專家：南沙成交量將放大，但庫存量大房價難大漲

　　12月12日，國務(wù)院常務(wù)會作出推廣上海自貿(mào)試驗區(qū)試點經(jīng)驗，依托現(xiàn)有新區(qū)、園區(qū)，在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設(shè)三個自由貿(mào)易園區(qū)的決定。

　　12月15日下午，國務(wù)院賦予南沙的金融創(chuàng)新“15條”專項支持政策正式發(fā)布，這是南沙新區(qū)繼《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》后首個經(jīng)國務(wù)院批準實施的專項政策，將對廣州及南沙新區(qū)金融業(yè)創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)生巨大推動作用。

　　利好接踵而至，南沙樓市開始“摩拳擦掌”，正如一位地產(chǎn)界人士所說，南沙樓市正靜待自貿(mào)區(qū)的利好“靴子落地”，接下來，就看南沙樓市再次起飛吧。

　　文/圖：廣州日報記者 王荔玨（除注明外）

　　得益于自貿(mào)區(qū)概念的利好，南沙樓市早已備受整個珠三角和粵港澳地區(qū)的關(guān)注。一旦南沙自貿(mào)區(qū)正式獲批，當?shù)馗餍袠I(yè)都將迎來政策利好，而南沙的房地產(chǎn)市場將成為最大受益者。香江地產(chǎn)相關(guān)人士直言，此時或許正是入市南沙的好時機。

　　以上海自貿(mào)區(qū)為例，自上海自貿(mào)區(qū)掛牌之后，自貿(mào)區(qū)土地溢價率達到91.67%，房產(chǎn)增值租金更是暴漲100%。兩年前，南沙成功晉身國家級新區(qū)后，房價一度破萬，漲幅更是冠領(lǐng)全廣州。由此可以預(yù)見，當南沙自貿(mào)區(qū)正式落地之后，南沙樓市的火熱將再度迎來新高峰，因此，此時搶灘置業(yè)自貿(mào)區(qū)門戶，未來升值前景顯然可看高一線。

　　68家房企進駐南沙

　　進入三季度以來，南沙已有不少實質(zhì)性的快速發(fā)展舉措。8月6日，投資達82億元的靈山島尖綜合開發(fā)項目正式動工，該項目的啟動預(yù)示著被譽為南沙未來CBD的南沙明珠灣起步區(qū)開發(fā)建設(shè)步入全面推進的新階段。而隨著定位為“對接港澳，聯(lián)通西江，服務(wù)泛珠三角”的綜合航運服務(wù)平臺的廣州航運交易所落戶南沙，南沙在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面將重點發(fā)展航運物流業(yè)，打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群。

　　與此同時，在濱海旅游上南沙也將有新的突破，將重點打造中國南方頂級游艇會和國際郵輪碼頭等項目，其中南沙游艇會一期已建成，并已連續(xù)兩年成功舉辦南沙國際游艇博覽會；現(xiàn)在正加快推進總投資150億元的國際郵輪母港及配套商業(yè)綜合體建設(shè)。

　　此外，有消息稱南沙目前正全力引進香港金馬集團及華僑城集團歡樂海岸主題城市綜合體大型項目，并已與多家香港知名企業(yè)商談溝通開發(fā)高端商貿(mào)城項目。

　　在交通建設(shè)上，南沙也在提速。日前，南沙內(nèi)部環(huán)線——軌道交通15號線線站位規(guī)劃研究項目已開始招標，該線路將極大地方便南沙地區(qū)黃閣、南沙街、橫瀝、珠江街、萬頃沙與龍穴島之間的聯(lián)系。

　　而伴隨著南沙的不斷發(fā)展，房企進入南沙的腳步也在不斷加快。據(jù)廣州南沙新區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負責(zé)人介紹，南沙區(qū)域目前總共有68家房地產(chǎn)企業(yè)進駐，其中不乏碧桂園、富力、萬科、方興、保利、萬達、奧園等知名房企。僅去年一年，南沙房地產(chǎn)新開工項目就逾40個。

　　南沙發(fā)展還靠產(chǎn)業(yè)

　　伴隨著政策的利好，近期南沙的樓市更是延續(xù)了“銀十”的暖意而持續(xù)升溫。

　　上周，中自貿(mào)區(qū)“頭彩”的南沙保利城開售。業(yè)界指出，雖然有自貿(mào)區(qū)的利好，但該盤顯然是基于南沙供應(yīng)量的巨大而沒有輕易漲價，仍以“8字頭”起售，令其在開盤當天兩小時瘋賣300套。

　　方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，自貿(mào)區(qū)對貿(mào)易、金融、服務(wù)等有促進作用，進而帶動該區(qū)域的人氣，加快城市化發(fā)展，這無疑會對區(qū)域樓市產(chǎn)生積極影響。

