今年以來，深圳樓市的火熱與冷酷平行?；馃岬氖钦叩睦谩⒊山坏呐噬?、價(jià)格的大漲，2015上半年的樓市，在春節(jié)后逐漸加速沸騰，“房?jī)r(jià)漲瘋了”、“房子搶瘋了”、“開發(fā)商賣瘋了”……樓市在經(jīng)歷了2014的嚴(yán)寒后，如脫韁的野馬一路向前。但在火熱背后，是各種負(fù)面消息的出現(xiàn)，“捂盤惜售”、“業(yè)主房?jī)r(jià)”、“透支未來”……在兇猛的樓市背后，我們又失去了什么？

　　■ 地產(chǎn)行業(yè)見習(xí)記者 謝欣如

　　關(guān)鍵詞：失寵

　　中心區(qū)成“遺珠”

　　深圳特區(qū)一體化建設(shè)近年來卓有成效，龍崗、寶安等部分區(qū)域居住配套不斷完善、交通的日趨聯(lián)通、價(jià)格的“洼地”優(yōu)勢(shì)吸引著置業(yè)者的目光，而隨著城市中心的變化，深圳曾經(jīng)的中心，正面對(duì)著成為“遺珠”的無奈。尤其是今年以來，房?jī)r(jià)的急劇上升，南山區(qū)的房?jī)r(jià)突破六萬關(guān)口、龍華新區(qū)的房?jī)r(jià)號(hào)稱四萬不高、龍崗區(qū)的房?jī)r(jià)邁向三字頭，曾經(jīng)的“洼地”房?jī)r(jià)已經(jīng)開始向中心區(qū)看齊。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月深圳新房均價(jià)上漲2.68%，其中龍華新區(qū)和南山區(qū)漲幅分別為4.80%和7.05%，而羅湖新房均價(jià)漲幅為1.71%，全市墊底。有業(yè)內(nèi)人士指出，羅湖房?jī)r(jià)基數(shù)較大，上浮空間小是正?，F(xiàn)象，尤其是羅湖區(qū)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月沒有新樓盤的批售，去化時(shí)間降至3.3個(gè)月，供應(yīng)不足是最大“硬傷”。

　　對(duì)此，有人大代表就曾指出，近期在房?jī)r(jià)上，包括寶安、龍華等地的房?jī)r(jià)都超過了羅湖，這說明羅湖作為老城區(qū)的比較發(fā)展優(yōu)勢(shì)在下降，“羅湖在新的歷史起點(diǎn)上怎樣更好發(fā)展，更好服務(wù)全市經(jīng)濟(jì)，這是政府要考慮的事情?！?/p>

　　記者觀察

　　另一個(gè)受到“冷落”的區(qū)域，是有著全國(guó)首個(gè)“國(guó)家旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”美譽(yù)的鹽田區(qū)，相比其它區(qū)域房?jī)r(jià)的蓬勃發(fā)展，鹽田一直以微增長(zhǎng)狀態(tài)追隨，交通不夠方便是主因之一，地鐵8號(hào)鹽田線規(guī)劃了8年，動(dòng)工時(shí)間至今仍“遙遙無期”。而鹽田區(qū)也極少新盤供應(yīng)，今年3月份開盤的鵬廣達(dá)山海四季城，成為上半年鹽田區(qū)供應(yīng)的唯一新盤，參考均價(jià)約3萬元/平方米。記者走訪鹽田區(qū)二手房市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，大部分二手房源均價(jià)在2萬左右。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，鹽田由于近6個(gè)月的成交平均值僅為0.7萬/平方米，其去化周期達(dá)12.9個(gè)月，是目前全市去化周期最長(zhǎng)的區(qū)域。

　　關(guān)鍵詞：失信

　　漲價(jià)潮拷問賣方誠(chéng)信

　　6月15日，深圳首例換房強(qiáng)制交易案在寶安區(qū)法院公開審理，前來聽庭審的市民把法庭圍得水泄不通，不少到庭市民均是最近買房遭遇賣家違約的購(gòu)房者。今年以來，尤其是“3·30”新政之后，房?jī)r(jià)瘋漲也讓深圳樓市面臨著“信用危機(jī)”。深圳樓市兇猛，二手房市場(chǎng)反價(jià)違約糾紛不斷，出現(xiàn)了大規(guī)模的“業(yè)主毀約”，“業(yè)主反價(jià)”等事件頻繁爆出。

