上市交易細則出臺 限價房業(yè)主因需“補交土地收益款”糾結于交易方式

　　文/圖：廣州日報記者 梁紅舉

　　隨著《蘿崗區(qū)限價商品住宅因交易上市或自行補交土地收益價款而申請產(chǎn)權登記的操作細則》的制定及公布，龍光峰景華庭、萬科城新里程花園和宏康和園這三個蘿崗限價房項目進入可上市交易行列。然而，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有限價房業(yè)主嘗試放盤，但如何交易頗令人糾結，迄今，尚無一單交易成功。

　　據(jù)悉，三個限價房項目中，目前只有萬科城新里程花園A區(qū)和龍光峰景華庭部分樓宇期滿五年，滿足上市交易的條件，萬科城新里程花園B區(qū)還有一年時間才滿五年，而宏康和園2012年才交樓。萬科城新里程當年均價5000~6000元/m2，而龍光峰景華庭當年售價則低至4000元/m2左右。據(jù)記者了解，龍光峰景華庭早就有業(yè)主嚷嚷著要賣樓，但迄今無一個放盤。而萬科城新里程花園則有多個業(yè)主放盤，不過，到目前為止，尚無一套成交。

　　賣得越貴“補差價”越多

　　記者在萬科城樓下的匯康置業(yè)找到萬科城新里程花園一套89平方米的三房單位，業(yè)主放盤價135萬元，由業(yè)主補繳土地收益價款。

　　匯康置業(yè)林先生給記者算了一筆賬，當年這套單位的購入價超過50萬元，如果以135萬元成交，業(yè)主得補繳59.5萬元的土地收益價款，再除掉各種稅費，業(yè)主的實際收入不會超過25萬元。所以，業(yè)主想出了另一種交易方式，實收90萬元，由買家補繳土地收益價款，這樣，他的實際收入會超過35萬元。

　　林先生告訴記者，按照后一種交易方式，表面上看，業(yè)主和買家都有著數(shù)，買家只要補繳28萬元的土地收益價款，加上90萬元的房款，一共才118萬元，比135萬元要少。

　　但政府部門會不會按照90萬元的成交價要求補繳土地收益價款呢？“我們?nèi)フ块T咨詢了這項交易，但至今沒有答復，所以交易擱置。可以肯定的是，政府有自己的估值，不會業(yè)主報多少就是多少?！?/p>

　　記者看了一下周邊樓盤的價位，最近的萬科城曾經(jīng)均價在8000元/m2左右，二手房目前的均價超過18000元/m2。

　　目前，不少限價房業(yè)主在論壇上談論“補差價”的話題時，最后都會以“自住還是大賺”作為總結。有業(yè)主認為，目前來看，售價越高，補繳越多，有可能會出現(xiàn)補繳價比買房價更高的情況。

　　連線金沙洲

　　限價房業(yè)主或上網(wǎng)放租 三房月租4000元左右

　　廣州日報訊 （記者陳白帆）記者了解到，在同樣擁有不少限價房的金沙洲，由于暫時沒有類似蘿崗的相關操作細則，尚未聽說有公開的限價房出售情況。

　　中原地產(chǎn)保利西子灣分行高級營業(yè)經(jīng)理唐奇東告訴記者，據(jù)他了解，限價房部分仍然以自住為主，但至于是否有對外放租則不大清楚，“我們分行是要求在細則沒確定前，不接受限價房的出租和出售的單，但至于一些網(wǎng)站或者其他中介是否有做就不清楚了”。

　　記者了解到，按照金沙洲限價房當時平均5000~6000元/m2的價格計算，一套100平方米單位總價在50萬~60萬元。如果按照現(xiàn)在附近商品住宅200萬元左右的市場價計算，業(yè)主如果對外銷售，將可能要補繳100萬元左右的差價，每套房子大概能賺到40萬~50萬元。而如果以后房價還有上漲空間的話，意味著業(yè)主要補的差價也會越大。

　　記者在“58同城”網(wǎng)站看到，關于“保利西子灣”的出租信息很多，盡管保利西子灣整個小區(qū)中除了限價房，也有部分是普通商品房，但不排除有限價房單位混雜在內(nèi)。同時，中海金沙馨園同樣存在部分是限價房、部分是普通商品房的情況。根據(jù)該網(wǎng)站放租信息，保利西子灣三房兩廳租金約為3500~4000元/月，中海金沙馨園的也可租到3300~3800元/月。有業(yè)內(nèi)人士表示，對于租客來說，是否是限價房他們并不關心，所以不排除一些限價房業(yè)主會將房屋拿出去放租，但如果是放盤銷售，就會涉及到產(chǎn)權問題，所以暫時應該還不多限價房業(yè)主會選擇售房。

