6月30日，廣州琶洲電商總部7宗地塊開賣，騰訊、阿里、復(fù)星、國美四巨頭以78億元“分食”，全部底價拿下，折合樓面價13000-18000元/平方米。盡管是以底價成交，但是幾大電商巨頭的云集，使得這次拍地充滿了看點(diǎn)。而“底”卻不“低”的成交價格也令人們對于琶洲未來區(qū)域樓市充滿了憧憬。有分析認(rèn)為，未來的琶洲周邊樓價上漲已經(jīng)是預(yù)期之事，甚至有可能與珠江新城看齊。

　　電商巨頭齊集琶洲

　　一直以來，在住宅市場旺盛，商業(yè)辦公市場相對低迷的環(huán)境下，住宅用地地價，尤其市中心黃金地段的住宅土地價格，通常會高于同地段的純商業(yè)商務(wù)用地的地價。不過，這一狀況從今年起有所改變。在今年上半年，廣州連續(xù)成交多宗市中心三舊改造靚地。比如天河廣日地塊、海珠廣紙地塊，其最終成交樓面地價僅保持在16000-18000元/平方米的水平。而琶洲A區(qū)7宗地塊以最高18000元/平方米的樓面地價成功出讓，令商業(yè)商務(wù)用地達(dá)到與市中心區(qū)黃金地段住宅用地齊平的水平，刷新了廣州不同類型土地價格的新格局。

　　更為關(guān)鍵的是，此次琶洲的7宗地出讓，盡管都是底價成交，但是其獲得者都是國內(nèi)最“土豪”的電商。騰訊拿下了7宗地中的兩塊，擬在琶洲建設(shè)微信總部大樓，規(guī)劃建筑面積21.4萬平方米，著力打造成為廣州重要的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地。

　　琶洲出讓地塊中有兩塊的拿地企業(yè)是傳富。據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料顯示，傳富位于廣州市海珠區(qū)，代表人為戴珊。據(jù)悉，戴珊是阿里巴巴集團(tuán)的創(chuàng)辦人之一，剛被任命為阿里巴巴的首席客戶服務(wù)官。此外，還有兩塊地被復(fù)星集團(tuán)拿下，最后一塊地的獲得者則是國美。

　　對于電商土豪的出手搶地，業(yè)內(nèi)人士分析將會帶動眾多電商集聚。琶洲也將成為未來廣州的一大發(fā)展亮點(diǎn)。

　　未來寫字樓單價超3萬

　　此次出讓的琶洲A區(qū)電商總部基地地塊自持建筑面積達(dá)70%且不可銷售，故地塊項(xiàng)目建成后，將會有不少辦公面積用于出租。可以預(yù)見，最快2020年前后，此次出讓的琶洲A區(qū)地塊將會集中入市，未來將形成良好的行業(yè)集聚效應(yīng)，勢必也會帶來足夠的辦公需求。

　　據(jù)中原研究部統(tǒng)計分析，廣州2014年以來出讓成功的、位于中心區(qū)的商業(yè)商務(wù)地塊，其最終成交樓面地價普遍在10000元/平方米左右，其中最高的當(dāng)屬招商地產(chǎn)在萬博拿下的一宗地塊，現(xiàn)在建設(shè)為招商城市主場，即將入市，當(dāng)時成交樓面地價達(dá)到14528元/平方米。而本次琶洲A區(qū)的出讓地塊，大部分地塊的起拍價格都高達(dá)18000元/平方米，除了恒大以32967元/平方米豪奪珠江新城最后一塊商業(yè)地塊這一特例外，本次樓面地價已經(jīng)創(chuàng)全市商業(yè)商務(wù)地價的又一新高。

　　目前琶洲A區(qū)地塊附近建設(shè)進(jìn)度最快的為寶鋼項(xiàng)目——寶境廣場，其現(xiàn)在對外預(yù)租租金為130元/平方米/月。預(yù)計3-5年后，琶洲區(qū)域的寫字樓整體租金可達(dá)到150-180元/平方米/月。

