3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四部委聯(lián)手打出“金融＋財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20％。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50％；銷售額高達(dá)4．4萬億元，同比增長83％。

　　此次新政出臺，會否導(dǎo)致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

　　供需格局悄然生變

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

　　2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復(fù)蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場，并一度成為購買主力。

　　一位上海開發(fā)商回憶說，當(dāng)時在有些城市，開發(fā)商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調(diào)；有些城市，均價5萬元／平方米的豪宅，一天之內(nèi)銷售額達(dá)40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：“事實(shí)上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退?！?/p>

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，對比2009年樓市政策出臺的節(jié)點(diǎn)，此次新政出臺的市場背景有明顯不同?！笆紫仍诠┣箨P(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1．3∶1，而2009年供求比才1．1∶1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴(yán)重；其次，當(dāng)前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市；但現(xiàn)在市場上投資客相對減少，因為政策轉(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除”。

　　信貸松緊不同 樓市“蓄水池”作用弱化

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年起，中國樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應(yīng)量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應(yīng)弱化。

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇”。

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量同比增長27．68％，而2015年的增速目標(biāo)為12％?！皹鞘性谀撤N程度上是一個蓄水池，可以吸納超發(fā)的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲”。

　　高善文表示：“2009年，在4萬億的財政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國的房地產(chǎn)價格創(chuàng)出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級的地方都創(chuàng)了歷史新高。”而在當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場總體上正處于去泡沫和去存貨的進(jìn)程中。在此背景下，市場正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應(yīng)?！斑@種供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在二三線城市”。

　　理財渠道漸寬 樓市投資投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向

　　“為什么大家愿意買房子？因為房價漲得猛，過去二十年炒股賠得多、賺得少，而買房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，過去三年，理財產(chǎn)品的崛起，讓中國居民的金融資產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

　　汪濤認(rèn)為，住房市場存在兩種需求，一是改善性需求，另一個則是投資性需求。去年以來，由于房價增長顯現(xiàn)出停滯狀態(tài)，許多城市的投資性買房需求發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。這是因為投資性買房就是看漲，如果房價漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資買房的收益其實(shí)是負(fù)的。我國住房租金收益率非常低，而理財產(chǎn)品一般收益率在4％~5％。

　　根據(jù)瑞銀證券統(tǒng)計，2014年，居民金融資產(chǎn)約有16％投放于理財產(chǎn)品，股市投資則占到居民財富的19％?！跋啾?009年，中國投資者有了比房地產(chǎn)更好的投資渠道，加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放松，投資海外資產(chǎn)也比以前更加容易了”。

　　經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”樓市將“量增價穩(wěn)”

　　旭輝地產(chǎn)總裁林峰表示：“房地產(chǎn)開發(fā)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)的整體支撐。房價增速跟ＧＤＰ的增長是正相關(guān)關(guān)系?！?/p>

　　在2009年，中國的經(jīng)濟(jì)增速依然保持在“兩位數(shù)”。而目前我國ＧＤＰ增長已進(jìn)入中高速發(fā)展期。“中高速發(fā)展讓房地產(chǎn)市場不像過去十年那么火熱，房價上漲速度也會慢下來。”林峰表示。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點(diǎn)利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群?！靶抡砻髡呀?jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量價齊升’的情況將不會再出現(xiàn)?！焙皶熣f。文/圖 據(jù)新華社