制圖 李麗云

　　位 置：離二環(huán)還有四個(gè)環(huán)

　　物業(yè)費(fèi)：高過商品房

　　“明明是針對(duì)中低收入家庭推出的惠民政策，可三四元的物業(yè)費(fèi)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們這些‘夾心層’的心理承受范圍?！边@樣的“吐槽”道出了不少自住房業(yè)主的心聲。

　　物業(yè)費(fèi)在自住房購(gòu)買成本中是一筆不小的支出。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，22個(gè)已經(jīng)完成選房的自住房項(xiàng)目，前期物業(yè)費(fèi)的定價(jià)能相差1.9元。最貴的南六環(huán)外金科天籟城項(xiàng)目，4元/平方米/月的前期物業(yè)費(fèi)，普遍高于周邊的商品房小區(qū)，被購(gòu)房人戲稱“堪比別墅”。

　　 南六環(huán)外自住房物業(yè)費(fèi)4元

　　在地圖上，位于地鐵4號(hào)線生物醫(yī)藥基地站向南200米路東的金科天籟城自住房，藍(lán)色標(biāo)注點(diǎn)已落在了六環(huán)以外。這個(gè)離“二環(huán)還有四個(gè)環(huán)”的項(xiàng)目，前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)為4元/平方米/月，被購(gòu)房人戲稱為“堪比別墅小區(qū)”，甚至被質(zhì)疑為開發(fā)商盈利的第二手段?！白宰》康氖蹆r(jià)便宜了，開發(fā)商賺得少了，莫非就拿物業(yè)費(fèi)變相增加收入？”

　　大興生物醫(yī)藥基地，曾是多年前的熱門地塊區(qū)域，周邊商品房項(xiàng)目扎堆。記者咨詢后發(fā)現(xiàn)，住總?cè)f科橙、熙悅春天、云立方三個(gè)商品房項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)分別是3.21元/平方米/月、3.04元/平方米/月和3.66元/平方米/月，均低于金科天籟城。只有龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)較高，為4.7元/平方米/月。

　　以金科天籟城和熙悅春天比較，同樣是90平方米的三居室，自住房購(gòu)買家庭一年將比商品房業(yè)主多支付1036.8元物業(yè)費(fèi)。

　　22個(gè)項(xiàng)目

　　價(jià)差最高1.9元

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在北京目前已經(jīng)完成選房的22個(gè)自住房項(xiàng)目中，前期物業(yè)費(fèi)的價(jià)格是參差不齊。其中，價(jià)格定在2元/平方米/月到3元/平方米/月的項(xiàng)目有16個(gè)，定在3元/平方米/月到4元/平方米/月的項(xiàng)目有6個(gè)。最貴的金科天籟城自住房和最便宜的首創(chuàng)悅洳匯自住房，前期物業(yè)費(fèi)的差價(jià)達(dá)到1.9元/平方米/月。一套90平方米的房子，一年的物業(yè)費(fèi)就能差出2052元。新國(guó)展?jié)M庭芳項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)定價(jià)3.15元/平方米/月，明顯高于周邊小區(qū)。

　　物業(yè)費(fèi)列表

　　（按從低到高順序）

　?。〝?shù)據(jù)由記者根據(jù)各項(xiàng)目公示的前期物業(yè)合同整理，表中預(yù)售價(jià)格為元/平方米，物業(yè)費(fèi)為元/平方米/月）

　　項(xiàng)目名稱區(qū)域預(yù)售價(jià)格物業(yè)費(fèi)富力惠蘭美居通州區(qū)160002.68北京城建·暢悅居昌平區(qū)190002.7華遠(yuǎn)和墅雅園大興區(qū)130002.76金地悅景臺(tái)順義區(qū)190002.99中國(guó)鐵建·順新嘉苑順義區(qū)160002.99恒大御景灣朝陽(yáng)區(qū)220003新國(guó)展?jié)M庭芳順義區(qū)190003.15保利首開麗灣家園朝陽(yáng)區(qū)220003.3建工動(dòng)力苑朝陽(yáng)區(qū)220003.37魯能豐和臺(tái)豐臺(tái)區(qū)220003.58金科天籟城大興區(qū)150004項(xiàng)目名稱區(qū)域預(yù)售價(jià)格物業(yè)費(fèi)首創(chuàng)悅洳匯平谷區(qū)110002.1首創(chuàng)悅樹灣順義區(qū)140002.18首創(chuàng)悅樹匯順義區(qū)140002.18金隅匯景苑朝陽(yáng)區(qū)220002.32金隅匯星苑朝陽(yáng)區(qū)220002.48中國(guó)鐵建·原香嘉苑房山區(qū)105002.48住總眾邦·長(zhǎng)安生活港門頭溝區(qū)180002.5中弘·由山由谷平谷區(qū)110002.6當(dāng)代采育滿庭春MOM∧大興區(qū)95002.66海淀嘉郡海淀區(qū)200002.68首創(chuàng)悅都匯大興區(qū)130002.68

