“寫字樓市場的冬天已經(jīng)過去，今年北京已經(jīng)成為全國寫字樓空置率最低的城市”。望京CBD核心區(qū)某寫字樓開發(fā)商向《證券日報(bào)》記者表示，現(xiàn)在望京商務(wù)區(qū)已經(jīng)成熟，近日更是出現(xiàn)了13.3億元的成交大單。

　　據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，4月13日，保利國際廣場整售了T3總面積達(dá)2.46萬平方米的寫字樓，通過最基本的計(jì)算，其每平方米單價(jià)約在5.5萬元。這筆成交是2015年以來寫字樓市場的最大單。

　　值得注意的是，2014年以來，北京寫字樓市場頻現(xiàn)租售大單成交，其中包括諸如阿里巴巴、聚美優(yōu)品等購買寫字樓物業(yè)作為上市公司資金沉淀資產(chǎn)的交易行為。

　　據(jù)譽(yù)翔安渠道監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份至今，北京寫字樓市場總計(jì)實(shí)現(xiàn)了9宗辦公物業(yè)大單成交，總計(jì)成交金額達(dá)104.05億元。此外，從2014年的市場情況來看，散售市場成交金額達(dá)150億元。

　　望京將推30億元辦公貨量

　　據(jù)譽(yù)翔安渠道監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年4月份，李嘉誠次子李澤楷以56.8億元出售了北京盈科中心，為當(dāng)年最大單。而2015年至今，北京望京CBD商務(wù)區(qū)首次出現(xiàn)13.3億元的成交大單，為年內(nèi)最大單。

　　無獨(dú)有偶，近日，《證券日報(bào)》記者在望京區(qū)域走訪發(fā)現(xiàn)，望京商務(wù)區(qū)寫字樓物業(yè)售價(jià)一直處在高位。具體來看，望京SOHO最高曾賣到過8萬元∕平方米、綠地中心7萬元∕平方米。而從在售項(xiàng)目來看，保利國際中心寫字樓5.8萬元∕平方米，商鋪13.5萬元—14.5萬元∕平方米；望京國際中心項(xiàng)目，均價(jià)僅為4.7萬元/平方米。

　　事實(shí)上，望京寫字樓市場雖保持了穩(wěn)定的租售價(jià)格，但核心區(qū)卻已無大量供地。據(jù)譽(yù)翔安渠道監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年，望京區(qū)域?qū)⑼瓶傌浿导s30億元的辦公物業(yè)。

　　而近日記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，在望京商務(wù)區(qū)的入市項(xiàng)目中，整棟物業(yè)和小戶型辦公物業(yè)銷售相對較好。除了保利國際廣場完成的13.3億元大單，記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述位于奔馳、微軟大廈對面的5A寫字樓——望京國際中心項(xiàng)目，體量為3萬平方米左右，目前二期正在加推寫字樓房源入市。

　　“我們項(xiàng)目層高是5.1米，完全可以自己做一層，這樣實(shí)際價(jià)格打了半折，項(xiàng)目又在望京核心地段，是僅存的散售5A寫字樓。” 望京國際中心銷售人員向記者透露，2014年底，項(xiàng)目開盤即“日光”，一期推出商業(yè)、寫字樓房源全部售罄，銷售額達(dá)3.5億元?！蹲C券日報(bào)》記者從開發(fā)商處獲悉，目前該項(xiàng)目也有一棟寫字樓正在洽談?wù)鄞髥巍?

　　其銷售人員表示，“新政之后，項(xiàng)目的到訪量明顯多了，銷售員開始加班接待客戶洽談合同，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目是望京區(qū)域內(nèi)唯一分割為小戶型出售的辦公樓，價(jià)格競爭力非常大，所以不少在此辦公的企業(yè)和個(gè)人投資者來購買”。

　　“這個(gè)樓盤單套總價(jià)較低，還可以自己做雙層，這是我下決定購買的主要原因?！币晃毁徺I160多平方米戶型的購房者向記者表示，“我自己開公司，以前租辦公樓，從投資回報(bào)角度來看，買了這套房之后每年最起碼可以省下50多萬元的租金，加上每年房產(chǎn)增值溢價(jià)，5年左右時(shí)間，就可收獲一套寫字樓資產(chǎn)，比給‘房東打工’合適多了”。

　　有熟悉北京寫字樓市場人士向記者透露，在望京CBD核心區(qū)域，已無可開發(fā)土地。用于銷售的商用物業(yè)供應(yīng)量已十分有限，多為整層銷售。

　　世界巨頭扎堆抬升望京租金

　　事實(shí)上，從全市寫字樓均價(jià)來看，據(jù)萊坊機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年第一季度，北京市寫字樓平均成交價(jià)格為每平方米53443元人民幣。

　　鑒于此，上述人士向記者表示，從投資角度來看，望京商務(wù)區(qū)內(nèi)投資門檻較低，總價(jià)起價(jià)和銷售單價(jià)在同區(qū)域內(nèi)都是相對較低的辦公物業(yè)對自用型、投資客戶非常有吸引力，因?yàn)槠錇橥顿Y者預(yù)留了房產(chǎn)升值的高回報(bào)率空間。

　　值得一提的是，望京商務(wù)區(qū)作為近年來崛起的北京新興商務(wù)區(qū)，在保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、SOHO中國等巨頭開發(fā)商爭相進(jìn)駐后，經(jīng)過近三年來寫字樓投資需求的釋放，內(nèi)資及外資巨頭企業(yè)進(jìn)駐望京動作明顯，尤其是互聯(lián)網(wǎng)新興企業(yè)，同時(shí)也促成了該區(qū)域?qū)懽謽羌盒?yīng)的顯現(xiàn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在望京區(qū)域內(nèi)，目前已經(jīng)成交了11宗過萬平方米的租售大單，浦項(xiàng)中心、阿里巴巴、惠普等500強(qiáng)巨頭均在此購置望京寫字樓，推高了該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)值和租金價(jià)格。

　　據(jù)記者多次往返望京發(fā)現(xiàn)，望京SOHO等巨頭開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營的寫字樓商用物業(yè)已經(jīng)開始投入使用，“大望京第二CBD”戰(zhàn)略部署目前已經(jīng)可以稱之為實(shí)現(xiàn)了落地成熟運(yùn)營，而這些巨頭開發(fā)商的進(jìn)駐，無疑在一定程度上也抬升了望京寫字樓的租金收入。

　　經(jīng)《證券日報(bào)》記者對比望京SOHO、方恒中心等辦公物業(yè)發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域出租價(jià)格每天每平方米在7元-13元不等。

　　據(jù)DTZ戴德梁行2015年第一季度研究報(bào)告顯示，因新增項(xiàng)目租金較高，北京望京商圈平均租金環(huán)比上漲7.07%，達(dá)每月每平方米246.25元（39.27美元）。而從全北京市來看，全市凈吸納量上升至81717.13平方米，環(huán)比上漲130.51%。