上海樓市走過“跌宕起伏”的2014年，收官于一場“價值暖冬”。而進(jìn)入2015年，雖然樓市成交量有一定下滑、土地市場也有所“降溫”，但從品牌房企推盤的節(jié)奏和力度來看，2015年上海樓市仍有望在去年“翹尾”行情的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖。

　　成交下滑不掩回暖

　　去年12月，上海商品住宅市場呈現(xiàn)出明顯的“沖刺行情”，其成交量已經(jīng)達(dá)到137萬平方米，創(chuàng)下2014年月度之最。

　　而進(jìn)入2015年，上海樓市的“溫度”似乎有所下降。1月1日至1月10日，上海商品住宅市場的供應(yīng)面積環(huán)比減少了50.5%，這十天內(nèi)的成交量也僅為20.44萬平方米，環(huán)比大幅減少了65.08%。雖然開局并不盡如人意，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的成交表現(xiàn)有其必然性，上海樓市仍有望延續(xù)此前的回暖勢頭。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，進(jìn)入2015年以來，上海樓市成交雖然下滑明顯，但這主要是元旦假期和上月月底開發(fā)商集中簽約的影響，因此尚在情理之中。而未來，上海樓市的需求仍有進(jìn)一步釋放的空間，因為去年年底開始，開發(fā)商便不斷向市場投放新增供應(yīng)，雖然今年年初供應(yīng)有所減少，但整體庫存仍舊維持在高位，房企“去庫存”的心態(tài)并沒有變。

　　“從近5年的數(shù)據(jù)來看，年初的成交量都會比上一年年底有較大幅度的縮水。加之2014年最后一周上海樓市的成交峰值過高，也透支了后續(xù)的購買力?！敝性禺a(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，雖然今年開局表現(xiàn)一般，但有著去年12月超高的供應(yīng)量支撐，新開盤的項目很快就會轉(zhuǎn)化為成交，整個1月的上海樓市仍將平穩(wěn)向上。

　　土地市場開局“慢熱”

　　去年年底上海新房市場的翹尾行情也帶動了土地市場的成交。上海土地市場也憑借著“一頭一尾”的驚艷表現(xiàn)，創(chuàng)造了歷史第二高的年度總成交金額。

　　據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年上海土地市場累計成交總金額為1764億元，盡管比歷年最高值2013年的2262億元下滑了22%，但相比過去幾年，2014年仍然是僅次于2013年的第二高年份。

　　然而進(jìn)入2015年，上海土地市場則顯得有些“慢熱”，近日拍出的三幅土地均只以底價成交，且競買人均只有一位。

　　而從地塊的用途來看，這樣的結(jié)果其實并不令人意外，三幅地塊中兩幅為工業(yè)用地，一幅為動遷安置房用地，都不如商辦住用地那樣受追捧。

　　雖然開局略顯冷清，但在業(yè)內(nèi)人士看來，2015年上海的土地市場仍有望進(jìn)一步升溫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年年底的土地市場成交高潮，已經(jīng)反映出了目前房企回歸一線城市的急迫心情。而且去年12月份放大的新房成交量，說明購房者積極入市的共識正在形成。在此影響之下，目前土地市場的“遇冷”應(yīng)該只是暫時的。

　　而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，年初這段時間房企可能會在拿地方面趨于謹(jǐn)慎，進(jìn)入“蓄力”階段，在新房成交放量之后，房企拿地的腳步才可能會更加迅猛。

　　“龍頭”之爭再升級

　　去年，綠地、萬科的“老大”之爭從年初持續(xù)到年底，兩家房企把其他競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了身后。

　　在上海的房地產(chǎn)市場，房企間的競爭顯然更加激烈。同策研究部數(shù)據(jù)顯示，去年全年，上海商品房銷售金額前三位分別是綠地、融綠和萬科，三家房企的銷售金額分別為240億元、186億元和184億元。

　　而在上海住宅市場，融創(chuàng)綠城憑借敏銳的市場嗅覺和高效的執(zhí)行力抓住了去年改善型需求釋放的“東風(fēng)”，以全年174.8億元的銷售額奪得上海住宅“銷冠”。

　　除此之外，融創(chuàng)綠城旗下多個項目也贏得了購房者和業(yè)界的高度認(rèn)可。黃浦灣項目交出了四個月熱銷20億元的成績單；上海玫瑰園則以12.32億元蟬聯(lián)2014年上海高端別墅銷冠；香溢花城項目則提前兩個月完成全年26億元的銷售指標(biāo)。

