從國際金融城到廣鋼新城 多座新超高住宅拔地而起

　　摩天大樓已成為一個城市發(fā)達(dá)的標(biāo)志，從美國到歐洲再到大洋洲直到亞洲，但此前這些城市的最高建筑大多是以提供辦公空間為目的，比如芝加哥的威利斯大廈和帝國大廈。而在中國，摩天大樓在各城市也攀比著迅速崛起，城市地標(biāo)——這一高大上的定義讓政府和開發(fā)商都前赴后繼。相比曾經(jīng)的豪宅別墅，摩天大樓的超高層不僅占據(jù)著城市中心的地理優(yōu)勢，還占據(jù)了交通、醫(yī)療、學(xué)校等相關(guān)配套的優(yōu)勢資源，最主要的是，住在超高層，還享受著最佳的城市天際線以及“一覽眾山小”的優(yōu)越感。

　　文/圖：廣州日報(bào)記者 梁紅舉

　　在中國，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度的屬于超高層建筑，而在美國則普遍認(rèn)為152米(500英尺)以上的建筑為摩天大樓。不過，這個數(shù)字早就被各地的摩天大樓“完爆”，不到180米以上，都不好意思叫“超高層住宅”。據(jù)記者收集整理的數(shù)據(jù)，廣州超高層TOP10有8座都在180米以上，而且地域優(yōu)勢非常明顯，全部位于核心四區(qū)：老荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)和天河區(qū)，且景觀資源優(yōu)越，大部分都是一線珠江江景。

　　超高層住宅集中在老城區(qū)

　　天河區(qū)廣州國際金融城，屬于珠江新城的延伸區(qū)域，其中西區(qū)將建起450米高地標(biāo)，東區(qū)將建400米高的地標(biāo)，與廣州塔、西塔等珠江新城的高樓遙遙相望。其中最高的住宅是佳兆業(yè)1號，按照規(guī)劃圖，其中有兩棟52層高的住宅樓，最高約180米，高層南向望江。

　　再往西是珠江新城，其中尚東瀚御最高，住宅項(xiàng)目52層，高度達(dá)到190米，小區(qū)南向單位，可望臨江大道、珠江美景。再往西看，則是越秀區(qū)五羊新城凱旋會，C座樓高52層，高度達(dá)到192米。270°雙江景致，超高層更有360°全景觀，南向直面珠江以及風(fēng)景宜人的二沙島。

　　再往西看，則是老越秀區(qū)的愛群薈景灣，位于沿江西路，樓高48層，但首層為13米架空柱廊，整體高度接近200米，也是一線珠江物業(yè)。與愛群薈景灣隔江相望的，則是萬科峯匯，這是萬科城市中心首個千萬級的頂級物業(yè)，以180米的高度成為海珠區(qū)的地標(biāo)，可望江景。

　　沿江繼續(xù)西行，到老荔灣區(qū)的中信西關(guān)海，這個小區(qū)規(guī)模最大，共建17棟住宅，最高56層，高度達(dá)到198米，是目前廣州最高住宅項(xiàng)目的紀(jì)錄保持者，但再過幾個月時(shí)間，視線繼續(xù)往西，到荔灣區(qū)的廣鋼新城，就會出現(xiàn)珠江邊的另一個超高層住宅建筑中?；骋继枺罡咦≌?0層，高度達(dá)到200米，這才是廣州的最高住宅。就是這一片超高層住宅，打造出廣州珠江兩岸最具風(fēng)景的豪宅天際線。

　　早期買家生意人現(xiàn)在多高管

　　自從2004年五羊新城凱旋會開售，廣州市填補(bǔ)了超高層住宅領(lǐng)域的空白，兩棟樓分別高度為48層和52層。據(jù)周邊地產(chǎn)中介告訴記者，凱旋會一向轉(zhuǎn)手不多，放售極少，即使是放租，業(yè)主也較少露面。當(dāng)時(shí)該樓盤售價(jià)1萬元/m2出頭，如今市場估價(jià)已接近5萬元/m2。

　　在濱江東豪宅一條街，超過40層以上的超高層住宅比比皆是，中信君庭最高的A棟43層，匯美景臺和海珠半島花園的最高樓層也在42~44層，海珠半島花園B棟和C棟是該區(qū)域自2008年以來首次面世的一手新貨，樓高也在40層以上，市場吹風(fēng)價(jià)在5萬元/m2以上。據(jù)中原地產(chǎn)藍(lán)色康園高級業(yè)務(wù)經(jīng)理李育強(qiáng)告訴記者，金海灣、中信君庭、匯美景臺等超高層住宅早期的業(yè)主都基本上是外地人，溫州人在該區(qū)域持房比例非常高，從戶籍看，業(yè)主基本上是外地人。金海灣2005年開售，當(dāng)時(shí)的一手價(jià)是1.2萬元/m2，如今售價(jià)已過4.2萬元/m2。李育強(qiáng)告訴記者，早期業(yè)主基本上是做生意的外地人或者溫州炒樓客，如今的業(yè)主大部分是金融企業(yè)、工程企業(yè)的高管人士，畢竟濱江東具有一線江景的超高層住宅基本上都是170~425平方米的大戶型，按4萬元/m2均價(jià)計(jì)算，最低置業(yè)門檻也要680萬元，主力戶型200~300平方米則需要1000萬元左右。

