位置：離二環(huán)還有四個環(huán)

　　物業(yè)費：高過商品房

　　“明明是針對中低收入家庭推出的惠民政策，可三四元的物業(yè)費，已經(jīng)遠遠超過我們這些‘夾心層’的心理承受范圍。”這樣的“吐槽”道出了不少自住房業(yè)主的心聲。

　　物業(yè)費在自住房購買成本中是一筆不小的支出。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，22個已經(jīng)完成選房的自住房項目，前期物業(yè)費的定價能相差1.9元。最貴的南六環(huán)外金科天籟城項目，4元/平方米/月的前期物業(yè)費，普遍高于周邊的商品房小區(qū)，被購房人戲稱“堪比別墅”。

　　南六環(huán)外自住房物業(yè)費4元

　　在地圖上，位于地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站向南200米路東的金科天籟城自住房，藍色標(biāo)注點已落在了六環(huán)以外。這個離“二環(huán)還有四個環(huán)”的項目，前期物業(yè)費定價為4元/平方米/月，被購房人戲稱為“堪比別墅小區(qū)”，甚至被質(zhì)疑為開發(fā)商盈利的第二手段。“自住房的售價便宜了，開發(fā)商賺得少了，莫非就拿物業(yè)費變相增加收入？”

　　大興生物醫(yī)藥基地，曾是多年前的熱門地塊區(qū)域，周邊商品房項目扎堆。記者咨詢后發(fā)現(xiàn)，住總?cè)f科橙、熙悅春天、云立方三個商品房項目的物業(yè)費分別是3.21元/平方米/月、3.04元/平方米/月和3.66元/平方米/月，均低于金科天籟城。只有龍湖時代天街項目的物業(yè)費較高，為4.7元/平方米/月。

　　以金科天籟城和熙悅春天比較，同樣是90平方米的三居室，自住房購買家庭一年將比商品房業(yè)主多支付1036.8元物業(yè)費。

　　22個項目

　　價差最高1.9元

　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在北京目前已經(jīng)完成選房的22個自住房項目中，前期物業(yè)費的價格是參差不齊。其中，價格定在2元/平方米/月到3元/平方米/月的項目有16個，定在3元/平方米/月到4元/平方米/月的項目有6個。最貴的金科天籟城自住房和最便宜的首創(chuàng)悅洳匯自住房，前期物業(yè)費的差價達到1.9元/平方米/月。一套90平方米的房子，一年的物業(yè)費就能差出2052元。新國展?jié)M庭芳項目物業(yè)費定價3.15元/平方米/月，明顯高于周邊小區(qū)。

　　物業(yè)費列表

　　（按從低到高順序）

　?。〝?shù)據(jù)由記者根據(jù)各項目公示的前期物業(yè)合同整理，表中預(yù)售價格為元/平方米，物業(yè)費為元/平方米/月）

　　項目名稱區(qū)域預(yù)售價格物業(yè)費富力惠蘭美居通州區(qū)160002.68北京城建·暢悅居昌平區(qū)190002.7華遠和墅雅園大興區(qū)130002.76金地悅景臺順義區(qū)190002.99中國鐵建·順新嘉苑順義區(qū)160002.99恒大御景灣朝陽區(qū)220003新國展?jié)M庭芳順義區(qū)190003.15保利首開麗灣家園朝陽區(qū)220003.3建工動力苑朝陽區(qū)220003.37魯能豐和臺豐臺區(qū)220003.58金科天籟城大興區(qū)150004

　　項目名稱區(qū)域預(yù)售價格物業(yè)費首創(chuàng)悅洳匯平谷區(qū)110002.1首創(chuàng)悅樹灣順義區(qū)140002.18首創(chuàng)悅樹匯順義區(qū)140002.18金隅匯景苑朝陽區(qū)220002.32金隅匯星苑朝陽區(qū)220002.48中國鐵建·原香嘉苑房山區(qū)105002.48住總眾邦·長安生活港門頭溝區(qū)180002.5中弘·由山由谷平谷區(qū)110002.6當(dāng)代采育滿庭春MOM∧大興區(qū)95002.66海淀嘉郡海淀區(qū)200002.68首創(chuàng)悅都匯大興區(qū)130002.68