　　合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江則表示，南沙如果想獲得更進一步發(fā)展，還需引進產(chǎn)業(yè)，增加產(chǎn)業(yè)人口，這樣也能調(diào)動住房需求，就樓市來說，南沙還需要2~3年的發(fā)展時間。

　　黎文江同時強調(diào)，廣東自貿(mào)區(qū)的發(fā)展面臨著諸多困難，光有政策是不行的，還要思考如何引進產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)營造發(fā)展條件，如政策優(yōu)惠、交通配套等，更重要的是，廣東必須在數(shù)個自貿(mào)區(qū)中，尋求自身的核心競爭力。

　　供應(yīng)多難輕言漲價

　　進入年末，南沙區(qū)的供應(yīng)不減，而成交量則有望進一步增加。從產(chǎn)品類型看，基本以70~90平方米的“剛需”兩至三房為主，也有120平方米以上的改善類產(chǎn)品，售價集中在8000~12000元/m2。除此以外，多個公寓項目也將接踵上市，如全新盤香江國際金融中心，方興金茂灣、南沙萬達廣場等也將推新貨，整體價格集中在8000~13000元/m2。

　　目前，盡管南沙有自貿(mào)區(qū)的利好，但就價格走勢而言，普遍預(yù)計仍將以平穩(wěn)小幅上升為主。畢竟，當下的南沙依然有1.8萬套的可售單位。巨量供應(yīng)之下，南沙一房企人士坦言：“現(xiàn)階段依然還是以價換量。預(yù)計在限購松綁之前，市場吸納量難以暴漲的南沙樓價還是會穩(wěn)字當頭。不過，隨著一批優(yōu)質(zhì)望海樓盤的推出，預(yù)計南沙樓價會呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性微漲的走勢。”

　　這兩年，南沙樓市

　　“飛得顛簸”

　　早在2011年8月，受“南沙擴容”等利好消息推動，南沙樓市就開始抬頭升溫。接著，隨著晉級國家新區(qū)、自貿(mào)區(qū)等概念的推動，再加上濱海新城規(guī)劃出爐，吞并番禺東涌、欖核、大崗三鎮(zhèn)，成為廣州面積第四大區(qū)等利好的實施，確實讓南沙樓市經(jīng)歷了一段“過山車”般的瘋狂。在此，我們不妨回顧一下過去兩年多來南沙樓市的走勢。

　　2012年9月

　　南沙新區(qū)成立

　　2012年

　　波動上漲

　　2012年全年基本呈現(xiàn)波動上漲態(tài)勢，并于11月達到全年最高點10081元/m2

　　2012年9月，南沙迎來重磅利好：正式晉升國家級新區(qū)，政府將從財政、稅收、人才引進等方面給予支持。

　　當年，南沙樓市成交大漲，據(jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年南沙一手樓市網(wǎng)簽量為8434套，位列全市十二區(qū)的第四位，僅次于花都、增城和番禺三個傳統(tǒng)成交大戶，同比2011年的6413套增幅為31.5%。網(wǎng)簽均價為8436元/m2，排行全市第九位，同比上一年的8616元/m2略降2.1%。

　　月度數(shù)據(jù)顯示，南沙房價在2012年基本呈現(xiàn)波動上漲態(tài)勢，并于11月達到全年最高點：10081元/m2，成功破萬。

　　2013年7月

　　始傳自貿(mào)區(qū)利好

　　2013年

　　有些“凌亂”

　　“凌亂”的一年。上半年，由于政策紅利被提前透支，6月房價重返“9字頭”，但到了7月，南沙傳來將成為自貿(mào)區(qū)的利好，此后南沙樓市“超乎尋?！钡丿倽q

　　2013年上半年，由于只有此前政策的利好，但因為定位不清晰，政策紅利被提前透支，從2013年6月開始，南沙房價重返“9字頭”。

　　不過，到了2013年7月，南沙傳來了將成為自貿(mào)區(qū)的利好，此后南沙樓市便以超乎尋常的速度瘋漲至1萬~1.3萬元/m2，此間，甚至有開發(fā)商捂盤惜售。網(wǎng)易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這一年南沙一手樓市網(wǎng)簽總套數(shù)為8560套，位列全市第四；網(wǎng)簽均價為9984元/m2，同比上漲15.7%。

　　從價格走勢看，2013年南沙的樓價可謂“凌亂”，上半年的價格基本保持在萬元以上，但從下半年開始，由于受限價限簽的制約，不少樓盤采用了“雙合同”模式銷售，因此造就出均價出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月下跌的怪相，并于2013年10月跌破“8字頭”，僅為7987元/m2。到了2013年年底，由于放開了限價，均價又重新過萬，并在12月達到全年最高點11576元/m2?？梢哉f，南沙樓價在2013年下半年呈現(xiàn)的下跌其實是一個被扭曲的下跌，1.1萬元/m2的均價是當時一個較為可信的洋房帶裝修的成交均價。

