深圳特區(qū)報訊（見習(xí)記者 陳文標(biāo)）雖然前海CBD還處在建設(shè)初期，但隨著政策的利好和注冊企業(yè)的增多，前海寫字樓的投資價值逐漸上升。高力國際公布的研究數(shù)據(jù)顯示，按照目前的土地供給，未來5年前海寫字樓供應(yīng)量缺口達(dá)600萬平方米，需求遠(yuǎn)大于供給。因此，前海CBD的寫字樓售價和租金都會持續(xù)走高，且預(yù)計投資回報率將遠(yuǎn)高于深圳甲級寫字樓平均水平。

　　未來5年寫字樓缺口達(dá)600萬平方米

　　據(jù)了解，前海的土地拍賣大致分為兩種：一種是以市場價格拍賣給專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，限制條件比較少，擁有可銷售建筑面積的土地。另一種是以比市場低的價格出讓給前海的龍頭企業(yè)自用，以達(dá)到吸引這些企業(yè)來前海發(fā)展辦公的目的。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，至今前海共完成14個商業(yè)地塊的出讓。目前出讓的15個地塊中有9個都已經(jīng)進(jìn)入施工階段，進(jìn)展最快的項目為卓越前海壹號，將于明年第一季度完成交付。按照出讓合同規(guī)定，前海CBD里的多數(shù)寫字樓也會在2018年左右正式投入使用。

　　盡管前海CBD還處在建設(shè)初期，無法直接體現(xiàn)其市場表現(xiàn)，但注冊企業(yè)增多對甲級寫字樓的需求激增。截至2014年年底，前海注冊企業(yè)達(dá)到20216家，總注冊資本達(dá)到1.316萬億元，按前海注冊企業(yè)類型比例來算，預(yù)估辦公面積需求為800萬平方米。而按目前前海的土地供給來看，2020年能投入使用的辦公物業(yè)項目不足200萬平方米，缺口達(dá)600萬平方米，需求遠(yuǎn)大于供給。

　　前海CBD效應(yīng)顯著租金將持續(xù)走高

　　根據(jù)前海公布的《單元詳規(guī)》，第二、九單元位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的核心區(qū)，致力于世界級金融和科技創(chuàng)新中心的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。同時，這一片占地115.4萬平方米的土地未來也是前海高端寫字樓最集中的區(qū)域——前海CBD。目前，前海CBD擁有2個地鐵站，到2020年全面完工，將有5條軌道交通在此匯集。

　　高力國際咨詢服務(wù)部董事袁嘉隆表示，縱觀國內(nèi)一線CBD區(qū)域的發(fā)展軌跡，隨著區(qū)域固定資產(chǎn)投資中第三產(chǎn)業(yè)比重的增長，以及注冊企業(yè)數(shù)量的增加，CBD區(qū)域的寫字樓售價和租金都會大幅提升。以上海浦東為例，2013年浦東全社會固定資產(chǎn)投入為1455.2億元，較10年前翻了一倍多。其中，第三產(chǎn)業(yè)投入逐年增加，年增長率超過10%。隨著全社會固定資產(chǎn)投入和第三產(chǎn)業(yè)投入的提升，浦東寫字樓售價也呈現(xiàn)了波動上漲的趨勢，年增長率達(dá)7.13%。

　　租金方面，袁嘉隆介紹，CBD區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹋c注冊企業(yè)呈正相關(guān)性。過往10年上海陸家嘴的注冊企業(yè)增加了20%，租金上漲了29.18%。而北京金融街的這一趨勢更為明顯，過往10年企業(yè)注冊數(shù)量增長了近50%，租金翻了一番。

　　前海作為重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心區(qū)域，在規(guī)劃中第三產(chǎn)業(yè)占比超過90%，將強有力地拉高寫字樓售價。同時，從入駐前海的企業(yè)類型來看，超過60%為租金承受能力最高的金融企業(yè)，由此可見，未來前海寫字樓的租金應(yīng)該會持續(xù)走高。

