縱觀石家莊多年來飛速的發(fā)展，城市不斷擴(kuò)張與聚變，從“一中心”的“霸業(yè)”演變?yōu)椤岸嘀行摹钡摹懊酥鳌备窬?，而每一個(gè)商圈的誕生，都是大石家莊發(fā)展的一次飛躍之變，都是石家莊都市生活的一次提升；一部商圈演變史，都可謂是一部城市發(fā)展史。未來的城市生活將是“商圈生活”，即人與社會(huì)交際生活。在物質(zhì)極大豐富的今天，消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于單一的消費(fèi)模式。為了滿足消費(fèi)者的多元需求，除了提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品外，各大商業(yè)大佬也開啟了新模式，無論是借助明星力量來吸引人氣，還是引入信息科技便利于消費(fèi)者，都是希望能夠給消費(fèi)者更多的消費(fèi)體驗(yàn)，并引領(lǐng)消費(fèi)者開創(chuàng)新的生活方式。

　　□本報(bào)記者 李小白

　　商圈經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)成為了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支點(diǎn)。投資商圈，被視為最具回報(bào)價(jià)值的商業(yè)行為。近年來，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，石家莊商圈也在發(fā)生著巨大的變化，傳統(tǒng)意義上的商圈不斷重塑融合，新型商圈在城市變革中如雨后春筍般崛起。未來石家莊商圈的發(fā)展將是由“點(diǎn)”到“面”的發(fā)展趨勢，形成以“北國商圈”為核心，向周邊區(qū)域擴(kuò)散的趨勢，并逐步形成線面式商業(yè)區(qū)，最終形成省會(huì)成熟的國際化商業(yè)模式。隨著傳統(tǒng)商圈在業(yè)態(tài)、配套和轉(zhuǎn)型發(fā)展中也都遇到新的瓶頸，“錯(cuò)開”投資傳統(tǒng)商圈高峰，尋找新的具有升值潛力的商圈，則是目前商圈投資領(lǐng)域公認(rèn)的事實(shí)。

　　一個(gè)城市不可能只有一個(gè)商圈，一個(gè)城市也不可能只有一個(gè)核心商業(yè)區(qū)，這是大城市發(fā)展過程中得出來的真理。所以，隨著石家莊城市發(fā)展和擴(kuò)大，將來會(huì)有更多的商圈出現(xiàn)，而目前在中華北大街這條迎賓主干道上，出現(xiàn)了第一個(gè)真正意義上的核心商圈——中央CBD北部商圈。一個(gè)城市的CBD也可以理解為是這個(gè)城市的商業(yè)地標(biāo)。

　　石家莊的中華大街與中山路的交匯區(qū)域所延展形成中心商圈，將在未來5年后發(fā)生翻天覆地的變化。當(dāng)一座城市的地鐵時(shí)代到來，也就意味著這座城市本身的精神面貌和人們的生活方式都將發(fā)生時(shí)尚型的改變。在對“未來5年后預(yù)見性的商圈發(fā)展思考”中，我們不難發(fā)現(xiàn)中央CBD的商圈將會(huì)在石家莊起到商圈的龍頭效應(yīng)。

　　石家莊作為京津冀一體化的核心城市，正式實(shí)施北跨戰(zhàn)略以來，未來中心坐標(biāo)北移，以中華大街為核心的中央CBD北部商圈迅速崛起。新華區(qū)地處中央CBD北部商圈核心，迎此機(jī)遇將獲得飛速發(fā)展。區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)日益完善，交通網(wǎng)絡(luò)逐漸發(fā)達(dá)，大型商業(yè)住宅蓬勃建設(shè)，北部商圈的發(fā)展不可限量，以中華大街為核心，向周邊輻射。榮鼎·天下位于北部商圈的核心區(qū)位——中華大街與聯(lián)盟路交口，屬于新華區(qū)高端商務(wù)綜合體，它涵蓋現(xiàn)代人居住宅、巔峰級寫字樓、繁華商業(yè)于一體。