　　盈利，營業(yè)額至少得鋪租5倍

　　有餐飲界人士表示，一般業(yè)內(nèi)對于鋪租成本的控制有一個基本判斷，假如開店預計月營業(yè)額可以做到鋪租的4倍，那么差不多可以不賺不賠。當一個月的營業(yè)額可以達到鋪租的5倍時，才能夠開始盈利。所以，抱著情懷想開店的創(chuàng)業(yè)者們，可以先粗略算算這筆賬。

　　蘿崗限價房交易細則明確

　　升值部分70%補交地價款

　　日前，蘿崗制定了《蘿崗區(qū)限價商品住宅因交易上市或自行補交土地收益價款而申請產(chǎn)權登記的操作細則》，限價商品住宅業(yè)主在期滿五年需辦理因交易上市或自行補交土地收益價款而申請產(chǎn)權登記的相關手續(xù)可到區(qū)房地產(chǎn)管理所辦理。據(jù)悉，限價商品住宅5年后上市交易的，產(chǎn)權人轉(zhuǎn)讓限價商品住宅要補繳土地收益價款，或產(chǎn)權人自行繳納土地收益價款后取得完全產(chǎn)權后再出讓，補繳標準為土地收益價款按照交易時點或申請補繳時點契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。（梁紅舉）

　　白手起家餐飲業(yè)者現(xiàn)身說法：控制鋪租至重要

　　別在住宅小區(qū)開私房菜

　　文/圖：廣州日報記者 陳白帆

　　如今，創(chuàng)業(yè)成了一種時髦。近日，記者采訪了幾家自己白手起家的餐飲店老板，有的是已經(jīng)開店成功，有的是剛開店正在摸索中，還有的是積極籌備開店?？吹剿麄儌€個忙到滾水碌腳一樣，才發(fā)現(xiàn)，真要創(chuàng)業(yè)光靠情懷遠遠不夠。另外，在此也提醒下為省租金而在自家房里做私房菜的創(chuàng)業(yè)者，如果做私房菜影響到其他鄰居生活就相當不好，而且還有很大可能被投訴到有關部門，最終被上門查證。

　　想開實體店，繞不過“鋪租檻”

　　經(jīng)營成功型：咖啡店老板吳先生直言白手起家型開店，控制鋪租是最重要的。“我這家店雖然不是街鋪，是社區(qū)鋪，但剛好位于珠江新城和天河城附近兩大寫字樓群交界處，而且就在育蕾小區(qū)西門旁，不管是出入小區(qū)的業(yè)主、租客，還是經(jīng)過的路人，都不難看到我們店。但因為不是街鋪，租金會比街鋪便宜大約2/3，我這家店算下來大概80多平方米，目前月租金只需2萬元?！?/p>

　　剛剛起步型：小赫的米粉店，原來是隱身于獵德復建房社區(qū)的一家專做外賣的私房米粉店。當時，店主每天一早起來就要備料做菜，不到12時，要把別人下單的米粉做好、裝好，然后一次又一次地將米粉送到附近居民家或者寫字樓。

　　今年，小赫終于在花城匯891街市開出首家實體米粉店。雖然該鋪位僅有不到17平方米，實際能用到的部分只有不到9平方米，但由于正對花城匯UA電影院的售票處，每個月的租金管理費要7000多元。對于剛起步的米粉店來說，等于需賣掉將近400碗米粉才能賺到鋪租。

　　籌備開店型：李先生的手工蛋糕坊，是活躍在微信上的眾多私家烘焙坊之一，盡管開賣兩年，也積累了相當?shù)目蛻羧海嘤谫Y金問題，他還沒有實現(xiàn)自己的開店夢，平時銷售靠客戶微信發(fā)信息下訂，他在家做好，然后固定時間在地鐵公園前站和買家“交接”。李先生算了一下賬發(fā)現(xiàn)，若開實體店，僅靠自己和太太兩個人做蛋糕，“一個月賺的錢幾乎要全部拿來給鋪租和管理費，這樣的負擔實在太大”。

　　好的商場鋪，開餐飲店更理想

　　中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域營業(yè)經(jīng)理吳鋒指出，如果不想太多手尾，好的商場鋪開餐飲店會更加理想；舊的房改房社區(qū)鋪盡管價格上有優(yōu)勢，但手尾較多，可能還要自己鋪設排污排煙管道，如果只是做飲品店、蛋糕店可能還好，但有的私房菜涉及到明火烹飪就會相當麻煩。

　　而另外一位曾經(jīng)在某大型住宅小區(qū)做過私房外賣的盧先生則提醒，如果想省鋪租在小區(qū)里面開私房菜，最好不要在住宅小區(qū)，“如果油煙比較厲害，來的人比較嘈雜，就很可能被鄰居向城管投訴，另外鄰居也可以向工商、衛(wèi)生等部門投訴，畢竟開私房菜的很多并沒有辦理正式工商登記，取得營業(yè)執(zhí)照”。