傳統(tǒng)房地產(chǎn)還能不能找到風(fēng)口？

　　毛大慶離開(kāi)萬(wàn)科，走上創(chuàng)業(yè)之路，方向是打造一個(gè)類似于WeWork的創(chuàng)投孵化平臺(tái)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的思考與籌備，這一創(chuàng)業(yè)計(jì)劃漸漸有了雛形。在毛大慶看來(lái)，房地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)有自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。與房地產(chǎn)一樣，國(guó)內(nèi)的WeWork模式也分經(jīng)濟(jì)適用、剛需、首改和再改。首先要有能力讓經(jīng)濟(jì)適用型的公司快速變成剛需，再?gòu)膭傂枳兂筛纳菩?。毛大慶表示，新的公司未來(lái)會(huì)做立體孵化器，不局限于一種模式，首改和再改可能是最大的客戶群。

　　孵化器后面都跟著投資人

　　房地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)有自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。我對(duì)客戶的理解，可能比好多做投資的、做IT的強(qiáng)很多。阿里巴巴上市那天晚上，我和郁亮在新加坡開(kāi)會(huì)，我就問(wèn)郁亮：“這個(gè)現(xiàn)象說(shuō)明了什么？”郁亮說(shuō)：“就是找到了風(fēng)口。”傳統(tǒng)房地產(chǎn)是不是不在風(fēng)口上了？我們還能不能找到風(fēng)口？你找到這個(gè)行業(yè)的成長(zhǎng)性，這就是風(fēng)口。

　　商業(yè)地產(chǎn)的變革不是研究在商場(chǎng)里怎么提高自己的經(jīng)營(yíng)效率，怎么把商戶從賣衣服變成干餐飲，這不是根本的解決方案。商業(yè)地產(chǎn)的變革來(lái)自于整個(gè)經(jīng)營(yíng)方式的變革，經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的變革。我這個(gè)事情（WeWork）本質(zhì)上也是一種商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)變不離其宗，沒(méi)有離開(kāi)原來(lái)研究商業(yè)地產(chǎn)這件事。

　　我認(rèn)為中國(guó)的持有型、經(jīng)營(yíng)性的不動(dòng)產(chǎn)將是偉大的事業(yè)。只不過(guò)這個(gè)東西不僅僅是你們認(rèn)識(shí)的購(gòu)物中心、寫字樓，一會(huì)研究萬(wàn)達(dá)跟凱德的PK，萬(wàn)科跟萬(wàn)達(dá)的PK，其實(shí)真不是這樣。持有型不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)會(huì)有蓬勃的生機(jī)。

　　在不動(dòng)產(chǎn)這一塊金融的投資是很重要的，現(xiàn)在金融市場(chǎng)不是缺錢，是好多錢實(shí)際上投不出去，他們也在找好的項(xiàng)目。他們?yōu)槭裁凑椅遥段疫@個(gè)空間？因?yàn)檫@個(gè)空間的成長(zhǎng)靠的還是企業(yè)。我走訪了很多孵化器，我發(fā)現(xiàn)這些孵化器后面都跟著投資人，天使、VC、PE，一堆在那等著。他希望你孵化器做好了，企業(yè)有了成長(zhǎng)，他們就有了新的管道可以來(lái)投資這些未來(lái)好的企業(yè)。

　　做如家式還是香格里拉式

　　研究孵化器業(yè)態(tài)，實(shí)際上現(xiàn)在千奇百怪，硅谷周圍有將近一千個(gè)孵化器。一千個(gè)他們都能存活嗎？還都能存活，為什么？因?yàn)楣韫扔绪攘?，所以孵化器才能存在。如果硅谷沒(méi)落了，那孵化器也就完蛋了，他一定是跟科技創(chuàng)新，跟智慧投資有關(guān)系的。我特別想做一件和智慧有關(guān)的事，而不再是和關(guān)系有關(guān)的事。

　　國(guó)內(nèi)的孵化器有很多很多種，有的是基于房租的孵化器，有的是基于股權(quán)投資的，然后用企業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)獲取回報(bào)，這是投資者干的事情。我們是房地產(chǎn)人干的，房子肯定還是要有溢價(jià)的。

　　還有多級(jí)孵化器，比如說(shuō)一級(jí)孵化器是解決剛需的需要，這里面的人群是拿不出太多錢的學(xué)生，是初始的創(chuàng)業(yè)者，可能孵化器都不是，就是一個(gè)培育的層次。到達(dá)二級(jí)的孵化器，已經(jīng)有可能性存活，把這個(gè)小種子埋在上面，有各種各樣的培育措施，比如說(shuō)找團(tuán)隊(duì)，接洽投資，讓他們活下來(lái)再做大。

　　硅谷的孵化器，WeWork不是廉租房。為什么他做的貴？因?yàn)樗峁┑姆?wù)太好了，如果就是開(kāi)一個(gè)房子，擺兩個(gè)桌子辦公，就沒(méi)有什么價(jià)值。我也有首改，也有再改，也有經(jīng)濟(jì)適用型的，都有。就像經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)一樣，五星級(jí)酒店一晚上兩百美金，住如家，就一百塊錢，是一樣的道理。我要做成如家式的還是香格里拉式的，這就是我要找的定位。所以我也在做產(chǎn)品，是跟房地產(chǎn)一樣的，所以我干這二十年的房地產(chǎn)，放在這里還是一樣的思維邏輯。

