5月一線城市房價(jià)量價(jià)齊升，深圳房價(jià)領(lǐng)漲全國產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)入高端置業(yè)人群。

　　6月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布“百城房價(jià)”數(shù)據(jù)，5月份，全國100個城市新建住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，房價(jià)上漲城市增至48個。

　　四大一線城市新建商品住宅“量價(jià)齊升”，從成交量來看，5月北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為3.1%、4.6%、16.9%和48.2%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

　　從成交均價(jià)來看，北上廣深環(huán)比增幅分別為0.18%、2.32%、2.68%、0.15%。

　　在本輪樓市上漲行情中，深圳尤其值得關(guān)注。

　　5月，深圳成交量和房價(jià)漲幅均居全國首位，且根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房價(jià)在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價(jià)上漲的城市，到2015年4月，已連續(xù)5個月上漲。

　　深圳國土與規(guī)劃委數(shù)據(jù)也顯示，截止到5月23日，深圳關(guān)外商品房住宅成交均價(jià)為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%。

　　另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，深圳多個項(xiàng)目出現(xiàn)日光盤、一房難求等信號。

　　深圳領(lǐng)漲

　　有市場傳言稱，深圳6月將解除限購。6月1日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電深圳國土與規(guī)劃委相關(guān)人士獲悉，暫沒接到限購調(diào)整的通知。

　　雖然限購不會取消，但“限外令”已經(jīng)悄然松綁。

　　2010年11月4日，住建部和國家外匯管理局共同下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　深圳中原的一個負(fù)責(zé)人在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，此前，港澳臺和華僑于內(nèi)地置業(yè)若想取得1%的契稅優(yōu)惠必須提供結(jié)婚證明或單身證明，內(nèi)地政府以家庭為單位限制境外人士置業(yè)。

　　而現(xiàn)在已經(jīng)不再需要提供類似證明，只要自己在深圳沒房就可以買了，不用考慮配偶或家庭在深圳有無房產(chǎn)。

　　除了限外令松綁帶來境外的置業(yè)需求，助推深圳房價(jià)上漲的另一大原因是深圳產(chǎn)業(yè)崛起和人口吸附能力較強(qiáng)。

　　和北京借京津冀一體化疏解產(chǎn)業(yè)和人口相對應(yīng)的是，中金公司在《變革中的中國系列之一:騰籠換鳥，深圳引領(lǐng)創(chuàng)新大潮》報(bào)告中指出，深圳已率先進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，華為、騰訊、中興等給深圳積累了很多人才，對深圳互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展影響深遠(yuǎn);深圳穩(wěn)居中國金融業(yè)第一梯隊(duì)。2014年深圳金融業(yè)增長13.8%，占GDP的比例達(dá)到了14%。金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)突破7萬億，比年初增長21%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，產(chǎn)業(yè)和人口是支持樓市的基本，產(chǎn)業(yè)升級帶來的人口導(dǎo)入尤其是高端置業(yè)人士的導(dǎo)入，也是深圳的主要剛需和購買人群。

　　市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳房價(jià)上漲的另一大原因在于市場邏輯已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

　　所謂樓市背后的市場邏輯是“買漲不買跌”，在房價(jià)處于下行階段，購房者停止入市并觀望，但一旦房價(jià)上漲后，也將加速購房者入市的節(jié)奏，房企去庫存的效果也將積極顯現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，深圳的新房占比僅占三成，當(dāng)需求反彈時，且?guī)齑媪枯^少，市場很容易被推高。

　　從供應(yīng)的角度來看，嚴(yán)躍進(jìn)稱，深圳新建商品住宅去庫存周期比較短，去庫存周期少于12個月，實(shí)際情況是少于8個月。

　　從需求來看，深圳一直處于限購政策之中，但房價(jià)在2014年第四季度率先上漲，這改變了市場預(yù)期，即加快入市節(jié)奏，進(jìn)而繼續(xù)加快房價(jià)的上漲。

　　預(yù)期逆轉(zhuǎn)之下，投資客也出現(xiàn)明顯抬頭，根據(jù)中聯(lián)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，而在市場低迷期時，投資客占比只有一成。部分區(qū)域投資置業(yè)的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華四個區(qū)域。

　　在深圳房價(jià)連續(xù)跳漲之下，和北京繼續(xù)寬松樓市政策不同，深圳規(guī)劃和國土資源委5月29日發(fā)文稱，計(jì)劃通過加快商品住房預(yù)售審批、加快新增住宅用地供應(yīng)，并將嚴(yán)查日光盤、捂盤惜售等行為。

　　中房協(xié)名譽(yù)副會長朱中一也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，市場逆轉(zhuǎn)的一個重要因素是購房者的預(yù)期是否扭轉(zhuǎn)，有無入市的積極性。朱中一認(rèn)為以深圳為代表的一線城市的樓市的回暖將持續(xù)到三季度。

　　樓市回暖的下一步即是土地市場的回暖，不過，和一線商品房市場5月 “量價(jià)齊漲”不同，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，5月，一線城市合計(jì)簽約的30宗土地中，只有10宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。合計(jì)簽約土地僅72.39億，這是2014年來首次出現(xiàn)單月一線4個城市合計(jì)土地出讓金不足百億的月份。

　　成交量少的一個重要原因是一線城市土地供應(yīng)量的下行，以北京為例，2015年前5個月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。

　　張大偉認(rèn)為，下半年將是土地市場的窗口期，房企在一波上行行情，將積極去化，去化的下一步即是積極補(bǔ)倉。