七片區(qū)開發(fā)指數(shù)排名

　　開發(fā)度最高片區(qū)：●蕉門河中心區(qū)塊●南沙灣區(qū)塊●明珠灣起步區(qū)

　　未開發(fā)片區(qū)：●南沙樞紐區(qū)塊●萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊●慶盛樞紐區(qū)塊

　　未規(guī)劃居住用地片區(qū)：海港區(qū)塊，共15平方公里，分龍穴作業(yè)區(qū)和沙仔島作業(yè)區(qū)兩塊，因定位為國際航運發(fā)展合作區(qū)，故未規(guī)劃居住用地。

　　投資焦點

　　五一樓市會漲價嗎？ 遠期看好短期庫存壓力高企

　　隨著五一樓市黃金期的即將到來，南沙的開發(fā)商也打響了樓市宣傳戰(zhàn)。南都記者查閱廣州市房管部門的最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至4月24日，整個南沙區(qū)的可售新建商品住宅套數(shù)高達10386套，面積達近127萬平方米。有行業(yè)資深人士指出，目前區(qū)域的絕對庫存量依然高企，考慮到今年南沙的新增供應量預計將達到1萬套，盲目漲價有可能會導致開發(fā)商錯失出貨良機。韓世同稱，從4月份數(shù)據(jù)看，南沙只是個別樓盤賣得好，但總體出貨量還排不進廣州前三，這說明南沙去庫存壓力依然巨大?！白再Q(mào)區(qū)掛牌利好帶動漲價是必然的，但漲到都不能成交就過了?！表n世同認為，南沙新區(qū)樓盤會補漲一段時間，因為之前兩年“掉了不少”，開發(fā)商明智的選擇是“不能一下子(把房價)拉那么高”，他認為今年的漲幅10%-20%都算合理。

　　買家此時是否該投資下手？ 要有“忍住熬幾年”的心態(tài)

　　韓世同認為，投資南沙自貿(mào)區(qū)物業(yè)，長期看肯定值得，但其升值空間是根據(jù)南沙的發(fā)展而定?！巴顿Y要跟著規(guī)劃走，而且也要忍得住熬幾年?！崩栉慕Q，現(xiàn)在南沙樓市萬元左右均價算是廣州樓市的價格洼地，值得出手。但是現(xiàn)在討論出租回報肯定為時過早。

　　哪類物業(yè)更值得投資？ 看好自貿(mào)區(qū)內(nèi)的寫字樓和公寓

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，南沙現(xiàn)在賣得比較好的是自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的公寓產(chǎn)品。韓世同分析，這是因為公寓面積小總價低、不限購，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的建設(shè)力度更強、配套更優(yōu)越，公寓未來的出租前景被看好。此外，他認為，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的寫字樓更有前景，“自貿(mào)區(qū)多是商務片區(qū)，寫字樓應該成為主要業(yè)態(tài)和需求所在?！崩栉慕J為，公寓產(chǎn)品在自貿(mào)區(qū)內(nèi)更有投資價值；而住宅產(chǎn)品是在自貿(mào)區(qū)內(nèi)還是區(qū)外，影響不大?！耙郎桨＃鷳B(tài)環(huán)境好，地鐵沿線，便宜，具備以上條件的樓盤都可以考慮?！崩栉慕Q。

　　蕉門河中心區(qū)塊

　　生活最便利配套最完善

　　蕉門河中心區(qū)區(qū)塊 3km2

　　定位：境外投資綜合服務區(qū)

　　南都解讀：蕉門河中心區(qū)區(qū)塊是南沙區(qū)區(qū)政府所在地。該片區(qū)重點發(fā)展商務服務產(chǎn)業(yè)、培育外貿(mào)新業(yè)態(tài)，集聚中小企業(yè)總部。為港澳中小企業(yè)開拓內(nèi)地市場、為內(nèi)地中小企業(yè)開拓國際市場提供支撐。

　　得益于地鐵設(shè)站和其行政中心的區(qū)位優(yōu)勢，這里也是目前南沙人氣最旺的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)塊已無樓盤可批建，商業(yè)配套在建建筑面積在7大區(qū)塊中是最大的，達到26萬平方米規(guī)模。其中，萬達[微博]廣場開門在即。該區(qū)塊還將重點推進建設(shè)規(guī)模約160萬平方米的總部集聚區(qū)。