　　有消息指出，目前，深圳被賣家違約的購(gòu)房者組成了一個(gè)近150人的維權(quán)聯(lián)盟，且聯(lián)盟成員還在以每天3至5人的速度增加。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月8日，深圳市羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)這五個(gè)區(qū)法院房產(chǎn)庭2015年立案數(shù)量為4858件，比去年同期增長(zhǎng)了37.43%，其中，僅福田區(qū)法院立案數(shù)量增長(zhǎng)率就達(dá)到76.14%。不少律師紛紛表示，五六月份以來，二手房市場(chǎng)引來“毀約潮”讓各個(gè)律師事務(wù)所咨詢量猛增，法官辦案耗時(shí)較往常明顯增加。深圳市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)副主任、律師張茂榮形容此次“毀約潮”可謂“史無前例、絕無僅有”。

　　深圳中原某管理層人士告訴記者，在利益面前，一些人更愿意選擇違約，“賣家第一次以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì)將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì)選擇違約，且違約底氣十足?！?/p>

　　而對(duì)于如何有效避免類似現(xiàn)象發(fā)生，美聯(lián)物業(yè)的中介無奈表示，目前并無太過有效的手段防止賣家毀約，“只能建議購(gòu)房者提高定金數(shù)額以及盡快過戶。”律師王勁松也建議，買家可在簽約時(shí)盡量約定較短的履行期限，并約定一個(gè)較高的違約金以提高違約成本；在合同履行過程中也要督促對(duì)方履行合同義務(wù)，如果對(duì)方有拖延或推諉的跡象，要及時(shí)固定對(duì)方違約的證據(jù)，比如向?qū)Ψ桨l(fā)書面催告通知等；當(dāng)確認(rèn)對(duì)方已不會(huì)履行合同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向法院起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全（查封涉案房產(chǎn)），以保障自己的權(quán)益。也有業(yè)內(nèi)人士建議，買漲不買跌適合首次置業(yè)，換房時(shí)機(jī)選在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)時(shí)更為合理，大規(guī)模的“換房潮”可能會(huì)讓房?jī)r(jià)越來越高。

　　二手房賣家反價(jià)的同時(shí)，出租房東反悔的現(xiàn)象也不少見，剛來深圳的景卿跟記者講述了她住房時(shí)遇到的不愉快，“房東一開始以850元的價(jià)格把房間租給我，但是因?yàn)闆]有及時(shí)簽合同，后來又反悔，以900元的價(jià)格租給了別人?！痹谙夘^小利面前，承諾變得不堪一擊，沒有相關(guān)的法律保障，被毀約的租客也只能忍氣吞聲。

　　記者觀察

　　深圳中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4、5月份二手房市場(chǎng)共成交23828套房，同比增長(zhǎng)翻倍。而深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，4月1日至6月15日協(xié)會(huì)共受理投訴58宗。與順利成交的23828套房的數(shù)量相比，58僅占0.24%。雖然其中不排除賣方反價(jià)后買方忍氣吞聲的例子，但賣方毀約的比例微小，市場(chǎng)相對(duì)來說依然處于良性交易氛圍。也希望廣大賣家和買家能保持理性，誠(chéng)信的交易環(huán)境是樓市向上的基本因素。

　　關(guān)鍵詞：失衡

　　租售比嚴(yán)重超標(biāo)

　　在深圳，有超過半數(shù)的市民不需要擔(dān)心業(yè)主反價(jià)，因?yàn)樗麄儽緛砭唾I不起房。記者曾經(jīng)遇到一位寶安區(qū)看房的市民，他自嘲地說：“我就是來看看現(xiàn)在的房子有多貴。”

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳住宅均價(jià)漲幅為2.68%，是漲幅最高的城市。

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，讓越來越多的市民買不起房。深圳中原王飛指出，深圳年輕人眾多，購(gòu)房者中剛需占比非常大，而房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超他們的收入水平。