　　我們未來(lái)會(huì)做立體孵化器

　　我們未來(lái)會(huì)做立體孵化器，不會(huì)把自己限定在一個(gè)地方。就像萬(wàn)科一樣，萬(wàn)科的理念給了我很大的啟示，你做任何一個(gè)工作，要抓住主流的客戶群。萬(wàn)科的成功就是緊緊圍繞客戶做的，也許主流客戶群給你產(chǎn)生的單客戶的利潤(rùn)率沒(méi)有那么高，但是數(shù)量很大。

　　我會(huì)和劉肖馬上合作做一個(gè)項(xiàng)目，在新公司的第一批項(xiàng)目里，就有和萬(wàn)科的合作，現(xiàn)在也有別的城市公司聯(lián)系我，因?yàn)槿f(wàn)科有存量的寫字樓，未來(lái)合作空間很大。

　　這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是一樣的，我的風(fēng)險(xiǎn)在于能不能盡快的招租，那么多的創(chuàng)業(yè)者怎么來(lái)這里，這個(gè)又涉及到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我是否能把成本控制好，這個(gè)東西是低成本運(yùn)營(yíng)的，我不可能搞豪華的東西。

　　SOHO開(kāi)始做3Q 一舉闖入O2O

　　一場(chǎng)革命在SOHO中國(guó)內(nèi)部悄無(wú)聲息地展開(kāi)。一個(gè)貼上互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)簽的辦公短租產(chǎn)品——SOHO 3Q，占據(jù)了SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的日常。這位在中國(guó)房地產(chǎn)界一直以嗅覺(jué)靈敏著稱的大佬，期冀在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代引領(lǐng)移動(dòng)辦公的新潮。

　　過(guò)去買地蓋樓，現(xiàn)在是考慮消費(fèi)端

　　3Q，網(wǎng)絡(luò)用語(yǔ)，“謝謝你（Thank You）”的簡(jiǎn)寫。這個(gè)名字也意味著，這是一款貼近互聯(lián)網(wǎng)和年輕人的產(chǎn)品。少則一周，多則三個(gè)月，小到一個(gè)工位，大到一間辦公室，隨時(shí)隨地在手機(jī)移動(dòng)端可預(yù)約選位和付款，享受WIFI、復(fù)印打印、咖啡等基本辦公服務(wù)，只需帶手機(jī)和電腦就可隨時(shí)來(lái)工作——這就是SOHO 3Q的主要內(nèi)容。

　　潘石屹稱他會(huì)先在SOHO項(xiàng)目試點(diǎn)SOHO 3Q，等成熟后將把這個(gè)產(chǎn)品帶到北京和上海外的其他城市，甚至其他國(guó)家。他稱擴(kuò)張將通過(guò)物業(yè)租賃和收購(gòu)進(jìn)行，但也不排除拿地開(kāi)發(fā)。SOHO 3Q擴(kuò)張所需資本投入極少，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是一個(gè)量級(jí)，投入回收特別快。2015年，SOHO將在8個(gè)項(xiàng)目中落地3Q產(chǎn)品。

　　張欣稱，她過(guò)去花大把時(shí)間來(lái)買地蓋樓，現(xiàn)在需要花更多精力考慮消費(fèi)端需求。怎么讓更多人來(lái)租用辦公樓，怎么建造更智能的大樓來(lái)滿足移動(dòng)辦公時(shí)代的新一代用戶?！艾F(xiàn)在，中國(guó)有一個(gè)很流行的思想改變，那就是，人們不愿意租下一整棟樓，而更傾向于有一個(gè)移動(dòng)的辦公空間?！?/p>

　　這些碎片化的移動(dòng)辦公需求，正是潘石屹、張欣力推SOHO 3Q的初衷。

　　SOHO 3Q與WeWork有相同之處

　　SOHO中國(guó)想用這個(gè)產(chǎn)品區(qū)別于擁擠的孵化器、嘈雜的咖啡館以及稍顯冰冷的各類商務(wù)中心。他們將用自由、平等、開(kāi)放的氛圍，吸引年輕人來(lái)此辦公。這種模式與國(guó)外正火的合作辦公產(chǎn)品WeWork有很多相同之處，只不過(guò)，WeWork的互聯(lián)網(wǎng)色彩更濃，它甚至有自己的社交平臺(tái)——類似于LinkedIn的商務(wù)領(lǐng)域社交應(yīng)用。

　　2014年12月，WeWork宣布完成一筆3.55億美元融資，估值沖高至50億美元。一時(shí)引得國(guó)內(nèi)不少創(chuàng)業(yè)者效仿，據(jù)界面新聞?dòng)浾卟煌耆y(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)能叫上名字的翻版WeWork的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目已不低于5個(gè)，他們也都是SOHO聘3Q潛在的競(jìng)爭(zhēng)者。

　　投行人士黃立沖創(chuàng)立的協(xié)縱企業(yè)港，就是雷格斯在中國(guó)的跟隨者。協(xié)縱主打“柔性辦公基地”概念，為中小企業(yè)提供可選擇的辦公空間，同時(shí)還提供管理咨詢、財(cái)務(wù)外包等多種服務(wù)。目前協(xié)縱已在北京、上海、深圳等地管理了約2.5萬(wàn)平方米的物業(yè)面積。不過(guò)，如今黃立沖已把重心放在了都市白領(lǐng)公寓方面。與前者相比，白領(lǐng)公寓的受眾更廣，市場(chǎng)空間更大。