高力國(guó)際日前發(fā)布深圳物業(yè)市場(chǎng)2015年上半年市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2015年至2019年深圳寫字樓新增供應(yīng)量將超過(guò)600萬(wàn)平方米。其中，2015年寫字樓總體供應(yīng)量錄得約100萬(wàn)平方米，2016年和2018將達(dá)到深圳寫字樓供應(yīng)的高峰。值得注意的是，未來(lái)5年深圳新入市的甲級(jí)寫字樓將越來(lái)越偏向深圳西部地區(qū)，預(yù)計(jì)2016年入市的寫字樓以福田為主，2017年南山新增供應(yīng)略高于福田，2018年新增供應(yīng)量則主要在南山。在這些新增寫字樓的沖擊下，福田甲級(jí)寫字樓的租金預(yù)計(jì)明年稍微走低，南山則將持平并略有增長(zhǎng)。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 曲廣寧

　　未來(lái)3年寫字樓新增供應(yīng)將現(xiàn)高峰

　　高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年—2019年深圳寫字樓新增供應(yīng)量將超過(guò)600萬(wàn)平方米。其中，2015年寫字樓總體供應(yīng)量錄得約100萬(wàn)平方米，福田區(qū)主要代表性項(xiàng)目：生命保險(xiǎn)大廈、中洲大廈、中廣核大廈、京基濱河時(shí)代等，加上南山區(qū)主要代表性項(xiàng)目：華潤(rùn)城綜合體一期、卓越后海中心、深圳灣生態(tài)園1期和2期、中洲控股中心、航天國(guó)際中心等都計(jì)劃在今年內(nèi)入市。

　　高力國(guó)際代理服務(wù)部副董事李曉北告訴記者，近5年內(nèi)，深圳寫字樓供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在2016年和2018年，其中2016年以福田區(qū)供應(yīng)為主，2018年為南山區(qū)供應(yīng)為主。據(jù)介紹，2016年深圳的寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)為182萬(wàn)平方米，福田區(qū)有包括招商證券大廈、建設(shè)銀行大廈、中國(guó)人壽大廈、南方博時(shí)基金大廈等寫字樓將入市；而2018年的供應(yīng)量預(yù)計(jì)為117萬(wàn)平方米，主要包括南山的華潤(rùn)總部大樓、騰訊前海項(xiàng)目、民生電子商務(wù)前海項(xiàng)目等。

　　同時(shí)，未來(lái)5年，這些寫字樓供應(yīng)將放緩深圳甲級(jí)寫字樓租金的上漲速度。李曉北表示，深圳甲級(jí)寫字樓的需求從2013年開始增長(zhǎng)，在供應(yīng)量不足的情況下導(dǎo)致租金持續(xù)上漲；但從2015年下半年起，租金將受大量新增供應(yīng)量的影響，同時(shí)受制于現(xiàn)存高品質(zhì)寫字樓的租金支撐，預(yù)估2016年深圳福田區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金略微有所下調(diào)。而南山區(qū)新增的甲級(jí)寫字樓，品質(zhì)和檔次整體提升，平均租金將持平并略有上升。

　　未來(lái)，由于前海深港服務(wù)區(qū)及后?？偛炕氐某闪ⅰl(fā)展，大量的企業(yè)將于深圳設(shè)立總部及分支機(jī)構(gòu)，因此寫字樓需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

　　2017年南山寫字樓存量將是2013年5倍

　　未來(lái)3—5年，南山將成為深圳甲級(jí)寫字樓供應(yīng)最主要的區(qū)域。據(jù)預(yù)計(jì)，2014年—2017年南山區(qū)新增寫字樓供應(yīng)將超過(guò)320萬(wàn)平方米，至2017年市場(chǎng)庫(kù)存將達(dá)約410萬(wàn)平方米，是2013年庫(kù)存量的5倍。未來(lái)2—6年，南山新增的甲級(jí)寫字樓將主要集中在后海中心區(qū)、高新區(qū)和蛇口。李曉北表示，未來(lái)南山這些新增寫字樓項(xiàng)目中，約40%為大型企業(yè)總部自用型寫字樓，其余60%將進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

　　“現(xiàn)在，南山區(qū)寫字樓沿南海大道與深南大道分布特征明顯，南山區(qū)甲乙級(jí)寫字樓主要分布在南山商業(yè)文化中心區(qū)與南山高新區(qū)商務(wù)區(qū)內(nèi)，高新區(qū)商務(wù)圈以產(chǎn)業(yè)園為主，蛇口規(guī)劃以休閑娛樂(lè)為主導(dǎo)，未來(lái)后海和前海商務(wù)區(qū)將高速發(fā)展?！崩顣员北硎?。