　　近期，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比排行榜（2014）》顯示，深圳房?jī)r(jià)收入比為20.2，雄踞全國(guó)之首，就是說深圳一個(gè)處于平均收入水平的家庭，要買一套100平方米的房子得不吃不喝20.2年，遙遙領(lǐng)先于北上廣的14.5年、11.9年和11.8年。而在剔除保障房之后，深圳房?jī)r(jià)收入比為21.7，仍排全國(guó)首位。

　　買不起房子，那只有租房了。雖然房?jī)r(jià)的飆升讓房租也隨之水漲船高，但住宅租金上漲速度似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上漲速度。

　　據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳全市5月份的租金價(jià)格為66.6元/平方米，環(huán)比微漲1.13%，同比去年上漲了16.35%。與之相對(duì)的是，5月新房?jī)r(jià)格創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲8%，達(dá)28487元/平方米，租售比為1：427。二手房?jī)r(jià)格同樣兇猛，5月全市二手房為35741元/平方米，同比上漲20%，租售比更高達(dá)1：536。

　　租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價(jià)之間的比值。國(guó)際公認(rèn)的健康的售價(jià)租金比應(yīng)為1：100至1：200，比值如低于1：100，表明該區(qū)域的房產(chǎn)投資價(jià)值被低估，投資潛力較大；如超過1：200，則意味房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，要200個(gè)月以上才能回本，房產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。

　　居住在福田的何先生告訴記者，“我在中心區(qū)的房子，每月1萬多的房貸，而租金卻只有7000多，以租養(yǎng)貸根本不可行，甚至還要倒貼3千。”

　　記者觀察

　　“以租養(yǎng)貸”曾經(jīng)是投資者們青睞的一種模式，置業(yè)者只需交付少量的首付款，再把房子租出去，用租金與房貸月供相抵，等幾年就算不賣也能白撈套房。但隨著城市房?jī)r(jià)飆升，租售比超過國(guó)際安全標(biāo)準(zhǔn)，租金漲幅跟不上房?jī)r(jià)速度時(shí)，“以租養(yǎng)貸”無疑成為了業(yè)主的一種負(fù)擔(dān)。

　　關(guān)鍵詞：失落

　　“夾心層”進(jìn)退兩難陷尷尬

　　相比首次置業(yè)的購(gòu)房者，改善型剛需置業(yè)者面臨的壓力同樣不容忽視。在二手房市場(chǎng)的“業(yè)主漲價(jià)潮”中，首當(dāng)其沖的就是這些換房客，他們成了這場(chǎng)漲價(jià)潮中的“夾心層”。不少走上維權(quán)之路的買家，都面臨著同樣的問題，“為了買新房賣了自己的舊房，結(jié)果業(yè)主反悔，新房沒買到，舊房也沒了?！?/p>

　　家住寶安區(qū)的胡先生告訴記者，三月初他賣掉了自己七十多平方米兩室的首套房，打算換一套一百多平方米三房的大戶型，但是新政出來后，原先看中的三房也已經(jīng)漲價(jià)到無力承擔(dān)的地步。

　　購(gòu)房政策的放松和貨幣環(huán)境的寬松，讓原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。對(duì)于改善型置業(yè)者來說，政策利好降低了購(gòu)房者門檻，為他們的置業(yè)遞上了臺(tái)階，但相對(duì)的也讓他們身陷尷尬的“夾心層”。

　　在福田置業(yè)的李小姐告訴記者，新政出臺(tái)后她火速在新洲片區(qū)買了一套兩房，雖然當(dāng)時(shí)業(yè)主已經(jīng)開始反價(jià)，但因?yàn)槭鞘状沃脴I(yè)，她買房的心態(tài)比較平穩(wěn)。與之相反的是，李小姐的上家卻是十分焦慮，不時(shí)催促李小姐過戶，又因銀湖的深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心從3月開始就持續(xù)爆棚，過戶者等待時(shí)間延長(zhǎng)，在中介的建議下，賣方更是表示為了盡快辦理過戶手續(xù)，愿意自掏腰包從黃牛手中花費(fèi)一千元買號(hào)。

