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2025年01月09日 星期四

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五?;鸶呒壨顿Y副總裁陳國華:地產(chǎn)私募投資將從債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)

  ◎每經(jīng)記者 楊羚強

  9月24日,在第五屆中國價值地產(chǎn)年會上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬認為,多數(shù)銀行越來越傾向于投貸結(jié)合,不僅做開發(fā)項目的債主,還想當股東。在此之前,萬科等房企取得的公司債貸款利率已越來越接近5年期基準利率。在此背景下,傳統(tǒng)以借款為主營業(yè)務(wù)的地產(chǎn)私募基金面臨轉(zhuǎn)型,五?;鸶呒壨顿Y副總裁陳國華認為,未來地產(chǎn)私募將從債權(quán)轉(zhuǎn)向股權(quán)投資。

  債權(quán)類基金轉(zhuǎn)型迫在眉睫

  在企業(yè)公司債利率不斷下滑時,銀行開發(fā)貸利率也開始下滑。很多銀行的開發(fā)貸利率已和基準利率接近。信托的借款利率則從之前的10%~13%,一路下探至8%~10%,受此影響,目前房地產(chǎn)私募的固定收益類借款,收益率也從最高峰時的15%~20%,最低下跌至9%以內(nèi)。

  陳國華認為,純債權(quán)的房地產(chǎn)借款投資收益下滑,已是大趨勢。甚至在這一背景下,銀行也存在轉(zhuǎn)型壓力。先前單一的借款業(yè)務(wù),將逐漸向多元化業(yè)務(wù)過渡。在這個過程中,房地產(chǎn)股權(quán)私募基金會獲得非常多的機會。從去年開始,五牛旗下的房地產(chǎn)基金慢慢從債權(quán)為核心,轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展針對成熟物業(yè)的并購?fù)顿Y,拓展具備股權(quán)合作的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),并針對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化開展基金業(yè)務(wù)。

  陳國華以五?;鹋e例,房地產(chǎn)股權(quán)私募基金會在多個層面,展現(xiàn)出更多優(yōu)勢。相比銀行,私募股權(quán)基金對房地產(chǎn)市場更熟悉,對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也更為精通,在和企業(yè)溝通時能夠精確了解企業(yè)需要什么。

  據(jù)陳國華介紹,目前五?;鸩粌H僅和開發(fā)商合作,也和銀行合作。銀行選擇五牛基金的原因,是后者融資渠道更廣泛,速度也更為快捷?!昂芏啻箝_發(fā)商缺乏對金融產(chǎn)品、金融機構(gòu)深度了解;銀行則對整個地產(chǎn)未來缺乏一個專業(yè)判斷。這是一個空白點?!标悋A表示,有能力同時把握銀行和開發(fā)商的需求,提供專業(yè)化房地產(chǎn)金融服務(wù)正是地產(chǎn)私募的優(yōu)勢。他們選擇和大的開發(fā)商合作開發(fā),協(xié)助中型開發(fā)商資金運作和資金監(jiān)管、修復(fù)其產(chǎn)品業(yè)態(tài),使之更為適應(yīng)市場。

  股權(quán)私募收益有望提高

  然而涉及房地產(chǎn)開發(fā)的股權(quán)投資,以及成熟、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā),投資地產(chǎn)基金產(chǎn)品的投資人的風(fēng)險也有所擴大。

  為此,五牛基金在很早之前就引入了專業(yè)人才,建立了龐大的數(shù)據(jù)庫,對不同類型企業(yè)和不同產(chǎn)品建立數(shù)據(jù)模型,借助這些模型和數(shù)據(jù),投資者能非常清楚地了解這些投資項目的投資周期和可能存在的風(fēng)險。

  在債權(quán)私募的收益轉(zhuǎn)向固定收益下滑,或者改為純固定收益轉(zhuǎn)為固定+浮動收益時,房地產(chǎn)股權(quán)類私募的收益卻有望上升。

  陳國華解釋稱,未來,房地產(chǎn)股權(quán)私募提供的服務(wù),將從簡單的股權(quán)投資,轉(zhuǎn)向增值服務(wù)、深化服務(wù),在每一個房地產(chǎn)投融資開發(fā)環(huán)節(jié)所需要的服務(wù)上深挖盈利點。

  不過,想通過綜合服務(wù),擴大股權(quán)收益的,并不只有地產(chǎn)私募。大型開發(fā)商也在通過擴增服務(wù)提高收益。此前,萬科就期望效仿美國鐵獅門,借助小股操盤的方式,擴大股權(quán)收益水平。綠地也已成立了綠地金服,向部分中小房企提供金融服務(wù)。

  對此,陳國華的判斷是開發(fā)商向業(yè)界提供的金融服務(wù),目前來看更多還是側(cè)重于服務(wù)企業(yè)自身,部分則存在投資類型單一的局限。相比之下,傳統(tǒng)股權(quán)私募提供的平臺更大,類型也更為豐富,在競爭上也會更有優(yōu)勢。

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