幾乎在一夜之間，深圳房價(jià)進(jìn)入了全國人民的視野。

　　今年5月23日，位于深圳龍華新區(qū)的樓盤中海錦城700多套房源，差不多在兩小時(shí)內(nèi)售罄。當(dāng)天深圳暴雨如注，卻似乎并沒有影響人們的購房熱情，盡管此時(shí)的均價(jià)已經(jīng)高達(dá)4萬元/平方米，比半年前高出約7500元/平方米。這樣的價(jià)格，對(duì)于龍華新區(qū)還是第一次。

　　同樣是5月23日，位于南山區(qū)的博林天瑞和塘朗城兩個(gè)樓盤，也全部售罄。其中，博林天瑞推出480套110～260平方米房源，并臨時(shí)加推80套，均價(jià)5萬元/平方米，當(dāng)天售罄；塘朗城首次開盤，推出348套85～140平方米房源，并臨時(shí)加推116套，均價(jià)4萬元/平方米。

　　公開信息顯示，僅5月23日，深圳共推出約1663套房源，吸引超7500人次購房，總銷售額近70億元。

　　深圳房價(jià)再次起跳的背后，到底有哪些“推手”？深圳的房價(jià)又將“何去何從”？

　　和北上廣不同，深圳的房價(jià)是從2014年10月開始轉(zhuǎn)暖的，并且持續(xù)“發(fā)熱”，未有轉(zhuǎn)涼的跡象。從龍華樣本中，也許能看出深圳房價(jià)為什么一路飛漲。

　　龍華新區(qū)原屬寶安區(qū)，都是關(guān)外的大區(qū)，后來成為全新的功能區(qū)后，明確了其功能定位和發(fā)展方向。這就為龍華充分發(fā)揮地理優(yōu)勢提供了可能。

　　地形狹長的龍華新區(qū)位于深圳的中軸位置上，有著名的港鐵4號(hào)線直通香港，而在這條線上的深圳北站，更是有極為優(yōu)越的交通條件可直達(dá)深圳各區(qū)以及直通全國。

　　更為重要的是，龍華新區(qū)南靠土地緊缺、人口密集的福田區(qū)，被人們形象地稱為“福田后花園”，也因此吸引了很多在福田買不起房子的“剛需族”購房。而直達(dá)港鐵的優(yōu)勢，也吸引了一些香港人甚至是“港漂”來此購房。

　　實(shí)際上，就在2012年，龍華的新房均價(jià)僅1.3萬元/平方米，那時(shí)的龍華新區(qū)并不被人看好，配套不完善、交通擁堵，都讓人們對(duì)龍華望而卻步。但隨著地鐵線路、新彩通道以及大型購物中心等生活配套設(shè)施的改進(jìn)，人們逐漸發(fā)現(xiàn)龍華已經(jīng)成為剛需解決住房問題的首選地。

　　這樣的優(yōu)勢也吸引了房產(chǎn)商的青睞。前文提到的中海錦城，就是2013年10月經(jīng)過63輪競價(jià)，最終以38.2億元總價(jià)競得地塊，樓面地價(jià)1.46萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)91%，創(chuàng)下當(dāng)年深圳住宅用地的總價(jià)與單價(jià)新高。由于需配建9.8萬平方米的安居型商品房，這宗土地的綜合成本高達(dá)2.5萬元/平方米，與當(dāng)時(shí)周邊的二手房價(jià)相當(dāng)。中海地產(chǎn)成為當(dāng)時(shí)的深圳“地王”。

　　時(shí)隔僅一年，2014年10月，龍光地產(chǎn)又以46.8億元總價(jià)競得深圳龍華玖龍璽項(xiàng)目，總建筑面積約19萬平方米，折合樓面地價(jià)約2.5萬元/平方米。龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)賴卓斌對(duì)媒體稱，玖龍璽項(xiàng)目將推出預(yù)售，貨值100億元人民幣，按此計(jì)算，玖龍璽項(xiàng)目的均價(jià)將達(dá)5萬元/平方米。

　　除此之外，深圳的常住人口數(shù)量尤其是外來人口和年輕人比例，以及人口密度仍高居全國榜首。公開資料顯示，2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬人，其中非戶籍人口高達(dá)69.2%，是個(gè)典型的移民城市。近十年內(nèi)，深圳常住人口增長了284萬人，平均每年人口凈流入28.4萬人。

　　全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年年底，深圳住房自有率為26.9%(覆蓋范圍包括原農(nóng)村私房)，而北京（樓盤）、上海（樓盤）住房自有率在70%左右，廣州（樓盤）為89.9%，遠(yuǎn)高于深圳；截至2013年年底，估計(jì)深圳住房自有率為30%，居民住房自有水平仍比較低，全市70%的人靠租房來解決住房問題。

　　從2012年1.3萬元/平方米的均價(jià)到現(xiàn)在動(dòng)輒均價(jià)4萬元，龍華房價(jià)暴漲3倍的背后，“是人們對(duì)房價(jià)繼續(xù)上漲的恐懼”。

　　按照龍光地產(chǎn)去年競得龍華玖龍璽項(xiàng)目時(shí)就有的說法，“龍華房價(jià)會(huì)破5”，當(dāng)時(shí)質(zhì)疑聲一片。短短一年后，深圳的房價(jià)維持上漲基本已成定勢。

　　但上漲的具體態(tài)勢和路徑如何？5月28日，在深圳兩會(huì)上，政協(xié)委員、萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮表示，更多的創(chuàng)業(yè)者來到深圳，也將加大剛需的比例。“產(chǎn)業(yè)決定一切，哪些人進(jìn)來決定房價(jià)。所以，以后深圳的高新區(qū)房價(jià)最貴”。

　　現(xiàn)實(shí)也恰恰證明了這一點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月即將成為深圳的開盤季，全市項(xiàng)目主要集中在寶安、龍崗等原特區(qū)外，大部分樓盤項(xiàng)目主推大戶型。

　　也有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，深圳中小戶型剛性需求置業(yè)仍占主流，在目前的購房熱度下，“大戶型樓盤項(xiàng)目只是比以往好賣一些而已”。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，目前深圳仍處于樓市供需相對(duì)趨緊的局面，“很多計(jì)劃于明年購房的購房者也都提前購房，造成了購房需求的擴(kuò)大化。這在一定程度上已經(jīng)形成了樓市的泡沫，提前透支了明年的購房需求。”

　　在這一波漲價(jià)潮中“用力過猛”的深圳樓市，在未來兩三年內(nèi)會(huì)否陷入滯脹，將由市場來作出決定。