城中村改造，有多套房產(chǎn)的村民會(huì)租售，由于地段好樓齡新價(jià)格平讓人頗為心動(dòng)

　　近日，劉先生經(jīng)朋友介紹可以便宜的價(jià)格購買琶洲的回遷房，房子新又比市價(jià)低不少讓他很心動(dòng)，但擔(dān)心購買風(fēng)險(xiǎn)，讓他很糾結(jié)。目前，由于城中村改造，回遷房的數(shù)量不少，手頭有多套房產(chǎn)的村民也會(huì)拿出來租售，由于不少樓盤地段好，樓齡新，價(jià)格便宜讓人頗為心動(dòng)，這樣的回遷房能買嗎？中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，隨著市中心區(qū)土地供應(yīng)越來越少，想買市中心區(qū)的房子也越來越難，但是城中村改造卻催生了市中心一個(gè)個(gè)巨型商品房項(xiàng)目，也產(chǎn)生了大量回遷房。據(jù)估算，廣州獵德、琶洲、林和、楊箕幾大市中心城中村回遷房數(shù)量多達(dá)數(shù)萬套。而回遷房交樓后，不少村民手中有數(shù)套房產(chǎn)甚至數(shù)十套房產(chǎn)，除自住和出租外，有些也想變賣套現(xiàn)。但目前因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，尚屬小產(chǎn)權(quán)房，市面上交易較少。由于市面上林和、獵德、琶洲的回遷房都沒有出房產(chǎn)證，因此并沒有接相關(guān)業(yè)務(wù)來做，如果想買此類房子，最好等到出房產(chǎn)證后，看相關(guān)房產(chǎn)買賣有何具體政策再說比較保險(xiǎn)。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

　　獵德：村民之間公證交易

　　獵德花園是獵德村的回遷房，由于位于珠江新城，距離地鐵獵德站不遠(yuǎn)，交通便利，還可望江，租賃行情相當(dāng)不錯(cuò)。據(jù)中原地產(chǎn)盈嘉花園分行資深營業(yè)經(jīng)理鄧林介紹，目前她所知道的回遷房買賣主要集中在村民之間，只是在村里進(jìn)行交易，換個(gè)名字，變更股份之類，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證是無法合法流轉(zhuǎn)的，雖然目前獵德回遷房租賃行情不錯(cuò)，一房租金在3800~4000元，兩房可租到4000多元，三、四房租金在7000~8000元，一些望小區(qū)單位可租11000~12000元，有投資客想要購買獵德回遷房，一般采用公證書證明等方式協(xié)議出讓，但因司法實(shí)踐中并不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，因此風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的。目前還尚未聽聞獵德回遷房有何上市政策。

　　琶洲：熟人之間買賣居多

　　琶洲回遷房上市幾個(gè)月就已有村民放出單位交易。據(jù)中原地產(chǎn)會(huì)展星城分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理李杰明介紹，由于沒有房產(chǎn)證，是無法進(jìn)行正常交易，但也有一些中小中介接下此類放盤，他們也接到不少買家咨詢購買琶洲回遷房。

　　據(jù)悉，目前成交主要是熟人之間的買賣居多，因?yàn)榇祟惤灰谉o法辦理銀行貸款，需付全款，并自己進(jìn)行協(xié)議，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，多是相互信任的熟人之間才可能達(dá)成交易，目前的放售價(jià)格在2.5萬元/m2左右，由于樓盤樓齡新，與周邊二手單位2萬多/m2元的價(jià)格差不多，但仍有一定吸引力。目前其租價(jià)是一房2000多元/月，兩房3000多元/月。

　　林和村：回遷房3萬/m2有售

　　據(jù)中原地產(chǎn)林和東分行營業(yè)經(jīng)理陳志堅(jiān)介紹，目前林和村回遷房因沒有房產(chǎn)證，他們沒接到買賣交易單。而村民手中房產(chǎn)70%用于出租，目前單間月租金在3300~3800元，一房租金在4000~4500元，兩房可租到5000元，三房可租到8000~9000元，而回遷房買賣，市場(chǎng)少有交易，村里則有單價(jià)3萬元/m2的回遷房出售。

　　據(jù)悉，這主要是回遷房分配給村民后還有多余的房源，不過，購買此類房產(chǎn)需與村里簽訂合同，并交全款?！瓣柟饧揖墶睌?shù)據(jù)顯示，目前商品房峻林的簽約價(jià)在3.6萬元/m2左右。陳志堅(jiān)表示，林和村的回遷房等一兩年將會(huì)有房產(chǎn)證，到時(shí)可自由買賣而無風(fēng)險(xiǎn)了。

　　據(jù)悉，林和村有關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示，林和村安置房將于兩年后發(fā)放房產(chǎn)證，而林和村是全市首個(gè)提出“變性”的城中村，將補(bǔ)繳土地出讓金，讓回遷房所在的土地從集體土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有土地性質(zhì)，完成這一程序后，回遷安置房將變成正規(guī)商品房，獲得正規(guī)房產(chǎn)證，屆時(shí)將可推向市場(chǎng)合法出讓。

　　專家建議

　　等上市政策明確后

　　再買回遷房比較保險(xiǎn)

　　中原地產(chǎn)李杰明建議，由于買賣有風(fēng)險(xiǎn)，還是等待是否要補(bǔ)交地價(jià)、有房產(chǎn)證能自由流通等上市政策明確后，再購買比較保險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，回遷房土地性質(zhì)仍是集體土地，國土部、廣東省住建廳多次發(fā)文禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，司法實(shí)踐中也不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同。據(jù)2009年廣州市出臺(tái)的56號(hào)文（即《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》）中對(duì)于安置房確權(quán)和交易的具體規(guī)定，全面改造項(xiàng)目的安置房(含非住宅復(fù)建安置房)可以辦理國有房地產(chǎn)權(quán)證，并注明未辦理土地有償使用手續(xù)。

　　安置房交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照基準(zhǔn)地價(jià)30%繳交國有土地使用權(quán)出讓金。到目前為止，廣州尚沒有將安置房的土地性質(zhì)由集體轉(zhuǎn)為國有后上市的成功實(shí)踐，而林和村已經(jīng)明確發(fā)聲走在最前面的了，其房產(chǎn)證是否能如期辦理，還需等待一年多左右時(shí)間來看，所以建議想買回遷房的買家也不要著急，等到政策塵埃落定再買不遲，這樣既沒有購買風(fēng)險(xiǎn)，而且以回遷房市場(chǎng)供應(yīng)量來看，屆時(shí)價(jià)格大幅上漲的可能性并不太高。如考慮補(bǔ)交地價(jià)提升的三成成本，有房產(chǎn)證保證顯然分量更重。