近期二手住宅市場延續(xù)上行趨勢，不少研究機構(gòu)對于二手樓市表現(xiàn)都給出了“出色”、“火熱”等用詞，與往年年后二手住宅市場相比，今年年后的市場表現(xiàn)索性跳過了“緩慢復(fù)蘇”，直接跳入“火爆成交”。記者在多個地鋪走訪也發(fā)現(xiàn)，中介人員業(yè)務(wù)驟增，傭金頻放衛(wèi)星，地鋪日進斗金也成普遍現(xiàn)象。二手房成交活躍也正是對多重利好的有力回應(yīng)。

　　在量價齊升的眼下，買賣雙方誰才是贏家呢？

　　■ 地產(chǎn)行業(yè)記者 胡 蓉

　　買著了笑

　　剛需客：加緊入市，上車就好

　　多家中介公司的實際成交數(shù)據(jù)均顯示，目前剛需客依然是深圳二手房成交主力。根據(jù)中聯(lián)鏈家的監(jiān)測，3月以來，購房用途為首次置業(yè)的占比約61.4%，改善型客戶占16.6%。正如中聯(lián)二手房研究院總經(jīng)理肖小平的說法，“火爆市場中，剛需客求的是上車的機會”。家家順營銷副總裁張國庫接受采訪時表示，目前成交主力軍依然是剛需人群，其目標產(chǎn)品是面積段在50至90平方米的中小戶型。

　　記者在地鋪遇到數(shù)位85后、90后首次置業(yè)的看房客，他們都坦言，選擇現(xiàn)在出手多少都是受到了近期成交活躍的刺激，“都說年前到現(xiàn)在，房價普遍漲了超過10%，再不買就更趕不上了”。年后的二手樓市，價格傾向賣方市場，議價空間基本消失。就連從事中介行業(yè)多年的資深人士也感嘆，同樣是一線城市，北上廣也沒有如此“過激”，深圳二手住宅近期真是“太火爆”了。

　　隨著去年年底二套房政策放松，改善型客戶蜂擁入市，雖然近期換房客戶占比有所下滑，但該類型客戶依然為市場提供了有力支撐。深圳中原研究中心經(jīng)理王飛就分析指出，現(xiàn)階段有較為迫切的實際改善需求的客戶入市，最為典型的就是要買學(xué)位房的客戶，這也帶快了剛需的入市。她表示，從深圳中原最新統(tǒng)計的成交結(jié)構(gòu)上來看，剛需客的占比有所下滑，約占60%，但絕對數(shù)量仍很高。

　　賣掉了也笑

　　換房客：放盤首套，觀望二套

　　相較于剛需客為求得上車機會而加速入市，改善型需求顯得較為冷靜。

　　有換房需求的置業(yè)者，現(xiàn)階段并不急著買房，卻普遍趕著賣房。中聯(lián)地產(chǎn)肖小平在日前舉行的民間地產(chǎn)研討會上就表示，現(xiàn)在急著賣房子的有兩類人，一類是有換房需求的，另一類就是手中持有“雞肋”產(chǎn)品的。

　　在成交熱門的龍華、坂田、布吉等片區(qū)，中介普遍表示，現(xiàn)階段很多換房客都是將首套房放盤，“在市場活躍的階段，為換房準備資金”。有中介人員告訴記者，有些客戶出于實際需求急于換房，出售首套和購入二套同時進行，卻由于首套房款未及時收到，導(dǎo)致無法按時支付二套房首付而引起的糾紛，近期也會出現(xiàn)。更多有換房需求的客戶還是傾向于選擇在市場好的時候，先賣掉手頭的，籌足資金，等到預(yù)期利好的落地。

　　對于改善型客戶急著放盤，卻并不趕著入手的狀況，家家順張國庫則認為，雖然去年底有利好的刺激，但目前改善型客戶依然受到很多的限制，“需求受到壓抑?！?業(yè)內(nèi)人士普遍認為，若那些“暫未變現(xiàn)的利好”落地，類似調(diào)整二套房首付比例等，勢必將迎來改善型客戶的成交高潮。

　　投資客：甩手“雞肋”，轉(zhuǎn)投其他

　　按照肖小平的說法，早年出于保值增值考慮而購入多套“雞肋”物業(yè)的客戶，也是近期希望借著成交火爆的東風(fēng)出手的主要人群。對于這種價格成長性不足、產(chǎn)品本身或者還存在某些缺陷的產(chǎn)品，家家順張國庫將它們稱為“多余的房子”，“持有的話，租金回報率低，而繼續(xù)持有也不會帶來理想收益，這類人就會急著出手?！?/p>

　　手頭持有多套物業(yè)的業(yè)主岑先生一再強調(diào)“我不是炒房，買房是我的一個投資渠道”，但他坦言，“現(xiàn)階段，如果不是極優(yōu)質(zhì)或是自住的物業(yè)，基本上就想出掉。房價多少有些后勁不足，成長乏力?！边@并非岑先生的個人見解， 記者在地鋪遇到多位放盤客戶，均表達了計劃將賣房所得的收入投入股市、外匯市場或其他渠道的意愿，有客戶直白地告訴記者，“天天都在漲停，我買的某支股，不到一個月，漲幅超過50%，還有什么不滿足的。”早年將買房子視為主要增值渠道的投資客，普遍調(diào)低了對樓市的預(yù)期。記者發(fā)現(xiàn)，隨著投資渠道多元化，雖然有人依然看好固定資產(chǎn)，但樓市整體上已經(jīng)流失掉一定數(shù)量的客戶。

　　對于這些“雞肋”產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士建議置業(yè)者根據(jù)自身需求來選擇，中聯(lián)地產(chǎn)肖小平更是直言，“既然趕著出手‘雞肋’，某種程度上賣方會沒底氣，因此，此時挑選也更有買到筍盤的機會”。

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　　未來3個月二手住宅價格

　　或漲3%-5%

　　去年同期，二手成交陷入冰點，而今，跳過復(fù)蘇，直入火爆。數(shù)據(jù)顯示，目前二手住宅成交水平已達到2013年平均水平，而這種熱度能否持續(xù)？

　　雖然有研究人士表示如果沒有利好的進一步刺激，成交不排除有轉(zhuǎn)向冷靜的可能。但更多業(yè)內(nèi)人士對于今年，特別是未來2-3個月的二手住宅成交信心滿滿。目前，樓市環(huán)境整體偏向?qū)捤?，深圳樓市又一向“敏感”，再次降準降息、降低二套房首付比例等“準利好”雖未變現(xiàn)，但并不影響其成為推動深圳二手房市場量價齊升的一股力量。

　　此外，市場人士普遍認為，接下去三個月，二手住宅市場在成交量繼續(xù)爬坡的同時，價格將上浮3%至5%左右。