11月22日，央行時隔兩年首度降息，給樓市帶來了“一米陽光”。對寫字樓市場而言，盡管許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這僅是政策層面的利好，對于整體市場影響還不明顯，但被看作是利率市場化改革進(jìn)一步做好準(zhǔn)備的這次降息，無形中帶動了人們對寫字樓投資物業(yè)的關(guān)注。

　　在上期的系列報道中，提到年底全市將有30多個辦公項目面市和銷售，寫字樓新增供應(yīng)明顯加大，預(yù)計未來3—5年時間將會有300萬平方米的市場需求量。采訪中，無論是產(chǎn)品形態(tài)還是市場趨勢，多元化、分化被提及最多?？梢詳喽?，當(dāng)前南寧寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)在提升的同時，轉(zhuǎn)型升級也勢在必行。

　　據(jù)克而瑞廣西片區(qū)數(shù)據(jù)顯示，去年南寧辦公物業(yè)供求量和成交量均激增，增幅分別達(dá)到537%和241%，僅一個青秀萬達(dá)廣場萬達(dá)中心的5A甲級寫字樓，一天幾乎賣了南寧2012全年的量。如果說去年是寫字樓異軍突起，那么今年隨著五象新區(qū)、東盟商務(wù)區(qū)、江南經(jīng)開區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、興寧區(qū)等項目的入市，南寧寫字樓形成群雄逐鹿的局面。

　　群雄逐鹿，能否給南寧辦公市場帶來一次跨越式發(fā)展？面對政策層面影響，南寧商務(wù)辦公市場發(fā)展將有何變化？大量辦公物業(yè)產(chǎn)品面市，是在透支市場還是助推發(fā)展？對于投資者而言，什么樣的產(chǎn)品最賺錢？……本期，我們將邀請寫字樓一線開發(fā)者現(xiàn)身解讀市場，并通過第三方監(jiān)測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和分析，一探南寧樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動向。

　　看供求，商機(jī)在哪？

　　主城區(qū)需求未完全釋放，新城區(qū)潛能無限

　　根據(jù)克而瑞廣西片區(qū)提供的數(shù)據(jù)顯示，未來 3—5年南寧寫字樓新增供應(yīng)將達(dá)到約685萬平方米，其中五象新區(qū)龍崗片區(qū)寫字樓新增量更是高達(dá)338 萬平方米，接近一半新增量。青秀區(qū)寫字樓新增量184 萬平方米，也是未來寫字樓供量大戶。

　　“近階段寫字樓市場可以用熱鬧來形容。”有業(yè)內(nèi)人士指出，“產(chǎn)品品類繁多，多板塊同時發(fā)力，寫字樓市場比住宅率先回暖?！?/p>

　　“南寧寫字樓的需求還是很大的，90%的寫字樓出租率都在90%以上，超過了一線城市。從最近地王大廈寫字樓續(xù)租時租金整體上漲這一點上，就能看出寫字樓需求還沒得到完全釋放?！蹦蠈幥瑢毣笭I銷咨詢有限公司總經(jīng)理陳宇航表示，未來寫字樓開發(fā)量會不斷攀升，絕大部分集中在五象新區(qū)，南寧城市主城區(qū)資源比較稀缺，從區(qū)域?qū)傩陨蟻碇v呈現(xiàn)兩極分化，但五象新區(qū)是政府未來著力打造的城市CBD，需求潛能正在隨著開發(fā)量釋放。

　　而除了五象新區(qū)，目前南寧其他城區(qū)也有不少新品供應(yīng)。如西鄉(xiāng)塘大學(xué)東路地鐵口物業(yè)東盟財經(jīng)廣場，近期將開放營銷中心，帶來30—300平方米5A生態(tài)寫字樓產(chǎn)品。江南經(jīng)開區(qū)的松宇時代，即將推出70—1200平方米5A生態(tài)寫字樓；綠港·國際中心108—1500平方米的寫字樓也同步推出……

　　人物觀點

　　讓辦公和投資的剛性需求釋放是現(xiàn)階段重點

　　廣西鴻運置業(yè)有限公司董事 劉衛(wèi)

　　現(xiàn)如今寫字樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了多元化、分化的現(xiàn)象，這也意味著這個市場開始進(jìn)入更成熟的發(fā)展階段。在主城區(qū)相對成熟的環(huán)境下，新興區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品值得關(guān)注。就拿東盟財經(jīng)廣場所在的西鄉(xiāng)塘區(qū)看，目前這一區(qū)域可以稱得上規(guī)范的寫字樓少之又少。然而城西是很多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)人群聚集的地方，對商務(wù)辦公產(chǎn)品的需求量很大。