　　進(jìn)入2015年后，雖然目前的樓市成交狀況有所回落，但品牌房企對市場仍舊抱有較大信心，其中，綠地、融綠、萬科等龍頭房企均有不小動作。

　　今年1月中旬，位于松江泗涇的綠地云天坊就將入市，而綠地海域笙暉也將在一月加推；萬科則將在年初推出一系列別墅產(chǎn)品，其中萬科城墅在去年11月開盤即售罄，近期即將加推；而去年上海商品房年度簽約金額第一名、融綠旗下的盛世濱江項目近期也在持續(xù)推盤。

　　除在產(chǎn)品方面發(fā)力外，綠地集團(tuán)在今年年初披露了其升級版的國際化戰(zhàn)略。萬科同樣“不甘落后”，據(jù)了解，今年萬科預(yù)計在全國將有10個商業(yè)項目開業(yè)，未來，公司還將再設(shè)立一間獨立的商業(yè)地產(chǎn)管理公司。

　　從開局階段房企的種種表現(xiàn)來看，2015年各大房企的市場競爭或?qū)⑷嫔?，從產(chǎn)品到戰(zhàn)略，從上海到全國，龍頭房企之間的“肉搏戰(zhàn)”已經(jīng)悄然打響。

　　市場聚焦

　　關(guān)于樓市：

　　2015年樓市或保持健康合理水平

　　據(jù)DTZ戴德梁行綜合住宅部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2014年12月18日，上海土地市場出讓金總收入同比減少30%，但2014年上海商品住宅用地出讓金則同比增加10.7%，說明即使去年上海土地市場整體成交有所下降，但住宅市場卻繼續(xù)升溫，房產(chǎn)開發(fā)商對上海宅地市場情有獨鐘。

　　而從成交來看，2014年第四季度，受限貸放松、公積金制度改革及普通房住房標(biāo)準(zhǔn)提高等多重政策影響，成交無論量或價都出現(xiàn)翹尾。在2014年住宅供應(yīng)和2013年基本持平的情況下，全年成交下降近三成。DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，究其原因是2011年以來持續(xù)的限購調(diào)控，壓制購房需求，加上12%的價格年增長雙重作用的結(jié)果。

　　對于已經(jīng)來臨的2015年，來自戴德梁行的分析稱，在政策面，2015年限購將迎來新一輪的松綁，但上海市場完全放開限購的可能性不大，限貸松綁可能會表現(xiàn)在釋放流動性、降息以及優(yōu)化改善型住宅貸款環(huán)境等幾個方面。

　　對于土地市場，2015年，全國布局的大中型開發(fā)商，會選擇收縮三、四線城市拿地，將重點布局一、二線城市，上海無疑是所有房企的兵家必爭之地。對于2015年的住宅成交預(yù)測，可以概括為：“激情未必，暖意長存”。市場成交火爆情況將不復(fù)存在，但包括剛需和高端住宅的成交價格和成交量，都將持續(xù)保持在一個健康合理的水平。

　　關(guān)于產(chǎn)品：

　　大戶型產(chǎn)品有望延續(xù)強(qiáng)勢

　　2014年，雖然剛需項目仍然是樓市成交的“中流砥柱”，但改善型樓盤的強(qiáng)勢崛起同樣不可忽視。

　　去年上半年，在觀望情緒彌漫的情況下，就有綠城玉蘭公館、綠城花木錦繡蘭庭等中高端項目先后取得熱銷。而在下半年一系列政策“組合拳”的刺激下，市場需求重心逐步向改善型轉(zhuǎn)移的趨勢更加顯著?？硕鹕虾Ｑ芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，從去年三、四季度上海商品住宅成交的戶型來看，二房和三房依然是市場主力，但三房及以上大戶型成交占比則有顯著的上升趨勢。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年中端和中高端產(chǎn)品表現(xiàn)優(yōu)于大勢，尤其是總價段500萬元-800萬元的改善型中端住宅，跌幅最小，表現(xiàn)最好。而高端公寓中面積在200平方米以上的公寓成交套數(shù)占總成交套數(shù)的80%以上。

　　而在薛建雄看來，由于投資型需求逐漸退出市場和早期購房者置換需求的逐漸增加，近年來改善性需求的抬頭趨勢愈發(fā)明顯，三房及以上戶型產(chǎn)品的成交占比基本上呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。

　　隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入成熟期的上海，越來越多的改善性需求已經(jīng)開始進(jìn)入釋放階段，再加上政策層面對于合理改善型需求的支持，2015年上海的改善性需求或?qū)⒂瓉砀嗟尼尫艡C(jī)會。