　　中原研究部的分析指出，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃、定位及同類型區(qū)域物業(yè)的租售情況，此次幾大電商土豪成功拍地后，建成的項(xiàng)目預(yù)期在未來3-5年內(nèi)入市，參考周邊區(qū)域、類似地段的定價，結(jié)合物業(yè)的未來升值，保守估計琶洲A區(qū)寫字樓單價未來可達(dá)3.5萬-4.5萬元/平方米。就投資回報率看，未來琶洲地塊寫字樓項(xiàng)目可達(dá)到5%-7%的水平。

　　或?qū)⑻Ц邊^(qū)域樓價

　　按照規(guī)劃，琶洲A區(qū)將是廣州集中資源打造的全市唯一一個電子商務(wù)與移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)總部區(qū)。未來騰訊、阿里巴巴、復(fù)星、唯品會、UC、YY等品牌企業(yè)或?qū)⑷腭v。3至5年之后，琶洲A區(qū)電商總部區(qū)，將形成一個建筑面積約300萬平方米、營業(yè)收入達(dá)1000億元、就業(yè)崗位約8萬個的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。按照規(guī)劃，未來琶洲工作人群可達(dá)33萬人次，僅琶洲A區(qū)就聚集8萬人次。

　　對于此次四大電商巨頭聯(lián)合拿地，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，底價出讓在預(yù)期之中，但底價并不代表低價，而是屬于市場價出讓。剩下未出讓的地塊可能會參考這個價格，具體要看其出讓條件，如果出售比例仍然是三成，預(yù)測地價13000-18000元/平方米是比較合理的。

　　未來的琶洲將是高端電商企業(yè)的聚集地，區(qū)域樓價也將成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師肖文曉分析認(rèn)為，現(xiàn)在琶洲的樓價比珠江新城低，“如果上述知名企業(yè)真的進(jìn)來，我認(rèn)為琶洲未來的樓價甚至有機(jī)會與珠江新城看齊，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工的待遇普遍不錯，琶洲現(xiàn)時的居住環(huán)境也較好。而電商大鱷的集體拿地，鄰近樓價上漲會是預(yù)期之事?！?/p>

　　二手市場將被帶旺

　　如今風(fēng)生水起的互聯(lián)網(wǎng)、電商行業(yè)巨頭企業(yè)最終落地琶洲，未來琶洲地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)財富新貴的集聚變得更有實(shí)現(xiàn)性。同時據(jù)有關(guān)資料分析，未來琶洲島就業(yè)人口約33萬，其中電子商務(wù)總部基地打造將會作重要的貢獻(xiàn)。

　　中原研究部預(yù)計未來琶洲地區(qū)會吸引三方面就業(yè)人員：第一，電商、移動互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)的高管等財富新貴；第二，整個互聯(lián)網(wǎng)電商產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)白領(lǐng)；第三，為這些企業(yè)員工提供生活娛樂等服務(wù)的人員?！斑@些人員的流入不論是居住還是租房將對琶洲附近的樓市產(chǎn)生巨大的利好影響?！?/p>

　　珠江新城、濱江東及赤崗板塊的二手住宅交投、租賃市場向來較為活躍，近幾年來成交價格呈穩(wěn)中上升趨勢。中原研究部分析指出，除了板塊自身的區(qū)域位置、配套資源外，珠江新城CBD優(yōu)勢也會輻射到上述板塊，而琶洲電子商務(wù)總部區(qū)的打造將會直接利好三大板塊住宅市場，預(yù)計不僅會帶來買賣成交量的上升，辦公人員增多也會提升租賃市場需求。

　　近期樓市政策利好不斷，二手樓價穩(wěn)中有升，琶洲地區(qū)的電商總部基地地塊又帶來了各種利好?！霸诟浇幼∩畹娜巳嚎商崆叭胧侄謽?，以免錯過入市好時機(jī)，而對這些板塊有意向的投資人士亦可早入手，以期更好的投資回報?！睋?jù)中原研究部分析，考慮到未來電商總部從業(yè)人員將會帶來的巨大需求量，“建議優(yōu)先考慮第一梯隊樓盤，其次考慮第二梯隊樓盤，未來無論是出手還是出租都相對容易?！?/p>

　　文/圖南方日報記者 蔣勁勁