　　“這幾年，由于限購(gòu)限貸政策的影響，深圳的購(gòu)房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求?！鄙钲谥性芯恐行慕?jīng)理王飛指出，今年4月以來，深圳的換房客比例攀升，高的時(shí)候達(dá)到45%。一些新樓盤的大戶型也賣得比剛需戶型好。

　　“客觀來說，市場(chǎng)波動(dòng)這么厲害，確實(shí)傷害了買家，也傷害了換房的賣家。很多業(yè)主賣舊房子，是為了買更好的房子?！?廣東信榮律師事務(wù)所的律師張茂榮介紹，自己曾經(jīng)遇到過一個(gè)人拿兩份合同的情況，作為賣方，此人希望能夠中斷買賣，作為買方，此人又希望合同能夠順利成交。

　　記者觀察

　　己所不欲，勿施于人。今年上半年的樓市，其實(shí)也在檢驗(yàn)著人們的誠(chéng)信。有捂盤惜售的開發(fā)商，也有誠(chéng)意滿滿的開發(fā)商。有反價(jià)毀約的賣家，自然也有堅(jiān)守承諾的賣家。作為“換房族”胡先生，在賣出自家房子的時(shí)候，也依然保持原來的價(jià)格。他告訴記者，“雖然也很想漲價(jià)，但合約已經(jīng)簽了。為了幾個(gè)錢毀約，良心上過不去。”

　　關(guān)鍵詞：流失

　　高房?jī)r(jià)產(chǎn)生人才擠出效應(yīng)

　　對(duì)于房東來說，房租與月供相比差太多，“以租養(yǎng)貸”也補(bǔ)不回來。但是對(duì)于租客來說，房租依然是“天文數(shù)字”。業(yè)內(nèi)人士指出，在房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)下，房東確實(shí)會(huì)上調(diào)房租以彌補(bǔ)落差。“房租會(huì)隨著房?jī)r(jià)水漲船高，租房成本自然升高了?！?/p>

　　“以一套三人合租的一百多平方米三房為例，最近幾個(gè)月，人均的租金大概漲了300元到500元?！鄙钲谀撤康禺a(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近期房東修改房租報(bào)價(jià)的情況非常頻繁，以福田區(qū)景田路附近一個(gè)老小區(qū)為例，4月底時(shí)在該小區(qū)合租房子，人均租金還在1350元左右，現(xiàn)在普遍已在2000元左右。

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌下來是不太可能的，房東既然沒有賣房，自然希望通過提高房租來彌補(bǔ)?！盦房網(wǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指出，最近業(yè)主反價(jià)是常態(tài)，房東漲租亦是稀松平常。

　　在福田區(qū)某廣告公司的小王告訴記者，來深圳一年，他已經(jīng)搬了兩次家。目前在福田某地鐵站附近的舊小區(qū)與人合租，“每個(gè)月平攤下來大概是1800多塊，還不包括水電等雜費(fèi)。而我一個(gè)月的收入才5000多，三分之一的錢就要花在這里?！睂?duì)深圳高物價(jià)與高房?jī)r(jià)的疑慮，讓小王開始考慮離開深圳，“壓力真的很大”。而在某知名上市公司任職的小任也告訴記者，目前他的月薪在1萬元左右，雖然他并沒有離開深圳的想法，但是已經(jīng)有同事因?yàn)橘I房的緣故，選擇了回家發(fā)展。

　　事實(shí)上，深圳房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致對(duì)人才吸引力下降的現(xiàn)象，已經(jīng)讓一些人大代表和政協(xié)委員開始憂慮起來。在5月底舉辦的深圳市“兩會(huì)”上，多位市人大代表在分組討論中認(rèn)為，高房?jī)r(jià)可能造成人才流失，進(jìn)而影響深圳的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

　　記者觀察

　　認(rèn)識(shí)的很多人，比如說有拿七八千元月薪的動(dòng)畫師，選擇辭職回內(nèi)地二線城市發(fā)展，雖然工資只有五千元左右，可是那里買房壓力不大；也有夫婦倆月收入三四萬元，但務(wù)實(shí)的他們買起房來也依然困難，用多年積蓄也只買了不足70平方米的兩房。要想留住人才，深圳還有很多事情要做。