　　全球超高層住宅

　　爭搶“第一”殊榮

　　在世界范圍內(nèi)，超高層住宅作為定義超級豪宅的高度標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)得到了業(yè)界的廣泛認(rèn)同。迪拜公主塔(Princess Tower)目前獨(dú)享世界最高住宅大樓這一殊榮，站在這棟高413.36米的塔樓上，可遠(yuǎn)眺波斯灣美景，而且濱海景色、棕櫚島和城市主干道謝赫扎伊德路盡收眼底。

　　美國曼哈頓432公園大道正在興建住宅塔樓，以425.5米的高度傲立于曼哈頓中城的云端，刷新了迪拜公主塔的紀(jì)錄，成為世界第一超高層住宅。不過，這一殊榮可能會被位于紐約57號大街西227號的諾德斯特姆塔搶走，這座將于2018年竣工的摩天大廈，據(jù)悉達(dá)到541.02米，超過442米的孟買最高住宅樓“World One”公寓，也將超過芝加哥的威利斯大廈，成為全美屋頂最高的住宅建筑。澳大利亞黃金海岸的昆士蘭Q1，高度322.5米，是澳大利亞最高的住宅公寓，據(jù)說在非常晴朗的時(shí)候往北可望見首府布里斯本(Brisbane)。中國香港天璽高度270米，可看港島中環(huán)海景，是聯(lián)合廣場最負(fù)盛名的住宅樓項(xiàng)目之一。上海的世茂濱江花園2號樓總體高度191.85米，是上海最高的住宅樓。位于深圳福田區(qū)核心地段的深業(yè)上城UpperHills公寓，由兩座高約224.5米的大廈組成。

　　成本高問題多難敵成就感

　　建超高層有利土地集約利用

　　“超高層是土地集約化利用的有效建筑形態(tài)，因此經(jīng)常作為城市核心地段的規(guī)劃形態(tài)?！敝泻５禺a(chǎn)營銷管理有限公司副總經(jīng)理陳雙全透露，作為不可再生資源的土地正日益減少，合理布局超高層建筑，既可實(shí)現(xiàn)土地的集約利用，還能有效整合空間，增加公園、綠地和各類公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)公共資源的有效利用。美國伯格魯恩住宅開發(fā)公司首席執(zhí)行官伊戈?duì)枴神R(Yigal Zemah)表示，“在開發(fā)商看來，就財(cái)務(wù)的角度而言，建造更大型的項(xiàng)目更劃算一些。土地非常稀缺，增加利潤別無他途，唯有追尋建筑的高度?！苯ㄖ邩鞘且环N雙贏策略：買家愿意為擁有壯麗景觀、享受高處的靜謐而支付更高的價(jià)格，同時(shí)開發(fā)商最終將獲得更高的利潤。

　　開發(fā)商在建造摩天塔樓時(shí)必須考慮一些特殊的施工因素，設(shè)計(jì)難度大，對結(jié)構(gòu)、垂直系統(tǒng)、消防疏散等提出更高的技術(shù)要求，因此超高層住宅建筑成本也相當(dāng)高。數(shù)據(jù)顯示，超高層住宅比高層住宅的成本要高出15%~25%?！叭鐚﹂_發(fā)商而言，樓蓋得越高，地基必須挖得更深，摩天塔樓，特別是那些地基面積相對較小的細(xì)長型大樓往往容易擺動，高層業(yè)主尤其容易感覺到這種有時(shí)甚至?xí)浅Ｃ黠@的擺動。在美國，許多高樓大廈利用阻尼器來抵消大風(fēng)的影響。有報(bào)道稱，432公園大道的開發(fā)商將在每12層樓建造若干個巨大的圓柱體，這些圓柱體猶如一個個風(fēng)洞，能夠起到最大限度減小大樓擺動幅度的作用。在這些方面，我們都采用了業(yè)內(nèi)最高的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　陳雙全透露，中海花灣壹號采用了永不斷電的上海三菱高速電梯，這是中國第一高樓632米上海塔使用的產(chǎn)品。4米/秒的速度，是普通電梯速度的2倍，并且設(shè)置市電供電及發(fā)電機(jī)供電雙電源，實(shí)現(xiàn)永不斷電功能。戶內(nèi)消防采用自動報(bào)警系統(tǒng)，并采用美國ITT水泵，實(shí)現(xiàn)超高層加壓給水系統(tǒng)，這是610米廣州塔、432米西塔都在使用的品牌。中海花灣壹號調(diào)大戶內(nèi)管網(wǎng)給水管管徑，全屋均為20mm，確保淋浴水壓達(dá)到0.1MPa的要求。