新一波“過江龍”大起底

　　圖：廣州日報記者 劉麗琴、陳白帆、王荔玨

　　文/表：廣州日報記者 陳白帆

　　廣州6月土地盛宴開幕后，第一炮由“過江龍”打響。6月2日，天河靚地廣日電梯廠地塊由上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達(dá)置業(yè)投資有限公司聯(lián)合體以44.2億元拿下，折合樓面地價18524元/m2。

　　稍微留意一下廣州這兩年的土地出讓不難發(fā)現(xiàn)，不管是荔灣、天河推出的廣鋼新城、華美牛奶廠地塊，還是黃埔的長嶺居和番禺市橋的地塊，幾乎每場拍賣會都會涌現(xiàn)出多個外地房企的身影，而最終高價獲得地塊的，也屢屢是實(shí)力雄厚的“過江龍”。隨著國內(nèi)房企回歸一線城市趨勢明顯，越來越多的外來大鱷終于決定要在靚地賣一塊少一塊的廣州“搶個地盤”。

　　新一波“過江龍”愛占市中心

　　如果算上從去年廣鋼新城到最近廣日電梯廠這波“過江龍”，從2004年最猛“過江龍”萬科進(jìn)入廣州市場，至今已過了10年多。在這10年里，萬科這個從深圳過來的房企巨頭，現(xiàn)在在廣州市場已開發(fā)超過30個項(xiàng)目，已經(jīng)完全本地化。而在之后，金地、招商等來自深圳的房企也陸續(xù)進(jìn)入廣州，但相對來說，他們的表現(xiàn)顯得不溫不火，長期在增城、番禺等郊區(qū)盤踞。金地直到獲得天河華美牛奶廠其中一個地塊才算正式進(jìn)入廣州市中心地帶。

　　第二波“過江龍”可以說是綠地、萬達(dá)、佳兆業(yè)這波，大約從5年前開始進(jìn)入。不過，綠地、萬達(dá)的進(jìn)入更多有政府主動引入的意味，他們所獲取的地塊雖然不是市區(qū)核心位置，但都是具有相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ男鲁?，而且地塊的面積也相當(dāng)龐大，足以滿足這兩個外來大鱷的胃口。佳兆業(yè)則是民營企業(yè)中，第二波比較早進(jìn)入廣州市場的深圳民營房企，在商業(yè)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場后，其首個住宅項(xiàng)目就是位于市區(qū)海珠區(qū)的君匯上品，之后佳兆業(yè)在廣州地塊也多為城區(qū)靚地，開創(chuàng)了外來房企新來乍到就買廣州市中心地塊的先河。

　　如果說，早期如萬科在拿地方面比較謹(jǐn)慎，通過在廣佛交界，當(dāng)時的黃埔以及白云南湖板塊拿地，采取周邊包圍中心的方式，慢慢滲透到廣州市中心，那么第三波過江龍則顯然沒有那么有耐心，直接出手高價拿市區(qū)靚地是他們共同的標(biāo)志，比如華發(fā)、龍湖、金融街等。特別是廣鋼新城這種靠近市中心，但地塊面積又相對龐大的新城，更讓新一輪的外來房企青睞。

　　金融機(jī)構(gòu)成“買地最多的買家”

　　在地價方面，為了品牌需要以及方便以后對華南板塊進(jìn)行輻射，第三波外來房企對于土地價格也不會斤斤計(jì)較，從廣鋼新城到廣日電梯地塊，樓面地價普遍在1.15萬元/m2以上到1.8萬元/m2。然而，和前幾年多家房企以超過2萬元/m2樓面地價，在廣州大道北一帶拿地的狂熱相比，第三波過江龍其實(shí)還是保持了清醒的頭腦。

　　在拿地資金方面，房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師肖文曉表示，現(xiàn)在開發(fā)商利用外來資金是非常普遍的。有的是在拿地之前和一些金融機(jī)構(gòu)談好合作，有些則是在拿地后，再跟金融機(jī)構(gòu)談合作。金融機(jī)構(gòu)一般采取入股項(xiàng)目公司的方式介入。