　　此外，該區(qū)塊正全力推進市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務配套設(shè)施及商貿(mào)服務設(shè)施等41個重點項目建設(shè)。其中包括圖書館、博物館、科技館、美術(shù)館等文化設(shè)施，以及看起來十分“奢侈”的大面積開放式綠地。

　　從居住角度而言，它無疑是南沙自貿(mào)區(qū)生活最便利、服務功能最完善的區(qū)域。

　　居?。航鼉扇昕山?500套房

　　區(qū)域內(nèi)中惠璧瓏灣、海景城、創(chuàng)鴻一品、南沙御景、云山詩意住宅項目已經(jīng)落成，疊翠峰住宅項目、商阜壹號項目(金洲廣場)、南沙城、濱海悅城、中大城、翡翠公館等項目在建。該區(qū)域已用盡居住存量土地。據(jù)統(tǒng)計，在建項目建筑規(guī)模共35 .65萬平方米，按照一套房子100平方米估算，該區(qū)塊在近兩三年可交付約3500套房。

　　生活配套：商圈密布文化場館云集

　　規(guī)劃在冊的41個重點推進項目中，有商業(yè)用地功能的共29個項目，其余幾乎都是行政辦公項目和公建配套項目。而29個有商業(yè)配套的項目中，不乏大型商圈，如南沙萬達廣場、海印商業(yè)綜合體(蕉門公交站商業(yè)綜合體項目)、商阜壹號項目(金洲廣場)等。

　　此區(qū)域除了逛街便利外，未來這里文化設(shè)施云集。南沙圖書館(1.6萬平方米)、博物館(1.3萬平方米)、科技館(1.1萬平方米)、美術(shù)館(1.5萬平方米)均在規(guī)劃之列，其中南沙圖書館預計2016年10月竣工。

　　明珠灣起步區(qū)

　　南沙未來的“珠江新城”

　　明珠灣起步區(qū)區(qū)塊 9km2定位：金融商務發(fā)展試驗區(qū)

　　南都解讀：明珠灣區(qū)起步區(qū)將重點發(fā)展總部經(jīng)濟、金融服務和商業(yè)服務。如珠江新城之于廣州一般，明珠灣也將成為整個自貿(mào)區(qū)的“門面”所在。而且，其繁盛指日可待。因為，這是唯一一個有明確建設(shè)時間表的片區(qū)。據(jù)南沙開發(fā)區(qū)管委會副主任段險峰在南沙自貿(mào)區(qū)掛牌當日透露，該區(qū)塊起步區(qū)中正在集中建設(shè)的有3.5平方公里，因為采用企業(yè)政府聯(lián)合開發(fā)模式，所以有嚴格的投資回報時間。按計劃，3年內(nèi)要完成基本建設(shè)，5年內(nèi)，完成全部產(chǎn)業(yè)導入。

　　居住：明年1月預計3000多套房完工

　　地處鳳凰大道和蕉西路交會處的金茂灣樓盤有31萬m2商品樓在建，按照1套房100m2計算，預計建3000多套房，2016年1月完工。

　　生活配套：4個公園綠地4 .5萬m2

　　該片區(qū)的慧谷西區(qū)濱水一線布置了16塊商業(yè)服務設(shè)施用地，土地規(guī)模約46萬m2。4塊公園綠地用地4.5萬m 2。橫瀝島尖上，規(guī)劃在冊的8個項目都有綠化用地。三塊較集中的商業(yè)服務用地、綠化用地，面積加起來有19萬m 2。

　　南沙樞紐片區(qū)

　　要打造37公頃

　　領(lǐng)事館聚集區(qū)

　　南沙樞紐片區(qū)10km2

　　定位：粵港澳融合發(fā)展試驗區(qū)

　　南都解讀：南沙樞紐最為人知的是其交通樞紐定位。南沙港鐵路、深茂通道、廣中珠澳城際軌道、中南莞城際軌道、地鐵18號線等多條國鐵、軌道交通、高快速路將在南沙樞紐交會，形成南沙新區(qū)輻射內(nèi)地、連接港澳的重要交通樞紐。

