有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行降準(zhǔn)后，可貸款額度明顯增加，房貸利率的折扣也有望增加，在寬松貨幣支撐下，樓市想不變暖都難。國(guó)際貨幣基金組織副總裁朱民則表示，央行降準(zhǔn)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房?jī)r(jià)仍需調(diào)控

　　央行日前宣布，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)對(duì)于樓市、開發(fā)商及購(gòu)房者意味著什么？本報(bào)記者為此走訪了業(yè)內(nèi)人士。

　　貨幣寬松樓市想不暖都難

　　有分析稱，如此大力度的降準(zhǔn)，也反映出央行對(duì)于經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)心。

　　當(dāng)然對(duì)樓市穩(wěn)定的擔(dān)心早已見端倪。兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告提及房地產(chǎn)時(shí)沒有再使用“調(diào)控”“抑制”等相關(guān)表述，取而代之的表述是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委及財(cái)政部、國(guó)稅總局先后發(fā)文，放松限貸政策、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、放松公積金貸款規(guī)則、放寬轉(zhuǎn)讓免稅條件、降低貸款利率等，力度之大超出市場(chǎng)預(yù)期。盡管出臺(tái)了如此大力度的樓市利好政策，但樓市似乎依然不溫不火。

　　此次央行再次大力度降準(zhǔn)，對(duì)樓市意味著什么呢？

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，降準(zhǔn)之后，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。

　　他分析，對(duì)于各商業(yè)銀行來講，由于存款準(zhǔn)備金率仍然相對(duì)較高，維持在20%左右，可以動(dòng)用的資金規(guī)模受到存準(zhǔn)率的限制，銀行不可能在這么高的存準(zhǔn)率情況下釋放大規(guī)模貸款。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降準(zhǔn)之后，銀行可動(dòng)用的資金明顯增多，此時(shí)對(duì)于銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。因此，一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)漲。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每次貨幣寬松政策都是極大利好樓市，貨幣寬松政策本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)刺激政策，央行降準(zhǔn)后，可貸款額度明顯增加，房貸利率的折扣也有望增加，在寬松貨幣的支撐下，樓市想不變暖都難。

　　降準(zhǔn)后開發(fā)商資金壓力減弱

　　業(yè)內(nèi)資深人士分析，降準(zhǔn)也有利于降低開發(fā)商的融資成本，目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然緊繃，降準(zhǔn)可以增加流動(dòng)資金，開發(fā)商從銀行貸款的利率會(huì)降低，融資的成本相應(yīng)也會(huì)降低。

　　目前有兩種預(yù)測(cè)，一種是降準(zhǔn)，貨幣寬松，開發(fā)商會(huì)把握好去庫存的時(shí)機(jī)，加大推房清庫存的力度，樓市活躍但總體平穩(wěn)。

　　張大偉認(rèn)為，房企要把控好兩次降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫存的“窗口期”。對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好兩次降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)(期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的“窗口期”，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì))，盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)回升。

　　另一種預(yù)測(cè)是，降準(zhǔn)后，開發(fā)商資金壓力減輕，或不再急于推盤，但購(gòu)房需求在寬松貨幣政策的支持下不斷增長(zhǎng)，這或許會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)新一輪上漲。

　　降準(zhǔn)會(huì)否改變購(gòu)房者預(yù)期

　　事實(shí)上，樓市政策是暖上加暖，盡管政策如此之暖，但購(gòu)房者預(yù)期與有效需求如何呢？

　　目前購(gòu)房者也分樂觀派與悲觀派。悲觀派認(rèn)為，房?jī)r(jià)如此高了，居民收入如此低，貨幣再怎么寬松，房?jī)r(jià)又能高到哪兒去，貸款額度再大也是要還的。

　　以居民改善性有限需求來看，有資料顯示，近年來，盡管居民可支配收入增幅超過GDP的增幅，但收入支撐改善型住房需求的能力不足。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年我國(guó)居民收入的基尼系數(shù)是0.469，收入差距在國(guó)際范圍內(nèi)較大。更值得重視的是，關(guān)系到居民能否改善住房的家庭凈財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)在2012年達(dá)到0.73，這就大大制約了居民“賣舊買新”式的改善性需求。

　　樂觀派則認(rèn)為，利率低了，首付降了，買房換房的人多了，房?jī)r(jià)還是會(huì)上升，尤其是北京這樣的一線城市。

　　國(guó)際貨幣基金組織副總裁朱民近日表示，央行降準(zhǔn)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房?jī)r(jià)仍需調(diào)控。他認(rèn)為，降低準(zhǔn)備金率更多是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，當(dāng)然也包括住房建設(shè)的相關(guān)行業(yè)，但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的首要問題是空置率太高，根據(jù)IMF分析報(bào)告表明，中國(guó)房屋空置面積達(dá)10億平方米，其中一個(gè)原因是2014年以前開工建設(shè)率太高，房地產(chǎn)開工率遠(yuǎn)高于銷售率，因此要將地產(chǎn)開工率維持在中等水平，還要進(jìn)一步提高銷售率；其實(shí)這意味著中國(guó)的房?jī)r(jià)還是太高，房?jī)r(jià)水平還要繼續(xù)調(diào)整。