　　租金回報率遠(yuǎn)超深圳平均水平

　　“目前是投資的最佳時機?！痹温≌J(rèn)為，現(xiàn)在前海CBD寫字樓正處于市場售價低位，又是租賃需求最旺盛的時刻，總體而言投資回報率最高。

　　袁嘉隆以第一個入市項目“卓越·前海壹號”為例，分析了前海CBD的投資價值。作為最早動工的項目，“卓越·前海壹號”的設(shè)計包含兩座近280米高的地標(biāo)性辦公塔樓，兩座180米高的門戶辦公樓，以及其他服務(wù)公寓、酒店、會所設(shè)施等建筑11座，首期入市面積達(dá)115，734平方米。

　　由于前海還沒有標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓項目，袁嘉隆以最近的一棟甲級寫字樓（招商局廣場）和前海唯一可租的辦公樓（前海公館）作為參照。按照目前“卓越·前海壹號”售價65000元每平方米計算，該項目的市場評估租金為295元每平方米每月，租金回報率為5.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過深圳甲級寫字樓4%的回報率?！叭绻賹⑽飿I(yè)每年超過10%的價值增長空間考慮近來，資金收益相當(dāng)可觀?！?/p>

　　戴德梁行寫字樓部董事羅進(jìn)良先生也表示，前海的迅猛發(fā)展為深圳經(jīng)濟注入了動力的同時也為投資者帶來了機遇?！扒昂５陌l(fā)展為深圳甲級寫字樓市場帶來大量的需求?！蹦壳埃捎谇昂＿€處在大規(guī)模建設(shè)階段，多數(shù)前海注冊企業(yè)的需求暫時轉(zhuǎn)移到了成熟的商務(wù)區(qū)，目前福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業(yè)文化中心等商務(wù)區(qū)分布了大量前海企業(yè)，涉及股權(quán)投資、商業(yè)保理、資產(chǎn)管理、供應(yīng)鏈管理等行業(yè)。

　　72萬平方米，庫存消化期為23個月

　　其中，寶安的庫存消化期高達(dá)5年 預(yù)計今年將有126萬平方米的新增供應(yīng)量，庫存壓力進(jìn)一步加大

　　34個寫字樓項目 將在未來三年入市

　　深圳特區(qū)報訊（見習(xí)記者 陳文標(biāo)）根據(jù)高力國際統(tǒng)計，深圳未來三年全市寫字樓總體供應(yīng)量約500萬平方米，預(yù)計將有34個寫字樓項目入市。但是，由于其中近六成項目以業(yè)主自用為主，未來真正投入市場消化的供應(yīng)量相對有限。

　　據(jù)高力國際深圳分公司簡家宏介紹，今年將有超過百萬平方米的甲級或者超甲級的寫字樓入伙，主要集中在福田區(qū)（53%）和南山區(qū)（47%）。但是，其中60%為企業(yè)總部自用，留給市場消化的只有54萬平方米。高力國際預(yù)計，今年之后深圳寫字樓市場將會出現(xiàn)幾次大的放量，整體空置率會面臨上升壓力。2016年將迎來放量高峰期，福田區(qū)將有139萬平方米、南山區(qū)將有263萬平方米入伙。“深圳寫字樓‘西移’現(xiàn)象明顯，新增寫字樓基本都集中在福田和南山。”

　　簡家宏認(rèn)為，盡管中國經(jīng)濟增速放緩，但是深圳仍領(lǐng)先全國平均水平，加之前海強勁的租賃需求，整體上深圳寫字樓市場需求仍有很大的發(fā)展空間?！吧钲诘钠髽I(yè)擴張速度非常驚人，對辦公物業(yè)的需求量也很大?！彼f，在旺盛需求的帶動下，甲級寫字樓的租金水平也會穩(wěn)步上升。但是，因為大量新增供應(yīng)的出現(xiàn)將加劇市場競爭，福田、后海、前海等片區(qū)的租金上行遇到壓力。另外，南山后海即將入市的24萬平方米寫字樓物業(yè)因商務(wù)氛圍有待培育，或?qū)⒚媾R一定的招租壓力。