　　購(gòu)房人感嘆定價(jià)看不懂

　　“一個(gè)三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，為何物業(yè)費(fèi)定價(jià)竟高于一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司？”在采訪中，不少購(gòu)房家庭都對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)和物業(yè)費(fèi)高低之間的關(guān)系提出疑問。

　　“我們想弄明白小區(qū)物業(yè)費(fèi)為什么這么貴，可看了前期物業(yè)合同，什么也沒弄懂?！笔忻裨S先生購(gòu)買的魯能豐和臺(tái)自住房，前期物業(yè)費(fèi)是3.58/平方米/月，僅低于金科天籟城。

　　在魯能豐和臺(tái)公示的《前期物業(yè)合同》中，唯一能體現(xiàn)定價(jià)依據(jù)的“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要”中，只寫了“經(jīng)北京嘉業(yè)陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司評(píng)估測(cè)算，榴景秀苑項(xiàng)目住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.58元/平方米·月”。而對(duì)如何測(cè)算出3.58元，并未做任何說明。

　　評(píng)估報(bào)告明細(xì)不公示

　　小區(qū)的前期物業(yè)費(fèi)究竟如何確定？記者咨詢了一位業(yè)內(nèi)評(píng)估專家。專家介紹，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的評(píng)估，與物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)沒有任何直接關(guān)系，與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級(jí)別的高低也不完全一致。在物業(yè)費(fèi)的評(píng)估中，起關(guān)鍵作用的主要是物業(yè)面積、設(shè)備設(shè)施配套、綠化面積和出入口四個(gè)因素。

　　比如，同樣是10萬平方米，別墅區(qū)的物業(yè)費(fèi)是普通住宅的一倍，原因就是別墅的綠化面積多，綠化相關(guān)費(fèi)用在物業(yè)費(fèi)構(gòu)成中占比較重?；蛘?，其他因素基本相同的情況下，10萬平方米的住宅小區(qū)要比30萬平方米的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)高，因?yàn)?0萬平方米的小區(qū)可分?jǐn)偟拿娣e小。

　　“在物業(yè)費(fèi)的評(píng)估報(bào)告中，費(fèi)用都是按項(xiàng)列明。但由于業(yè)主看到的只是報(bào)告摘要，看不到明細(xì)，所以很難弄明白物業(yè)費(fèi)從何得來。”

　　提醒

　　物業(yè)費(fèi)并非“一次定終身”

　　《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，新建商品房小區(qū)由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任。除了出現(xiàn)籌備組成立滿3個(gè)月還未召開業(yè)主大會(huì)等四種情形之外，在成立業(yè)主大會(huì)、與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接之前，前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，業(yè)主并不用掏錢。然而，購(gòu)房人卻很擔(dān)心，前期物業(yè)費(fèi)高，代表著自己入住之后交的物業(yè)費(fèi)也高。

　　對(duì)此，該專家告訴記者，前期物業(yè)費(fèi)并不完全等同于業(yè)主入住后所交的物業(yè)費(fèi)。按照北京市物業(yè)費(fèi)評(píng)估的管理辦法，前期物業(yè)費(fèi)的有效期是兩年。之所以規(guī)定有效期限，一是前期物業(yè)費(fèi)是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃方案測(cè)算的，開發(fā)商在建設(shè)過程中，方案可能會(huì)有所改變，比如一梯2戶改為一梯4戶，綠化率增加，都會(huì)影響物業(yè)費(fèi)的測(cè)算。二是人工成本等也會(huì)隨著物價(jià)調(diào)整。

　　“無論業(yè)主入住時(shí)前期物業(yè)費(fèi)是否到達(dá)有效期限，都可以選擇第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行重新評(píng)估。當(dāng)然，也可以選擇延續(xù)原有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商?！比欢瑢?duì)于前期物業(yè)費(fèi)并不必然是入住后的物業(yè)費(fèi)價(jià)格，許先生毫不知情?！颁N售員介紹時(shí)，只說了物業(yè)費(fèi)是3.58元/平方米/月，從沒提入住前和入住后。”（記者 趙瑩瑩）

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