　　寫字樓供過于求不會因為開發(fā)商的營銷手法而改變，投資者很清楚商品價值點，突圍對于真正有需求的區(qū)域來說是不成立的，做好讓辦公剛性需求和投資剛性需求能夠釋放才是現(xiàn)階段我們的工作重點。無論是商業(yè)還是商務(wù)辦公，核心價值就是地段。地段包括人流量、交通配套、環(huán)境配套等等。交通便捷，能夠降低公司運營成本，能夠提升企業(yè)品質(zhì)和地位的地段，才能凸顯寫字樓的價值。

　　選成片區(qū)規(guī)模的高端寫字樓更具升值空間

　　綠地（香港）南寧公司營銷總監(jiān) 丁宏星

　　南寧寫字樓現(xiàn)在競爭非常激烈，但是機(jī)會和競爭是并存的，從市場上看雖然有很多寫字樓入市，但是真正有品質(zhì)符合未來辦公需求的寫字樓產(chǎn)品不多。市場需要細(xì)分，在我看來，智能寫字樓是未來的走向。南寧主城區(qū)現(xiàn)階段寫字樓成片區(qū)規(guī)模的、品質(zhì)高端的集中性辦公區(qū)域還沒有，選擇這樣的產(chǎn)品升值空間會比較大。我認(rèn)為今后五象新區(qū)的CBD片區(qū)將會成為南寧寫字樓的標(biāo)桿地區(qū)。

　　高鐵商圈或許是南寧下一個熱點

　　榮和集團(tuán)營銷管理中心副總經(jīng)理 張勇

　　雖說有那么多的寫字樓入市，但是從入市區(qū)域來看可能百分之八十會在五象新區(qū)，少部分是在東盟區(qū)和高鐵商圈，個人認(rèn)為，不論自用辦公還是投資，應(yīng)選擇成熟的地段。未來的寫字樓配置會越來越高端，表現(xiàn)為第一停車位比較充足，第二是配備充足的電梯，第三是擁有齊全的物業(yè)服務(wù)。

　　我比較看好的是高鐵商圈。從一線城市的發(fā)展趨勢來看，高鐵商圈升值空間無論是商業(yè)還是商務(wù)都是比較大的，因為那里交通、便利人流比較旺，對整體的寫字樓的展示面較好。高鐵商圈或許就是南寧下一個寫字樓熱點。

　　競爭下，優(yōu)勢在哪？

　　拼地段拼產(chǎn)品，拼配套拼運營管理

　　“寫字樓市場愈發(fā)熱鬧，背后的投資客卻更為理性了。”近期在接待了好幾波大客戶的某項目負(fù)責(zé)人對記者表示?！袄硇员澈笮枰覀兡贸稣娴墩鏄尡绕矗绕吹囟?、產(chǎn)品、配套，比拼運營管理。”

　　“南寧商務(wù)辦公環(huán)境在城東相對成熟，我們榮和e中心恰恰是處在離高鐵站不到兩公里的地方，地理位置是我們的最大優(yōu)勢?！睒s和集團(tuán)營銷管理中心副總經(jīng)理張勇表示。而10月初亮相的東盟商務(wù)區(qū)超高層龍光世紀(jì)，不光以“400米層高刷新廣西商務(wù)地標(biāo)新高度”吸引眼球，更是憑借打造集合辦公、購物、休閑、酒店入駐等各類復(fù)合業(yè)態(tài)的商務(wù)綜合體入市，打造南寧高端商務(wù)配套。而上周剛剛舉辦了產(chǎn)品發(fā)布會的OPARK·通昊創(chuàng)智天地，則另辟蹊徑，打造南寧首個花園式辦公集群。

　　“市場競爭加大，必須打差異化?！蹦稠椖繝I銷負(fù)責(zé)人告訴記者，南寧購買能力相對一線大城市比較有限，這需要針對客戶的不同需求量身定制產(chǎn)品，刺激各種需求的釋放，不能一味加入白熱化化的競爭當(dāng)中。陳宇航指出，相對來說寫字樓的穩(wěn)定性比商鋪大很多，投資寫字樓大有可為。但寫字樓的地段、價格、產(chǎn)品、整體物業(yè)的配套、后續(xù)的物業(yè)服務(wù)、對業(yè)主、投資客還是租賃客戶來講都缺一不可，綜合實力才是關(guān)鍵。

