剛剛過去的2015年上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷“冰火兩重天”。以3月30日出臺的“330新政”為界，一季度和二季度的市場熱度截然不同。在新出爐的6月份數(shù)據(jù)中，上海月度新建商品住宅成交繼續(xù)量價齊升，并且連續(xù)四個月出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

　　新政前后“冰火兩重天”

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海新建商品住宅(不包括保障性住宅，下同)成交195.9萬平方米，相比去年四季度已“攔腰”下跌。二手住宅掛牌數(shù)和成交數(shù)也一路走低，3月掛牌數(shù)僅為7.7萬套，為去年以來最低水平，全季度成交僅4.9萬套。

　　3月30日，國土部、住建部、財政部、央行多部委發(fā)文，對房地產(chǎn)市場政策進(jìn)行調(diào)整，首套房、二套房的首付比例都有所下調(diào)，住房營業(yè)稅免征期由5年調(diào)整為2年。4月10日，公積金個人最高貸款額度提高。之后又經(jīng)歷了數(shù)次降準(zhǔn)、降息。一系列政策出臺，市場反應(yīng)強(qiáng)烈。據(jù)德佑鏈家數(shù)據(jù)部統(tǒng)計，全市新建商品住宅月度成交量從3月的78萬平方米一路上漲至6月的147.8萬平方米，均價則從3月的27922元/平方米連續(xù)上漲至6月的34345元/平方米。

　　一個“V”型走勢之后，今年上半年，上海樓市的成交總量卻達(dá)到近五年來上半年成交的最高水平。

　　商品住宅供不應(yīng)求

　　成交的持續(xù)走高，上海樓市供需關(guān)系，已從一季度供過于求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗墓┎粦?yīng)求。

　　去年下半年開始的高庫存壓力，令房企推盤顯得小心翼翼，平均每月投放面積僅約80萬平方米。德佑鏈家和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)均顯示，今年3至6月，連續(xù)四個月，上海新建商品住宅的供應(yīng)量均小于成交量。目前新建商品住宅庫存已下降到1264萬平方米。

　　上半年上海樓市呈現(xiàn)一個特點(diǎn)，即改善型房源的供應(yīng)和需求增長都特別明顯。這在某種程度上帶動了總體均價上升。供應(yīng)上，中心城區(qū)的長寧、閘北等區(qū)，供應(yīng)量大幅提升。需求方面，上海成交均價在3萬元/平方米以上的中高端項(xiàng)目，占比達(dá)36%，比去年上半年上漲9個百分點(diǎn)；單價5萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目成交占比達(dá)14%，較去年上半年漲近6個百分點(diǎn)。

　　雙降使六月行情翹尾

　　6月前三周，受小長假、政策效應(yīng)削弱等影響，樓市成交一度下滑。但6月最后兩天，在央行再次降準(zhǔn)、降息等因素的提振下，樓市成交量和成交均價出現(xiàn)“翹尾”。

　　德佑鏈家數(shù)據(jù)顯示，6月最后一周，上海新建商品住宅的成交量高達(dá)40萬平方米以上，其中30萬平方米出現(xiàn)在最后2天。成交價格上，整個6月的成交均價為34345元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。

　　連續(xù)數(shù)月量價齊升，樓市的上漲通道是否已經(jīng)打開？德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，在多重政策疊加的作用下，二季度以來上海樓市成交快速攀升，特別是政策對改善型置業(yè)的支持，拉升了樓市整體價格。預(yù)計下半年，中高端改善置業(yè)仍是主力，新房市場成交均價破“3萬”可能成為樓市常態(tài)。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，7月、8月逢銷售淡季，預(yù)計成交回落至低位；但9月、10月旺季可能再度放量。最近一段時間，股市連續(xù)調(diào)整，可能令更多投資者轉(zhuǎn)移至樓市，預(yù)測全年成交量環(huán)比去年將增加30%以上，價格漲幅則可能在8%至10%之間。