　　不為人知的是，這里還規(guī)劃有37.45公頃的領(lǐng)事館聚集區(qū)，西南側(cè)緊鄰領(lǐng)事館區(qū)還規(guī)劃了約50公頃的領(lǐng)事館功能配套區(qū)。

　　未開發(fā)片區(qū)

　　萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊，10km 2 定位：國際加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級服務區(qū)

　　未規(guī)劃居住用地片區(qū)

　　海港區(qū)塊(含龍穴島和沙仔島作業(yè)區(qū))，13km 2定位：國際航運發(fā)展合作區(qū)

　　慶盛樞紐片區(qū)尚未開發(fā) 國際高校搶灘進駐

　　慶盛樞紐區(qū)塊 8km2 定位：泛珠現(xiàn)代服務業(yè)國際合作區(qū)

　　南都解讀：教育用地占了慶盛樞紐土地規(guī)模近一半，為118公頃。目前，廣外-蘭卡斯特大學已搶灘進駐，規(guī)劃用地面積72公頃。據(jù)透露，還有一所中法聯(lián)合辦學的國際院校欲進駐。醫(yī)療方面，廣東省動物實驗公共服務平臺、南沙國際運動損傷康復醫(yī)院兩個項目已列入規(guī)劃。

　　南沙灣區(qū)塊

　　科學家和土豪出沒地

　　南沙灣區(qū)塊 5km2

　　定位：國際科技創(chuàng)新合作區(qū)

　　南都解讀：該片區(qū)重點發(fā)展科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、服務外包和郵輪游艇經(jīng)濟。以霍家南沙游艇會、南沙大酒店等為代表，南沙灣片區(qū)的高端商務及配套設(shè)施目前已初具規(guī)模；南沙游艇會和南沙客運港之間，總投資150億元的國際郵輪母港及配套商業(yè)綜合體建設(shè)正在加快推進。

　　“該區(qū)塊霍家有很多地，所以發(fā)展方向和進度會受霍家影響較大。”根據(jù)黎文江的經(jīng)驗，香港商人拿了地往往坐等升值，開發(fā)速度比較從容?！肮烙嬙撈瑓^(qū)將來會遍布高檔會所等，是富人聚集區(qū)?！?月21日，霍震霆在接受南都記者采訪時亦吐露心聲，希望南沙未來的樣子是“可以在海邊遛遛狗、曬曬太陽”。

　　此外，區(qū)塊內(nèi)的國家級高新區(qū)資訊科技園，已形成中科院“一院五所”系列研發(fā)機構(gòu)、教育部屬高校系列研發(fā)機構(gòu)、以港澳為主體的境外合作科研機構(gòu)等三個科技創(chuàng)新團，已集聚科研機構(gòu)(不含企業(yè))研發(fā)人員1300人。

　　可以預期，未來的南沙灣片區(qū)將是高知人群和有錢人出沒地。

　　居?。哼€能建1.2萬套房

　　規(guī)劃在冊的21個項目中，住宅和居住用地有10塊。其中已建項目只有優(yōu)山悅海(富港)，在建項目有3個，南沙游艇會住宅項目、優(yōu)山悅海(鹿園)、南沙灣東苑；未建住宅項目包括郵輪碼頭住宅項目、星河山海灣、天鹿苑、科技咨詢園西南側(cè)地塊、東南側(cè)地塊以及崗前大道西南側(cè)地塊住宅項目。

　　據(jù)統(tǒng)計，南沙灣片區(qū)規(guī)劃居住建筑面積共計193萬平方米。按照平均1套房100平方米計算，該區(qū)塊可以提供1.93萬套房，存量開發(fā)空間約1.2萬套。

　　生活配套：從小學到高中配套完善

　　此區(qū)塊有個顯著特征，就是片區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項目都有配套商業(yè)用地，規(guī)劃商業(yè)配套總面積達65 .89萬平方米，目前，約8成未建。其中規(guī)劃建筑面積最大的商業(yè)地塊位于崗前大道西南側(cè)，可建約18萬平方米的商業(yè)體，用地已報批，不過還未建設(shè)。

　　教育方面，有已建成的英東中學，華師附小確定入駐星河山海灣，預計今年9月竣工。

　　采寫：南都記者 裘萍 實習生 楊婕 盧翛楠 南都制圖：陳芳