　　人物觀點

　　普通產(chǎn)品供應(yīng)趨于飽和 創(chuàng)新產(chǎn)品前景看好

　　松宇置業(yè)集團(tuán)營銷總監(jiān) 陳志軍

　　作為商業(yè)地產(chǎn)的一項，寫字樓租售經(jīng)過長達(dá)十年的發(fā)展，目前正從一個相對粗放的市場逐漸走向以封閉式管理、以甲級寫字樓為代表的寫字樓市場。南寧先后崛起了一大批高檔寫字樓建筑大廈，將寫字樓的規(guī)模、檔次和管理水平推到了全新的時代。

　　由于供應(yīng)量逐步增大，面對市場壓力，越來越多的寫字樓開發(fā)企業(yè)已經(jīng)依靠優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新項目突圍，如智慧化服務(wù)、層高、停車、生態(tài)等。此外，寫字樓市場細(xì)分，細(xì)心研究產(chǎn)品和客戶的需求，針對性的進(jìn)行開發(fā)，可成為寫字樓突圍的途徑。

　　但從發(fā)展來看，南寧寫字樓是令人樂觀的，因為南寧寫字樓轉(zhuǎn)型升級才剛剛開始，城市轉(zhuǎn)型升級必然刺激創(chuàng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展，同時金融機(jī)構(gòu)也將大力擴(kuò)展業(yè)務(wù)，這就是寫字樓未來市場所在。市場在發(fā)展，企業(yè)在壯大，具有長期保值功能的寫字樓將是那些做大做強(qiáng)的公司必須持有的物業(yè)。在市場供應(yīng)持續(xù)走高的同時，寫字樓市場內(nèi)部分化也逐步顯現(xiàn)，區(qū)域中心化趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　前些年金湖商圈寫字樓市場占據(jù)主導(dǎo)地位，但目前寫字樓市場區(qū)域中心化趨勢已初現(xiàn)端倪。東盟商務(wù)區(qū)商圈、五象新區(qū)、江南新區(qū)、新會展等寫字樓市場正迎頭趕上。

　　除硬件產(chǎn)品外，后期服務(wù)是突圍關(guān)鍵

　　南寧萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人

　　南寧寫字樓已經(jīng)從過去的商住一體產(chǎn)品逐步過渡到5A甲級以及特色寫字樓產(chǎn)品，市場產(chǎn)品不斷革新與換代，向多元化轉(zhuǎn)變，同時寫字樓的配套也從過去的滿足簡單辦公就餐為主向能夠集休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合配套轉(zhuǎn)變。

　　毫無疑問，未來寫字樓市場將面臨激烈的競爭壓力，不僅是硬件和產(chǎn)品，更重要的是服務(wù)體系的打造，寫字樓物業(yè)后期所提供的服務(wù)將是項目突圍的關(guān)鍵。

　　談趨勢，何去何從？

　　分化、轉(zhuǎn)型不可避免，市場發(fā)展空間大

　　“未來3—5年供需矛盾凸顯，但市場還有機(jī)會。隨著競爭加大，南寧寫字樓市場將出現(xiàn)明顯分化。克而瑞廣西片區(qū)總經(jīng)理、房價點評網(wǎng)南寧站首席分析師吳寧指出，“從產(chǎn)品層面來看，南寧寫字樓產(chǎn)品將向第五代產(chǎn)品升級，智能化、人性化、綠色生態(tài)的寫字樓產(chǎn)品將是未來南寧寫字樓產(chǎn)品的發(fā)展方向?！?/p>

　　據(jù)克而瑞廣西片區(qū)觀察，“南寧市寫字租金分化明顯。如彼此一路之隔的華潤大廈、永凱大廈、中鼎萬象東方 ，租金分別為160元/平方米左右 、80元/平方米左右、 40元/平方米左右。租金差別非常顯著，可以看出南寧市場目前高端寫字樓、普通寫字樓及商住樓價格形成三級分化的現(xiàn)象。高端寫字樓在同等區(qū)位、交通、外部環(huán)境的條件下，租金可比普通寫字樓高一倍?！?/p>

　　從市場上看，南寧寫字樓市場正在分化。

　　“寫字樓的投資收益在短期內(nèi)不會很明顯，市場要有培育期，只要城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，勢必會拉動商務(wù)辦公市場的需求，所以未來寫字樓發(fā)展的空間會很大?！饼埞馐兰o(jì)項目經(jīng)理尹嶸表示。有業(yè)內(nèi)人士指出：南寧寫字樓的十年進(jìn)化過程也是城市化進(jìn)程的縮影，不論市場如何變化，優(yōu)質(zhì)的、走差異化道路適應(yīng)不同需求的產(chǎn)品才能始終贏得市場。

