站在年中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上回頭看，“330新政”對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的影響顯著。

　　2015年上半年，上海樓市在去年的“低溫”中起步。第一季度，市場(chǎng)整體供需乏力，表現(xiàn)平淡。而三月底樓市新政的出臺(tái)，配合多次貨幣寬松政策的落地迅速改變了市場(chǎng)走勢(shì)——成交連續(xù)上揚(yáng)、去庫(kù)存效果顯著。

　　時(shí)至今日，“330新政”已經(jīng)落地近百天。過去的三個(gè)月里，上海樓市發(fā)生了哪些變化？步入2015年的樓市下半場(chǎng)，市場(chǎng)走勢(shì)又將如何？

　　□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒

　　在剛剛過去的100天里，購(gòu)房者搶著入市、開發(fā)商積極推盤、房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，市場(chǎng)得以逆轉(zhuǎn)的背后推手，正是“330新政”，它就像一道分水嶺，落地前后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)可謂迥異。

　　觀望開始“疲勞”

　　“我從春節(jié)后開始看房，當(dāng)時(shí)由于市場(chǎng)不好，想著等樓盤多點(diǎn)折扣再說。但沒想到這一等就是4個(gè)月，現(xiàn)在每個(gè)售樓處人都這么多，你說要是開發(fā)商漲價(jià)了可怎么辦啊?！鄙现苣┰谒山硺潜P現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)看房的陶女士無(wú)奈表示。

　　事實(shí)上，近期樓市中類似陶女士這樣結(jié)束觀望、準(zhǔn)備積極入市的購(gòu)房者不在少數(shù)。

　　上海搜房網(wǎng)最新的一份置業(yè)心態(tài)調(diào)查顯示，近四成受訪者認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將有所上漲，近六成受訪者打算在今年買房，相比今年二月，這兩項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果均增加了一成左右。

　　購(gòu)房者心態(tài)轉(zhuǎn)變明顯，但他們的表現(xiàn)卻不盡相同，既有像前述陶女士一樣對(duì)錯(cuò)過入市時(shí)機(jī)“追悔莫及”的，也有因樓市行情好轉(zhuǎn)而開始“追漲”的。而他們心態(tài)的轉(zhuǎn)變，普遍是基于“樓市仍將上行”的判斷。

　　今年6月，筆者在軌交10號(hào)線新江灣城站附近看到很多售樓人員聚集在地鐵站口，其中寫有“市場(chǎng)回暖、保值利器”的紙板格外顯眼。其中一名置業(yè)顧問表示：“近期來(lái)看房的人越來(lái)越多，我們就是樓盤銷售的‘橋頭堡’，要爭(zhēng)取在第一時(shí)間‘搶’到客源?！?/p>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，二季度以來(lái)樓市的復(fù)蘇與“330新政”密不可分，但也應(yīng)該看到，今年以來(lái)多次降息降準(zhǔn)對(duì)樓市也有很大助力。近期，央行再次降息和定向降準(zhǔn)，這有望進(jìn)一步刺激樓市成交。

　　不僅是新房市場(chǎng)，受積極的入市情緒影響，二手房市場(chǎng)的成交量也呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢(shì)。

　　德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，今年4月、5月，二手房市場(chǎng)回暖明顯，成交套數(shù)均超過3萬(wàn)套，這樣的“戰(zhàn)績(jī)”僅次于2013年3月，在歷史上也是“名列前茅”。

　　房?jī)r(jià)“跳躍”增長(zhǎng)

　　4月以來(lái)，上海新房成交量大幅上漲，樓市行情迅速逆轉(zhuǎn)，而與此同時(shí)，供應(yīng)面積卻出現(xiàn)下滑。其中3月以來(lái)，每個(gè)月上海樓市都出現(xiàn)了20萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)缺口。

　　對(duì)此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，4、5兩個(gè)月的新建商品住宅供應(yīng)其實(shí)并不少，均超過了100萬(wàn)平方米。之所以會(huì)出現(xiàn)短缺，還是需求漲勢(shì)兇猛的原因。

　　在成交火熱、供不應(yīng)求的市場(chǎng)背景下，半年來(lái)上海樓市的成交均價(jià)也在迅速上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來(lái)，上海商品住宅成交均價(jià)每個(gè)月均有“跳躍式”增長(zhǎng)，至今年6月，已達(dá)34345元/平方米，為歷史最高值。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要與成交結(jié)構(gòu)改變有關(guān)——高端客群的積極入市拉高了樓市整體的成交均價(jià)。

　　來(lái)自上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度以來(lái)上海商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，高端樓盤（成交均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上）的成交面積占比持續(xù)提升，從第一季度每個(gè)月都在15%以下，到6月底已經(jīng)提升到了19%左右。

　　陸騎麟分析認(rèn)為，高端市場(chǎng)成交的好轉(zhuǎn)可能會(huì)在一定程度上影響開發(fā)商的產(chǎn)品思路——熱衷于推出中高端產(chǎn)品，這將使上海房?jī)r(jià)維持在一個(gè)較高水平。不過，改善和高端產(chǎn)品的持續(xù)表現(xiàn)，也正說明了目前市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)。

　　房企信心恢復(fù)

　　今年初，受去年市場(chǎng)調(diào)整的影響，房企的心態(tài)普遍較為謹(jǐn)慎，觀望情緒濃厚，這一點(diǎn)在今年年初的土地市場(chǎng)上也有所體現(xiàn)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，上海經(jīng)營(yíng)性用地出讓總面積為166.21萬(wàn)平方米，總金額為296.57億元，平均溢價(jià)率為18.67%。

　　而受市場(chǎng)回暖影響，房企對(duì)于市場(chǎng)的信心與日俱增。今年4-6月，在土地出讓總面積降至154.79萬(wàn)平方米的情況下，出讓總金額卻達(dá)到了343.78億元，平均溢價(jià)率達(dá)43%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與上海的推地策略有一定關(guān)系。

　　德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海共計(jì)成交了25幅商辦類地塊，其中有16幅的成交集中在第一季度?！敖鼛啄辏虾Ｉ剔k類物業(yè)供應(yīng)較大，開發(fā)商對(duì)于此類地塊的態(tài)度也持續(xù)謹(jǐn)慎，拿地?zé)崆椴桓??！标戲T麟分析稱。

　　對(duì)此，盧文曦則認(rèn)為，兩個(gè)季度土地市場(chǎng)成交情況迥異，雖然與土地供應(yīng)有一定關(guān)系，但從溢價(jià)率的表現(xiàn)可以看出，房企的信心正在迅速恢復(fù)。

　　進(jìn)入6月，上海先后有楊浦平?jīng)雎氛?、大寧上?；疖囌颈睆V場(chǎng)商辦地塊等熱門土地出讓，而虹口江灣鎮(zhèn)板塊也有十年來(lái)的首塊宅地出讓?，F(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的房企眾多，最終成交價(jià)也比較高。

　　針對(duì)此種現(xiàn)象，中國(guó)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟評(píng)論說：“近期土地市場(chǎng)成交火熱，而且成交的多是住宅用地，價(jià)格高屬于合理范圍，因?yàn)檫@代表了上海這座城市的經(jīng)濟(jì)地位?！?/p>