新華網(wǎng)北京4月16日電（“新華視點”記者魯暢、孔祥鑫、吳琪）前期物業(yè)費每月每平方米4元，這并非高檔住宅，而是位于北京南六環(huán)一自住型商品房的收費標準。日前，有業(yè)主反映，明顯高于周邊普通商品房的物業(yè)費讓人吃不消。作為惠民政策的自住房，收取較高物業(yè)費是否有開發(fā)商變相增收之嫌？物業(yè)費定價有何依據(jù)？

　　 自住房物業(yè)費高過周邊商品房？

　　記者從北京市建委了解到，購買自住型商品房需符合兩個條件：名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭；符合購房條件且名下無房的非京籍家庭。

　　位于北京市大興區(qū)南六環(huán)金科天籟城自住房項目，距離市中心近35公里。由于其前期物業(yè)費定價為每月每平方米4元，一些購房者稱收費“堪比別墅小區(qū)”。

　　15日下午，金科天籟城接待中心，一位工作人員介紹稱：公司物業(yè)費為每月每平方米2．9元，而且房屋合同上都有標明，前3年是按照這個標準收。

　　但是，記者在一位業(yè)主房屋合同上看到：物業(yè)費為每月每平方米4元。對此，工作人員說，每月每平方米4元是開發(fā)商老板和建委定的?！坝捎诂F(xiàn)在房屋尚未建成，物業(yè)部門還沒有進駐，因此對于詳細的物業(yè)費以及物業(yè)信息不知情。”工作人員稱。

　　目前，小區(qū)業(yè)主還處于簽訂合同階段。對于高額的物業(yè)費，小區(qū)業(yè)主們頗有怨言?！皫兹f人搶著搖號，好不容易才搖到號買的房，上網(wǎng)一查，物業(yè)費竟然這么高，真有些不能接受。”正在現(xiàn)場簽訂合同的業(yè)主夏炳炳說，“我們很多業(yè)主打算聯(lián)合起來找物業(yè)反映?！?/p>

　　由于地處熱門地塊區(qū)域，金科天籟城項目所在地周邊有不少近兩年新開盤的房地產(chǎn)項目。記者了解到，其周邊的君悅國際小區(qū)物業(yè)費為每月每平方米2．98元，云立方小區(qū)為每月每平方米2．96元，金融街小區(qū)為每月每平方米2．93元，這三個均為商品房項目。

　　 是否開發(fā)商變相增收？

　　作為一項為解決百姓購房難而出臺的惠民政策，自住型商品房的定價比周邊商品房低30％左右。金科天籟城定價為每平方米15000元，周邊商品房樓盤均價在20000元左右。

　　而根據(jù)公開資料，在已經(jīng)完成選房的北京自住型商品房項目中，多個樓盤前期物業(yè)費定價在每月每平方米3元到4元之間，例如新國展?jié)M庭芳項目物業(yè)費定價每月每平方米3．15元，定價明顯高于周邊小區(qū)。

　　因此，有業(yè)主質疑，開發(fā)商是否因為盈利少了，就拿較高的物業(yè)費變相增加收入？

　　“按照《北京市物業(yè)管理辦法》，商品房物業(yè)費施行市場調節(jié)價，由開發(fā)商定價完與業(yè)主簽訂合同?！北本┪飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長宋寶程說，“在業(yè)主委員會成立前，前期物業(yè)費是由開放商承擔的，業(yè)主不用承擔?！?/p>

　　金科天籟城項目由20萬平方米純商品房和10萬平方米自住房配建而成，兩者由統(tǒng)一的物業(yè)公司管理。宋寶程介紹說，自住型商品房不屬于政府保障房序列，物業(yè)費定價不用到相關主管部門報批。

　　記者15日從北京市住建委了解到，北京市商品房前期物業(yè)價格是開發(fā)商聘請第三方評估公司評估出來的，價格定了以后也不是不變的，小區(qū)成立業(yè)主委員會以后可以根據(jù)服務要求重新制定合同。

　　 自住房也是商品房 物業(yè)費如何定價？

　　記者從北京市住建委了解到，北京市經(jīng)濟適用房物業(yè)費收費標準為每月每平方米0．55元?！澳壳皝碚f，自住型商品房房屋屬性還是商品房，執(zhí)行不了保障房的標準，保障房的物業(yè)收費價格是由發(fā)展改革委來定價?！币晃幌嚓P負責人說。

　　2015年3月，北京市住建委就《北京市保障性住房和自住型商品住房物業(yè)服務管理暫行辦法》向社會征求意見。該征求意見稿提出，除經(jīng)濟適用房以外的其他各類保障性住房和自住型商品房項目，物業(yè)費實行市場調節(jié)價，物業(yè)協(xié)會根據(jù)市場服務成本變化情況，按照物業(yè)服務標準出臺物業(yè)費指導價格。

　　據(jù)介紹，物業(yè)費包括人員成本，能源消耗等多個方面。具體計算是由項目電梯多少、安控安防的程度、安保人員數(shù)量、保潔面積、綠化面積等綜合后再按面積平均下來。在物業(yè)費的評估中，起關鍵作用的主要是物業(yè)面積、設備設施配套、綠化面積和出入口四個因素。

　　“物業(yè)費的評估過程、測算內容和涵蓋項目基礎差不多，收費不同是因為不同小區(qū)每一項的硬件配置都不一樣?！彼螌毘陶f，至于前期物業(yè)費，由開放商和物業(yè)公司簽訂的合同來確定。

　　“如果小區(qū)品質相差不大，自住房的物業(yè)費明顯高出周邊小區(qū)肯定是不合適的?！庇袑＜抑赋?，雖然自住房不屬于嚴格意義上的保障房，但仍是政府推出的帶有保障房性質的房源。今后長期征收的物業(yè)費更應科學合理，公開透明定價，可在充分公示的基礎上，更多吸納業(yè)主的意見和建議。