　　榮鼎集團(tuán)營銷總監(jiān) 李玲玲

　　中央CBD北部商圈未來厚積薄發(fā)

　　探討的石家莊這“六大商圈”也不外乎基本在這兩個(gè)方向之內(nèi)，結(jié)合商業(yè)本身的地緣性、歷史特點(diǎn)、商業(yè)體的規(guī)劃特點(diǎn)、商業(yè)模式和規(guī)模、品牌效應(yīng)等綜合因素而各有特色、繁榮發(fā)展。當(dāng)然，未來的商圈意味著就是都市人的“生活圈”和“交際圈”。

　　北國商圈作為傳統(tǒng)的市民消費(fèi)的集中商業(yè)區(qū)，維持著一貫的強(qiáng)勢地位，北國商城的升級改造，以及在勒泰這樣大體量商業(yè)加商務(wù)集群的綜合體的呼應(yīng)下，龍頭地位不可動(dòng)搖，已經(jīng)形成石家莊最具規(guī)模和檔次的首席商業(yè)圈，未來在地鐵開通的利好下將更上一步，可謂商家必爭之地。

　　中央CBD商圈受火車站遷移的影響比較大，有效消費(fèi)客戶的減少對區(qū)域的部分原生態(tài)商業(yè)特別是酒店業(yè)出現(xiàn)一定的沖擊，區(qū)域內(nèi)商業(yè)自身謀求商業(yè)升級和調(diào)整的變化，將是該區(qū)域的重大機(jī)遇，所以區(qū)域內(nèi)如金指數(shù)廣場、梧桐商業(yè)中心等商業(yè)都在產(chǎn)業(yè)升級的過程中煥發(fā)著區(qū)域格局變化。

　　萬達(dá)商圈占據(jù)了東南區(qū)域的黃金區(qū)位，受城市東南向發(fā)展及槐安路的帶動(dòng)已經(jīng)使萬達(dá)商圈成為城市東南部的商業(yè)中心，伴隨著大體量的商務(wù)樓帶動(dòng)以及高端的洲際酒店，槐中路的餐飲商街，使得萬達(dá)區(qū)域已經(jīng)成為石家莊當(dāng)仁不讓的首席商務(wù)區(qū)，一個(gè)新的城市名片。

　　裕西商圈作為傳統(tǒng)的政務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展一直呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢，萬象天成、海悅天地、永輝超市等商業(yè)的入駐，提升了整個(gè)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)環(huán)境，但還缺乏規(guī)模體量足夠大的商業(yè)綜合體帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)升級，華潤萬象城的落成及開業(yè)，在未來將很有可能改變這一格局。

　　新客站商圈受新火車站開通的影響，帶來了大量客流及人流，同時(shí)南二環(huán)本身物流集中、交通便利的特點(diǎn)，未來將是石家莊“市場（批發(fā)）經(jīng)濟(jì)”變遷的一個(gè)發(fā)展進(jìn)程，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊嚴(yán)重的商業(yè)環(huán)境下，將是本商圈能否良好發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　建華商場作為老石家莊人民心中的知名商場，留下了許多深刻的印象，建華商圈交通位置非常優(yōu)越，也是沿中山路的地鐵沿線的重要站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)在建和已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)云集，新的商業(yè)思路將會(huì)使整個(gè)建華商圈成為東部區(qū)域的新亮點(diǎn)。

　　六大商圈未來比肩生活圈與交際圈

　　資深地產(chǎn)觀察員

　　地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營人 王青

　　“六大商圈”:

　　寫字樓物業(yè)投資誰會(huì)贏

　　預(yù)測商圈的發(fā)展?jié)摿?，進(jìn)而評判區(qū)域內(nèi)寫字樓的投資價(jià)值，生逢這個(gè)變局叢生的快時(shí)代，怎么說都不是一件輕省事兒。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，軌道交通的暢通，新城區(qū)的出現(xiàn)，還有移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)沖擊之下商業(yè)模式的顛覆與重構(gòu)……