　　萬科總裁郁亮也曾表示，行業(yè)白銀時代的到來，最典型的特征是結(jié)盟的開始。“我們看到今年以來全國最多買地的買家是誰，不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，是金融機(jī)構(gòu)，或者雖然表面上（房地產(chǎn)商）去拿地，背后都是金融機(jī)構(gòu)在支持，平安是今年以來買地最多的發(fā)展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色?！?/p>

　　講到金融機(jī)構(gòu)，記者也發(fā)現(xiàn)，在去年11月拍出的天河華美牛奶廠地塊中，有兩個是平安不動產(chǎn)拿下的。有業(yè)內(nèi)人士透露，平安拿下的華美牛奶廠地塊，將有可能與招商地產(chǎn)合作。

　　廣州市區(qū)土地物美價廉吸引“過江龍”

　　房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師肖文曉認(rèn)為，外地房企之所以積極進(jìn)入廣州拿地，樓價的相對低位和對華南片區(qū)輻射的戰(zhàn)略意義恐怕是他們主要考慮的因素。

　　在四大一線城市中，北京、上海、深圳的均價已經(jīng)去到2萬~3萬元/m2以上，而廣州即便是在樓市已有所復(fù)蘇的5、6月份，均價也不過1.5萬元/m2左右。在很多外地房企看來，廣州樓價無疑還處于“價格洼地”。特別是在人均可支配收入方面，四大一線城市基本都在4萬元/m2以上，因此即便看起來在廣州拿地的價格相對較高，但和其他一線城市的市中心樓面地價對比，廣州市區(qū)土地仍然顯得“物美價廉”。

　　當(dāng)然，外地房企入穗更重要的還有戰(zhàn)略方面的考慮，進(jìn)入廣州，往往是房企布局華南的第一步，所以在拿地方面，比較追求拿市中心的標(biāo)志性地塊，樓面地價的因素反而未必是外地房企最看中的。而對于已經(jīng)在廣州有豐厚土地儲備的本地化房企來說，高價拿地就顯得有點(diǎn)不劃算了。

　　廣州是相對購房比較理性的城市。廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，廣州樓市的穩(wěn)定也會讓外地房企比較有安全感。當(dāng)然，首次進(jìn)穗的外地房企，可能會因?yàn)閷V州市場的不了解，出現(xiàn)水土不服的情況，例如，之前被外來房企高價拿下的地王項(xiàng)目，現(xiàn)在日子就未必好過。

　　外來“土豪” 好多生面孔

　　近年來陸續(xù)殺入廣州樓市的外來房企中，既有大家比較熟悉的巨無霸型房企，如綠地、萬達(dá)，也有成長于周邊城市，但擴(kuò)張到一定階段，讓身形龐大到一定程度才走進(jìn)廣州的中型房企，如深圳的佳兆業(yè)、珠海的華發(fā)等。

　　但對于創(chuàng)建于重慶，以品質(zhì)著稱的龍湖地產(chǎn)，廣州樓市長期以來則是“只聞其名，不見其人”。而因成功開發(fā)了北京金融街等商務(wù)項(xiàng)目出名的上市房企“金融街控股”，則在廣州常常被誤以為是越秀區(qū)“民間金融街”的開發(fā)者。同樣，因?yàn)閺V鋼新城地塊才被廣州市民聽說的“北大資源”，真的不是北大的校辦工廠么？至于在后期才通過與保利合作，參與廣鋼新城開發(fā)的葛洲壩集團(tuán)，更讓廣州市民腦洞大開——葛洲壩不是水電站么？

　　所以，一貫為廣州樓市操碎了心的《家天下》認(rèn)為，很有必要再把近兩年脖子上掛金條的外來“土豪”的身份、家世背景跟廣州街坊們科普一下。

　　就拿信達(dá)地產(chǎn)來說，這個拿下廣日電梯廠地塊的“過江龍”來頭可不小。它是中國信達(dá)旗下房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，由信達(dá)投資有限公司控股，其最大的優(yōu)勢就是與中國信達(dá)在金融地產(chǎn)領(lǐng)域的合作潛力。而中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，為推動國有銀行和企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。截至 2014年12月31日，信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)總額為377.14億元。

　　再例如說去年11月豪擲37.8億元拿下華美牛奶廠地塊的龍湖地產(chǎn)，可是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。2014年，龍湖銷售額突破490億元人民幣，而其2015年的銷售目標(biāo)定在540億元。

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