此次新政出臺，會否導(dǎo)致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

　　供需格局悄然生變

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

　　2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復(fù)蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場，并一度成為購買主力。

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：“事實上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退?！?/p>

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，對比2009年樓市政策出臺的節(jié)點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴(yán)重；其次，當(dāng)前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市；但現(xiàn)在市場上投資客相對減少，因為政策轉(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除?！?/p>

　　樓市“蓄水池”作用弱化

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2010年起，中國樓市的信貸環(huán)境也由松趨緊。貨幣供應(yīng)量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應(yīng)弱化。

　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇?！?/p>

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究主管陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量同比增長27.68%，而2015年的增速目標(biāo)為12%?！皹鞘性谀撤N程度上是一個蓄水池，可以吸納超發(fā)的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲?！?/p>

　　樓市投資投機性需求轉(zhuǎn)向

　　“為什么大家愿意買房子？因為房價漲的猛，過去二十年炒股賠得多、賺的少，而買房子是肯定賺的，由于缺乏投資渠道，因此樓市的投資性需求比較高?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，過去3年，理財產(chǎn)品的崛起，讓中國居民的金融資產(chǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

　　汪濤認(rèn)為，住房市場存在兩種需求，一是改善性需求，另一個則是投資性需求。去年以來，由于房價增長顯現(xiàn)出停滯狀態(tài)，許多城市的投資性買房需求發(fā)生了逆轉(zhuǎn)?！斑@是因為投資性買房就是看漲，如果房價漲幅不大或者下跌，那么在大部分城市投資買房的收益其實是負(fù)的。我國住房租金收益率非常低，而理財產(chǎn)品一般收益率在4%-5%。

　　旭輝地產(chǎn)總裁林峰表示，“房地產(chǎn)開發(fā)離不開宏觀經(jīng)濟(jì)的整體支撐。房價增速跟GDP的增長是正相關(guān)關(guān)系?！?/p>

　　在2009年，中國的經(jīng)濟(jì)增速依然保持在“兩位數(shù)”。而目前我國GDP增長已進(jìn)入中高速發(fā)展期?！爸懈咚侔l(fā)展讓房地產(chǎn)市場不像過去十年那么火熱，房價上漲速度也會慢下來?！绷址灞硎尽?/p>

　?。〒?jù)新華社）

　　（圖）全國共有11個城市24家銀行正在執(zhí)行“個性化”的二套房貸款政策。根據(jù)融360網(wǎng)站3月27日發(fā)布的全國35個重點城市房貸調(diào)查顯示，目前僅有兩家銀行的住房貸款平均利率在基準(zhǔn)利率之上。