中國經(jīng)濟網(wǎng)北京3月31日訊（記者 李方） 3月30日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文明確二套房房貸首付降至四成，貸款利率也不再強制執(zhí)行1.1倍及以上的標準。同時，財政部和國家稅務總局對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進行調(diào)整，營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

　　加之上周五國土部和住建部聯(lián)合通知合理安排住房和其用地供應規(guī)模，樓市政策連續(xù)利好，中央穩(wěn)定住房消費的意圖已十分明顯。多家分析機構(gòu)認為，此類做法反映出空前救市力度，反映了中央對于改善性購房需求積極扶持的決心。

　　二套房首付降至4成降低購房成本

　　央行、住建部、銀監(jiān)會通知明確，對擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　新政對購房者而言意味著什么？上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆賬，以200萬元總價的住房進行分析，按照目前大多數(shù)城市首付6成的比例計算，首付款120萬元，向銀行貸款80萬元，以20年期、等額本息等條件下，還款總額為136萬元，月供5685元。按照新政4成首付計算，首付款80萬元，向銀行貸款120萬元，則還款總額為205萬元，月供8528 元。

　　如此對比，6成首付下，首付和按揭貸款的總金額為120萬+136萬即256萬元。而在4成首付則變?yōu)?85萬元，增加了29萬元的支付。嚴躍進表示，購房成本看似增加，但這背后卻有一筆資金在節(jié)省，即在6成首付的情況下，需要多繳納首付款40萬元，現(xiàn)在這筆費用可以先不繳納，而是通過按揭貸款進行繳納，其成本實際上只需要29萬元，而且可以分期按20年的水平進行支付，降低了購房者的成本。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，新政會帶來直接的需求刺激，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求。整體市場成交量將在4月快速上漲，一二線城市將會出現(xiàn)上漲的可能性，其中部分城市的上漲幅度會比較高?！邦A計一二線城市二季度成交量將環(huán)比上漲30%，這也將是2014年來的成交高峰，其中一線城市的房價將開始上漲。”

　　營業(yè)稅免征年限降至2年刺激入市

　　財政部、稅務總局同日發(fā)文宣布，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。新政于3月31日起開始執(zhí)行。

　　據(jù)了解，目前市場成交的房源中，以北京為例，30%左右是需要交納營業(yè)稅的5年內(nèi)再交易房源，市場占比30%的這部分房源其中有60%是2——5年的，這部分房源影響最大。張大偉表示，未來將明顯減少稅費支出，減少的稅費支出平均將達到10-15萬。

　　舉例來說，以北京營業(yè)稅稅率5.5%，一套3年內(nèi)交易過，過戶價格200萬的二手房為例，過去營業(yè)稅高達11萬，新政后則直接減免。

　　“這一政策一直是市場預期調(diào)整的政策，本次調(diào)整后，均恢復到房地產(chǎn)市場歷史最寬松時期，這種情況下購房者入市積極性將明顯上漲。”張大偉說。

　　房價會漲嗎？專家觀點現(xiàn)分歧

　　五部委一天之內(nèi)聯(lián)合救市的舉動讓地產(chǎn)圈沸騰不已，有中介直呼“政策遠遠超過市場預期”、“首付比例降到40%是歷史最寬松的政策”、“市場是要瘋？明天就買房！”

　　實際上，上周末國土部和住建部發(fā)通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模。但這個政策的力度顯然不夠“解渴”，沒想到只隔一個周末，更有力的“靴子”就落地了。

　　不過，對于密集出臺的樓市新政是否會帶來房價新一輪的上漲，專家的觀點出現(xiàn)了分歧。據(jù)報道，民生證券研究院執(zhí)行院長管清友表示，房貸新政可以使房地產(chǎn)市場短期壓力緩解，卻無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

　　管清友認為，第一，剛需人口已進入下降通道，即便生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應已經(jīng)消失，市場預期短期無法扭轉(zhuǎn)。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是政府負責保低端，其他的交給市場。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉也表示，雖有刺激作用，但房價大幅上漲的可能性不大，因為從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過于求的特征來看，業(yè)主方提價只會面臨有價無市的被動?！耙驗槭赘侗壤档秃筚J款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會有所加大。”

　　嚴躍進則明確指出大城市房價會較快進入上漲通道。他表示，新政將帶來三方面的刺激，一是直接刺激地產(chǎn)股繼續(xù)上漲。二是直接導致市場成交量上升，入市節(jié)奏加快，購房者情緒提振。三是在改善型購房需求積極釋放的情況下，這會帶來整個市場價格的提振?！安糠殖鞘蟹績r止跌反彈的跡象會明顯，而一些大城市將比較快地進入房價上漲通道。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，新政為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下，二季度仍然應以跑量為主，對于開發(fā)商來講，跑量的同時可以適度調(diào)整價格策略，更加重視利潤指標。

　　此外，值得注意的是，新政在穩(wěn)定住房消費的同時，也有一些未解決的問題，比如此次政策的重心明顯是偏好改善型購房需求的，而對于剛需購房者的關(guān)懷力度相對欠缺。

　　嚴躍進表示，近期部分樓盤推出低于1成的首付值得政策層面的考慮。畢竟從購房市場的實際情況看，即便給予2成首付，很多購房者還是難以湊齊成首付款，未來如何降低首付比例或者政府進行財政補貼等，都應該是呵護剛需購房者的一個重要政策出發(fā)點。