　　購房人感嘆定價看不懂

　　“一個三級資質(zhì)的物業(yè)公司，為何物業(yè)費定價竟高于一級資質(zhì)的物業(yè)公司？”在采訪中，不少購房家庭都對物業(yè)公司的資質(zhì)等級和物業(yè)費高低之間的關(guān)系提出疑問。

　　“我們想弄明白小區(qū)物業(yè)費為什么這么貴，可看了前期物業(yè)合同，什么也沒弄懂?！笔忻裨S先生購買的魯能豐和臺自住房，前期物業(yè)費是3.58/平方米/月，僅低于金科天籟城。

　　在魯能豐和臺公示的《前期物業(yè)合同》中，唯一能體現(xiàn)定價依據(jù)的“物業(yè)服務(wù)費用評估報告摘要”中，只寫了“經(jīng)北京嘉業(yè)陽光物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司評估測算，榴景秀苑項目住宅收費標(biāo)準為3.58元/平方米·月”。而對如何測算出3.58元，并未做任何說明。

　　評估報告明細不公示

　　小區(qū)的前期物業(yè)費究竟如何確定？記者咨詢了一位業(yè)內(nèi)評估專家。專家介紹，小區(qū)物業(yè)費的評估，與物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級沒有任何直接關(guān)系，與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準級別的高低也不完全一致。在物業(yè)費的評估中，起關(guān)鍵作用的主要是物業(yè)面積、設(shè)備設(shè)施配套、綠化面積和出入口四個因素。

　　比如，同樣是10萬平方米，別墅區(qū)的物業(yè)費是普通住宅的一倍，原因就是別墅的綠化面積多，綠化相關(guān)費用在物業(yè)費構(gòu)成中占比較重?；蛘撸渌蛩鼗鞠嗤那闆r下，10萬平方米的住宅小區(qū)要比30萬平方米的住宅小區(qū)物業(yè)費定價高，因為10萬平方米的小區(qū)可分攤的面積小。

　　“在物業(yè)費的評估報告中，費用都是按項列明。但由于業(yè)主看到的只是報告摘要，看不到明細，所以很難弄明白物業(yè)費從何得來。”

　　提醒

　　物業(yè)費并非“一次定終身”

　　《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，新建商品房小區(qū)由開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的責(zé)任。除了出現(xiàn)籌備組成立滿3個月還未召開業(yè)主大會等四種情形之外，在成立業(yè)主大會、與開發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接之前，前期物業(yè)費由開發(fā)商支付，業(yè)主并不用掏錢。然而，購房人卻很擔(dān)心，前期物業(yè)費高，代表著自己入住之后交的物業(yè)費也高。

　　對此，該專家告訴記者，前期物業(yè)費并不完全等同于業(yè)主入住后所交的物業(yè)費。按照北京市物業(yè)費評估的管理辦法，前期物業(yè)費的有效期是兩年。之所以規(guī)定有效期限，一是前期物業(yè)費是第三方評估機構(gòu)根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃方案測算的，開發(fā)商在建設(shè)過程中，方案可能會有所改變，比如一梯2戶改為一梯4戶，綠化率增加，都會影響物業(yè)費的測算。二是人工成本等也會隨著物價調(diào)整。

　　“無論業(yè)主入住時前期物業(yè)費是否到達有效期限，都可以選擇第三方評估機構(gòu)對物業(yè)費進行重新評估。當(dāng)然，也可以選擇延續(xù)原有的收費標(biāo)準，由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商?！比欢?，對于前期物業(yè)費并不必然是入住后的物業(yè)費價格，許先生毫不知情?！颁N售員介紹時，只說了物業(yè)費是3.58元/平方米/月，從沒提入住前和入住后?！?/p>

　　本報記者 趙瑩瑩 J201