　　多商圈格局漸成陣勢

　　無論如何，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的省會(huì)城市，中心商圈一家獨(dú)大局面終成過去，多商圈格局已形成。商業(yè)圈和生活圈的不斷融合，是城區(qū)拓展和生活節(jié)奏加快的必然結(jié)果，從這個(gè)角度而言，凡有人群聚集處，就有商圈發(fā)展的可能。但需要提醒投資者注意的是，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所限，城市工薪收入人群占絕大比例，中產(chǎn)階級“寥若晨星”，缺乏強(qiáng)勁的消費(fèi)能力做支撐，石家莊新的商業(yè)和商圈無一例外發(fā)育遲緩，商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新也明顯缺乏想象力。

　　所以個(gè)人建議投資者在做出決策之前，一定要到目標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)中心走一走，感受下區(qū)域商業(yè)的品牌層級和人氣，從中至少可感知區(qū)域近五年內(nèi)的發(fā)展前景。

　　區(qū)位優(yōu)勢+運(yùn)營商實(shí)力=競爭力

　　具體到《燕趙晚報(bào)》歸納石家莊的“六大商圈”，我最看好的還是北國和萬達(dá)商圈，贏商網(wǎng)河北站最近的商圈調(diào)查顯示，在石家莊，每平方米商鋪日租金達(dá)到10元的，目前只有北國和萬達(dá)兩個(gè)商圈，其余商圈租價(jià)至少要在此基礎(chǔ)上打?qū)φ?。在城市消費(fèi)缺乏爆發(fā)力的石家莊，保守地說，至少五年內(nèi)，這兩大商圈的地位牢不可撼。一方面是源于消費(fèi)者的消費(fèi)慣性，另一方面，區(qū)位優(yōu)勢+運(yùn)營商實(shí)力，成就了上述商圈的核心競爭力。

　　地鐵和新區(qū)，為這個(gè)城市的地產(chǎn)開發(fā)提供了無窮的想象空間。就商業(yè)而言，寫字樓客戶一定是來自本土第三產(chǎn)業(yè)，九成以上是地緣性客戶，要靠區(qū)域內(nèi)的龍頭產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，才能形成一個(gè)生機(jī)勃發(fā)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，所以衡量一個(gè)新區(qū)寫字樓物業(yè)的發(fā)展前景，僅僅看政府的修路、造橋規(guī)劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，一定要看一看區(qū)域內(nèi)龍頭產(chǎn)業(yè)是誰。

　　產(chǎn)業(yè)成就寫字樓物業(yè)發(fā)展空間

　　新客站商圈早已不是“慢牛車+計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代”的火車站商圈概念，傳統(tǒng)零售業(yè)機(jī)會(huì)不再，區(qū)域內(nèi)針對特定人群的寫字樓優(yōu)勢凸顯——雙城辦公，其人群的生活節(jié)奏大多是這樣：中午前還在北京公司開例會(huì)，下午三點(diǎn)，已準(zhǔn)時(shí)坐在石家莊公司會(huì)議室里與客戶談笑風(fēng)生。

　　商圈和商務(wù)辦公，有正相關(guān)關(guān)系，但其發(fā)展前景又不是一個(gè)完全趨同的概念。寫字樓物業(yè)的需求因?yàn)榛緛碜员就凉?，所謂地緣客戶，所以當(dāng)?shù)啬軌蛘Q生多少第三產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)都在什么量級，他們能承擔(dān)的租金水平如何，基本決定了這個(gè)城市寫字樓物業(yè)的發(fā)展空間，從中可倒推出寫字樓物業(yè)的租賃前景，這是寫字樓投資者最應(yīng)該關(guān)注的市場要素。