　　地價快速“破6”

　　成交量的快速上漲也帶動了地價的走高。在新區(qū)獲批后短短一年多的時間，南沙地價快速突破了“6字頭”。

　　2013年9月23日，保利置業(yè)旗下保睿地產(chǎn)以30.3億元總價，奪得南沙黃閣汽車站南部地塊，折合樓面地價達5224元/m2，成為區(qū)域“地王”。但這一紀錄在一周后便被打破，保利地產(chǎn)以2.84億元競得金洲涌以南總部集聚區(qū)一幅商地，折合樓面地價6434元/m2。此前的地王是在2012年10月由富力創(chuàng)下，當時，富力拿下了南沙粵港澳核心區(qū)首宗地的“地王”，樓面地價僅為3287元/m2。

　　2014年

　　量漲價跌

　　到了2014年，南沙樓市坐起了“過山車”。第一季度，南沙網(wǎng)簽均價漲達11439元/m2，但到了6月初，因南沙自貿(mào)區(qū)申報遭遇暫緩，南沙樓價急轉(zhuǎn)直下，而進入11月份，因為自貿(mào)區(qū)利好的再度“復(fù)燃”，南沙一手房成交量又呈現(xiàn)持續(xù)火熱的態(tài)勢

　　1月~10月

　　一度陷入膠著

　　到了今年，南沙樓市經(jīng)歷了“過山車”最刺激的階段。 今年第一季度，南沙網(wǎng)簽均價漲達11439元/m2，成交套數(shù)1187套。雖然成交量不大，但價格依然還是呈上升趨勢。

　　上半年成交跌五成

　　不過，在“自貿(mào)區(qū)”申報遲遲未有確切消息之下，南沙樓市成交開始陷入僵局，雖然整個上半年售價保持在1.1萬元/m2左右，但成交量明顯出現(xiàn)萎縮，今年上半年2408套的成交量較去年同期的4471套大跌了近5成。

　　到了6月初，南沙自貿(mào)區(qū)申報遭遇暫緩，南沙樓價急轉(zhuǎn)直下，到了10月更是跌至年內(nèi)低點。南沙的地價也重回“4字頭”。11月6日，南沙城市建設(shè)投資有限公司以底價2.27億元競得南沙橫瀝鎮(zhèn)一宗商業(yè)地塊，折合樓面地價僅4112.61元/m2。此間唯一值得慶幸的是，成交量開始緩慢回升，并在10月達到了年內(nèi)的銷售高點890套。

　　下半年優(yōu)惠促成交

　　業(yè)界分析指出，南沙樓市在下半年價跌量漲，一方面是由于賣家對南沙的前景依然持看好態(tài)度，另一方面，由于供應(yīng)量不斷加大，房企出于回籠資金的壓力，也加大了促銷力度，部分樓盤的單價甚至下跌了近20%，洼地效應(yīng)之下有效促進了成交。

　　合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，9月份南沙樓市的價格已觸底，南沙區(qū)域內(nèi)自住樓盤集中的蕉門，樓盤的單價已經(jīng)跌至了8000元/m2的水平，這是成交回升的重要原因。

　　11月后

　　成交持續(xù)火熱

　　進入11月份之后，南沙一手房成交量呈現(xiàn)持續(xù)火熱的態(tài)勢。

　　11月1日，方興地產(chǎn)在廣州首個項目——南沙金茂灣，首批Loft公寓開賣，當天全部售罄，創(chuàng)造了下半年南沙開盤即“日光”的紀錄（見上圖，王荔玨攝）。

　　上周六，南沙保利城踩著“自貿(mào)區(qū)”利好的點開盤，人氣爆棚，周末兩天共成交330套。南沙保利城位于黃閣汽車城板塊，周邊大企業(yè)林立，售價8300元/m2起。

　　網(wǎng)易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，南沙樓市成交業(yè)績不俗，網(wǎng)簽住宅套數(shù)662套。此成交套數(shù)雖然較10月份的1027套減少了三成多，不過，若剔除黃金周的促銷因素，與9月的562套相比較，還是有一成多的漲幅。11月南沙網(wǎng)簽均價為9820元/m2。

　　有市場分析人士指出，11月南沙均價相較9月出現(xiàn)下滑，更多的是結(jié)構(gòu)性因素的影響，因為，11月南沙網(wǎng)簽量最多的是萬科南方公元，網(wǎng)簽均價僅8562元/m2，較南沙當月整體成交均價低了近1300元/m2。另外，記者還發(fā)現(xiàn)，如今的南沙住宅產(chǎn)品為了在價格上體現(xiàn)親民的一面，大多采用毛坯的形式發(fā)售。

　　（王荔玨、李鳳荷）