　　人物觀點

　　寫字樓會是先聚集后擴(kuò)散式的發(fā)展

　　寶能集團(tuán)廣西寶能城市建設(shè)有限公司副總經(jīng)理 胡宗偉

　　我是看好南寧寫字樓市場的，未來會供需兩旺，寫字樓在需求上還會有一個提升。隨著南寧的城市化進(jìn)程推進(jìn)，市場會出現(xiàn)寫字樓先聚集后擴(kuò)張的現(xiàn)象，這是城市化進(jìn)程的必經(jīng)過程。就走勢看，我認(rèn)為未來寫字樓的重心和中心都會在五象新區(qū)，這里有政府最大力度的支持，全南寧高品質(zhì)的寫字樓都會聚于此，無論從體量還是從品質(zhì)都可以說是標(biāo)桿。

　　“商業(yè)＋地產(chǎn)”未來寫字樓發(fā)展方向

　　盛天置地領(lǐng)域/新界營銷部副經(jīng)理 華安順

　　南寧目前的寫字樓市場還是一種供應(yīng)不平衡的狀態(tài)，這種供應(yīng)不足體現(xiàn)在有些區(qū)域?qū)懽謽谴罅抗?yīng)，而有些區(qū)域的寫字樓卻得不到滿足。未來的南寧寫字樓，在多中心的前提下，將不會是從某個方向到某個方向的跳躍，而是一個全面開花的時代。此外，寫字樓的增值將是未來的寫字樓趨勢：寫字樓的開發(fā)并不僅僅是一個生產(chǎn)與銷售的過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運營來實現(xiàn)增值。在“商業(yè)＋地產(chǎn)”的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液;只有兩者協(xié)調(diào)了，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運轉(zhuǎn)。而這個方向，是未來寫字樓的方向。

　　短期供大于求，未來發(fā)展空間大

　　龍光世紀(jì)項目經(jīng)理 尹嶸

　　寫字樓市場年底并不算表現(xiàn)太好，主要是受投資客群投資計劃的影響，現(xiàn)在買寫字樓的很多是企業(yè)主和私營業(yè)主，出于年底資金回籠和自身需求，會暫緩入手寫字樓。此外，新建的很多寫字樓最快也要明年底交付，有的甚至到2016年后，所以短期內(nèi)，市場供求比率將會供大于求。城市間合作發(fā)展會帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會，包括金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)貿(mào)易等企業(yè)以及相關(guān)的下游產(chǎn)業(yè)勢必進(jìn)入南寧尋找辦公場所，因此未來南寧寫字樓發(fā)展將有較大的空間。

　　五象新區(qū)將成南寧中央商務(wù)區(qū)

　　克而瑞廣西片區(qū)總經(jīng)理、房價點評網(wǎng)南寧站首席分析師 吳 寧

　　自2010年起，南寧市辦公物業(yè)成交均集中在青秀區(qū)，主要為埌東商務(wù)的發(fā)展所帶動。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前埌東區(qū)域土地已經(jīng)進(jìn)入稀缺階段未來南寧市主要供應(yīng)成交將轉(zhuǎn)向新開發(fā)的五象新區(qū)。2014年一季度，良慶區(qū)辦公供應(yīng)9.9418萬平方米，占全市 91%。說明五象新區(qū)大量的成辦公項目已經(jīng)開始放量，未來區(qū)域供應(yīng)將大幅增加。

　　目前五象新區(qū)總部基地板塊土地出讓已經(jīng)完畢，規(guī)劃以高端5A 甲級超高層寫字樓居多，典型代表如五象航洋城、龍光國際、綠地中心等至少15 個超高層項目；眾多頂級辦公聚集，助推五象城市商務(wù)中心地位的確立。

　　從城市規(guī)劃角度上看，南寧市發(fā)展總體框架是“一軸兩帶三中心”，重點向南部的五象新區(qū)發(fā)展，致力將五象新區(qū)發(fā)展成為一個“新南寧”。五象新區(qū)匯集南寧政策、資金等眾多資源，以總部商務(wù)金融為核心發(fā)展引擎，城市樓宇經(jīng)濟(jì)的中心初見雛形。在“重點向南，建設(shè)五象新區(qū)，再造一個新南寧”的戓略決策下，南寧未來5—10 年間，重點向南建設(shè)五象新區(qū)，城市跨邕江發(fā)展，形成“T”字形發(fā)展格局；過去十年看瑯東，未來五年看五象，五象新區(qū)作為城市的新中心，引領(lǐng)城市區(qū)域發(fā)展。