發(fā)展，附近的住宅自然而然成為企業(yè)尋找的地方。

　　前些年為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，工商部門默許了一些“住改商”行為，頒發(fā)了一些證照，后來甚至逐漸演變出一些“住改倉”。也正因?yàn)檫@樣的原因，像百腦匯這樣的物業(yè)雖然是住宅性質(zhì)，但從當(dāng)時(shí)的規(guī)劃就表現(xiàn)出商業(yè)性質(zhì)的定性，該大廈6樓以下是商鋪，6樓以上是住宅。每層樓有14戶單位，由于曾經(jīng)允許臨時(shí)“住改商”，可以辦理營業(yè)執(zhí)照，目前百腦匯科技大廈三個(gè)塔樓千套單位中，超過九成的單位已經(jīng)作為商業(yè)性質(zhì)出租。

　　記者現(xiàn)場(chǎng)見到，大樓內(nèi)部與普通住宅有明顯不同，尤其是天花板布局明顯與商場(chǎng)寫字樓相似，樓內(nèi)基本上每層都有數(shù)家公司，有改成公司門面的，也有住家模樣只是在門口掛上公司招牌的，還有些只是在鐵門上貼著打印紙條表明公司身份的，這些公司有科技類、電子產(chǎn)品類還有教育機(jī)構(gòu)類。

　　目前，崗頂一帶物業(yè)的均價(jià)約2萬元/m2左右，有一些素質(zhì)稍差的在每平方米1萬多元都有。據(jù)滿堂紅龍口區(qū)區(qū)長李霞介紹，目前在崗頂一帶代表性的投資項(xiàng)目主要有百腦匯科技大廈、隆德大廈、保利中辰廣場(chǎng)，其中百腦匯科技大廈住宅租金約為60元/m2/月，售價(jià)約為28000元/m2；隆德大廈公寓租金約為80元/m2/月，售價(jià)約為30000元/m2；保利中辰廣場(chǎng)租金約為76元/m2/月，售價(jià)約為32000~33000元/m2。

　　合富置業(yè)伊頓分行主管曾領(lǐng)嬌告訴記者，對(duì)崗頂商圈來說，投資價(jià)值不如其他相鄰的商圈，如百腦匯雖然是地鐵上蓋，但樓價(jià)升幅不太明顯，主要受制于物管、電梯等設(shè)施、服務(wù)配套等因素，投資價(jià)值不算太突出。但相對(duì)于投資住宅，商業(yè)的投資回報(bào)相對(duì)好一些。曾領(lǐng)嬌表示，若以市場(chǎng)價(jià)入場(chǎng)，崗頂?shù)耐顿Y優(yōu)勢(shì)并不突出，不過，如果有業(yè)主以相當(dāng)筍的價(jià)格出售物業(yè)，例如比市場(chǎng)價(jià)低30萬~50萬元放售物業(yè)的話，投資者也可考慮入手。

　　李霞認(rèn)為，雖然商業(yè)性項(xiàng)目投資回報(bào)要高于住宅性項(xiàng)目，但百腦匯等項(xiàng)目商鋪現(xiàn)時(shí)較難租出，投資回報(bào)時(shí)間較長，因崗頂商圈周邊生活配套成熟，交通便捷程度好，相對(duì)來說住宅性項(xiàng)目容易出租或出售，更受投資者歡迎。如投資者要考慮在崗頂一帶置業(yè)，李霞建議應(yīng)選擇70~80平方米左右的小戶型單位，這類型物業(yè)較為吸引“剛需”型客戶購買，同時(shí)投資者應(yīng)選擇地段位置好，旺中帶靜的樓盤，便于物業(yè)的出租或出售。

　　電商沖擊：

　　商鋪價(jià)格調(diào)整后投資客回流

　　由于經(jīng)濟(jì)下行壓力以及電商沖擊，零售業(yè)的持續(xù)低迷，不僅關(guān)店消息頻頻傳來，街鋪換手率也高。尤其是數(shù)碼產(chǎn)品，受電商的沖擊尤其嚴(yán)重，因?yàn)楝F(xiàn)在消費(fèi)者都已經(jīng)習(xí)慣網(wǎng)購這類產(chǎn)品。與此同時(shí)，電腦城鋪?zhàn)鈪s不斷升高，人工成本升高，經(jīng)營者顯然越來越難承受這種壓力?？偨y(tǒng)數(shù)碼城、天河電腦數(shù)碼城、頤高數(shù)碼廣場(chǎng)等的生意都有些低迷。記者見到，崗頂一帶不少服裝店換成了餐飲店，此前的大鋪也拆成小鋪出租了。即使是電腦城也在轉(zhuǎn)型，如百腦匯的四層、五層都轉(zhuǎn)型為餐飲。

　　據(jù)中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營業(yè)經(jīng)理陳海航介紹，由于受到零售業(yè)持續(xù)低迷的影響，崗頂商圈商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也明顯下調(diào)，比如，前兩年過40萬元/m2的首層街鋪，現(xiàn)在30萬元/m2就有成交。在價(jià)格回調(diào)之后，首層街鋪仍然是有投資價(jià)值的，目前崗頂街鋪投資回報(bào)率仍在3%~4%左右，有些商業(yè)公寓投資回報(bào)能達(dá)到7%~8%。

　　事實(shí)上，從崗頂商圈來看，位于天河路路面的街鋪出售比較少，多是大業(yè)主持有，進(jìn)入龍口東、龍口西橫路才有街鋪，龍口西靠近天河路一帶的街鋪目前價(jià)格在20萬元/m2左右，龍口東價(jià)格則稍差一些，石牌西靠近電腦城一帶，人流量大的街鋪價(jià)格在13萬~15萬元/m2，石牌東則以休閑服飾類鋪位為主。經(jīng)過兩年多的調(diào)整，目前崗頂商圈轉(zhuǎn)型為餐飲業(yè)的商鋪生意也不錯(cuò)，投資回報(bào)約在4%左右，而商鋪的售價(jià)也在回穩(wěn)。

　　租金雖然不及以往IT商圈最盛時(shí)，但也達(dá)到新的平衡，售價(jià)在10萬元/m2左右的商鋪，租金一般在200~300元/m2/月，售價(jià)更高的租金則能達(dá)到五六百元，甚至七八百元。因此，前兩年價(jià)格太高經(jīng)過調(diào)整后，近期崗頂商圈商業(yè)投資客又出現(xiàn)回流的狀態(tài)，陳海航表示，近期無論是買家還是賣家在價(jià)格上都更容易達(dá)成一致，業(yè)主心態(tài)沒有以往那么強(qiáng)，客戶對(duì)投資回報(bào)的降低也更能接受，所以無論成交速度還是宗數(shù)都有明顯提升，還有不少投資客從股市回流到商業(yè)市場(chǎng)，以500萬元~1000萬元預(yù)算的投資者居多。