　　在行業(yè)分布上，高力國(guó)際的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，后海入駐企業(yè)主要為貿(mào)易零售總部、文化產(chǎn)業(yè)和小型商務(wù)型金融企業(yè)；前海商務(wù)圈的入駐企業(yè)主要為創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟(jì)、科技及專業(yè)服務(wù)、通訊及媒體服務(wù)、商業(yè)服務(wù)；高新區(qū)的入駐企業(yè)主要為IT、通訊和網(wǎng)絡(luò)企業(yè)；蛇口片區(qū)的寫字樓入駐企業(yè)主要為物流和貿(mào)易企業(yè)。

　　高力國(guó)際代理服務(wù)部副董事認(rèn)為，前海在金融發(fā)展戰(zhàn)略上更占優(yōu)、涉及范圍更廣，因此優(yōu)勢(shì)最明顯。后海商業(yè)居住及休閑氛圍更成熟，能為大量發(fā)展階段的風(fēng)投、基金及投資企業(yè)提供更優(yōu)的環(huán)境和配套。后海中心區(qū)與高新區(qū)、蛇口商務(wù)圈定位差異明顯，直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系非常小。四個(gè)商務(wù)圈差異化發(fā)展，相互輻射，將協(xié)同拉動(dòng)深圳西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　深圳不動(dòng)產(chǎn)回報(bào) 寫字樓優(yōu)于商鋪

　　前海蛇口自貿(mào)區(qū)的掛牌也讓前海蛇口成為深圳寫字樓供需的熱點(diǎn)。據(jù)介紹，前海在享受自貿(mào)區(qū)的功能和政策加碼的推動(dòng)下，前海將集三大國(guó)家戰(zhàn)略于一身：國(guó)家唯一一個(gè)深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、“一帶一路”的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)以及獲廣東自貿(mào)區(qū)的重要板塊。

　　2015年1月—5月，前海注冊(cè)企業(yè)數(shù)量劇增50%，從2萬(wàn)家達(dá)到3.1萬(wàn)家，其中港資企業(yè)占整個(gè)前海投資總量的三分之一，入駐前海的港資企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng)400%。現(xiàn)時(shí)前海已規(guī)劃開發(fā)18個(gè)項(xiàng)目，集中于桂灣片區(qū)及媽灣十九單元，開發(fā)總量達(dá)400萬(wàn)平方米，其中寫字樓供應(yīng)260萬(wàn)平方米，公寓住宅部分約占88萬(wàn)平方米，商業(yè)占58平方米。

　　市場(chǎng)能否消化前海如此大的寫字樓供應(yīng)量？高力國(guó)際咨詢服務(wù)部董事袁嘉隆認(rèn)為，前海的發(fā)展已從之前的規(guī)劃展望，到現(xiàn)在已經(jīng)有具體市場(chǎng)實(shí)例，原來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)方面的擔(dān)憂，市場(chǎng)已經(jīng)給出答案。對(duì)于未來(lái)大規(guī)模的寫字樓供應(yīng)量，相信市場(chǎng)有能力消化甚至?xí)霈F(xiàn)寫字樓的供應(yīng)量不足以滿足需求。

　　袁嘉隆透露了一組數(shù)據(jù)，前海目前已公開拍賣的15宗地塊中，有12宗都對(duì)寫字樓的銷售做出了限制，這意味著260萬(wàn)平方米的寫字樓建筑面積中最多只有127萬(wàn)平方米可售，而前海目前注冊(cè)企業(yè)超過(guò)3萬(wàn)家，保守估計(jì)也需要800萬(wàn)平方米的辦公面積。

　　此外，袁嘉隆表示，現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)包括了前海和蛇口。蛇口的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，特別是在港口物流方面，未來(lái)可能也會(huì)分?jǐn)偳昂５囊恍┩顿Y和市場(chǎng)的關(guān)注，但同時(shí)也可以補(bǔ)充前海寫字樓和配套不足的地方。

　　對(duì)于深圳不動(dòng)產(chǎn)的投資，高力國(guó)際深圳分公司副總經(jīng)理簡(jiǎn)家宏認(rèn)為，深圳住宅以租金計(jì)算的投資回報(bào)率一般只有1%—3%，商鋪則更低，而一般深圳甲級(jí)寫字樓的投資回報(bào)率約為4%—5%，從這一指標(biāo)看，甲級(jí)寫字樓是最好的投資標(biāo)的。