以首次置業(yè)的剛需為主的自住房正在改變樓市結構。

　　繼2014年入市2.2萬套自住房之后，2015年，北京預計有3.3萬套自住房上市銷售。顯然，2015年，首次置業(yè)的剛需人群將繼續(xù)被大量入市的自住型商品房“截和”，二手房市場與純商品房新房市場，更主要的目標客戶群則是以換房為主的改善型人群。

　　新年伊始，記者在調查中發(fā)現(xiàn)，換房需求已經占到二手房成交的六七成，近期，更是頻頻出現(xiàn)賣一買一的“連環(huán)單”。為了迎合換房需求，有中介公司還專門推出了針對連環(huán)單的服務業(yè)務，免費墊資幫助購房者實現(xiàn)升級換代。

　　京華時報記者 魯歡 桂瑰潘秀林京華時報制圖吳尚楠

　　□案例

　　一切為了孩子

　　經過長達3個月的看房，郭女士終于初步敲定了自己的意向房源——一套頂層兩居室。“其實我還是有很多方面不滿意，比如面積小，客廳局促，戶型不合理，沒有電梯，房齡偏大，價格偏高，但經過這幾個月的看房，我也明白完全符合預期的房源我們也買不起，更何況這個片區(qū)的房源太緊俏了?！睘榱诉@套并不滿意的房子，郭女士一家需要拿出940萬元，作為工薪階層的他們只能通過賣房來實現(xiàn)換房的需求。

　　一個月前，郭女士賣掉了自己位于三環(huán)外的一套140平方米的大三居，“我們真的很喜歡那套房子，南北通透，兩個臥室和客廳都朝南，離地鐵走路5分鐘，距離三環(huán)只有2分鐘車程，但沒辦法，孩子已經三歲了，要上好點的小學，落戶問題已經迫在眉睫，為了孩子，我們只能放棄這套房子?！?

　　為了孩子的學區(qū)戶口，不惜代價地賣大換小，是當前換房大軍中最無奈的一群人?！拔覀冞€不算最糟的，我有同事為了給孩子落戶，賣掉了100多平方米的大房子，現(xiàn)在一家三口擠在60平方米的小房子里，各種憋屈，可為了孩子，又能怎么辦？”

　　買賣都是煩心事兒

　　王女士也在看房，在為房源焦慮的同時，還在為賣房焦慮。

　　王女士家剛添了小寶寶，原本兩居室的房子明顯住不開了，不得不把換房提上日程，為了資格與首付款，他們必須賣掉舊房，才能買新房，而且這套房還有貸款，他們還需要買家能支付更多的首付同時不能組合貸。可是房子掛出去幾個月了，看房的人不少，但還是沒有最終成交，“有些買家上來二話不說就劃價，一劃50萬！還口口聲聲說都是工薪族，湊錢買房不容易。我也是工薪族，我賣房子買房子就容易嗎？”

　　因為房子一直沒賣出去，已經嚴重影響了王女士家的買房計劃，“看上的好幾套房子，都因為自己的房子還沒賣掉，沒敢下定，否則到時候交款交不上怎么辦？現(xiàn)在一套差不多的房都五六百萬，我們也湊不出來啊?！?

　　“中介說最近市場沒有幾個月前熱了，我們也在考慮要不要適當再降點，放低賣房的條件，畢竟真正合適的房源一旦錯過就很難再遇到了?！?

　　王女士的遭遇絕非個例，不少迫切需要換房的人都受困于賣房的難題，以至于影響到換房。

　　記者從西三環(huán)的某高端項目獲悉，因為賣房不暢，無法及時履行認購協(xié)議，該項目一期二期300多套房源中，30多個客戶被清退了認購資格?！坝锌蛻魹榇送纯蘖魈椋覀円埠懿宦淙?，可我們只能履行合同條款，畢竟公司年終回款的要求在那兒呢?！痹擁椖夸N售人員表示。

　　□觀察

　　三類換房群體較常見

　　事實上，換房者的需求是多元的，有純粹改善居住條件的，有為了照顧父母的，有為孩子上學做準備的，有想節(jié)省上下班時間和精力的等等，想法各不相同，挑選的房屋也不盡相同。但據(jù)本報調查，換房過程中以下三種情況較為常見。

　　第一類是為了改善居住條件，從小房子換成大房子，或者從郊區(qū)的房子換成城區(qū)的房子。這類置業(yè)群體的年齡多在35歲以下，純粹為了改善居住環(huán)境，減少通勤成本等。

　　第二類是為了孩子上學。此類購房者多在30至35歲之間。眾所周知，北京的學區(qū)房對孩子的教育意義深遠，強大的需求支撐也使得學區(qū)房的房價居高不下，且即使在淡市下依然一路高歌。學區(qū)房也被稱為是另類“剛需”，在市場行情不好的時候，其成交量與普通住宅相比更具有穩(wěn)定性。學區(qū)房尤其是重點學校的學區(qū)房作為與教育密切相關的產物，受其特殊性和稀缺性因素影響，一直具有穩(wěn)定的需求群體和較高的投資價值。這也是重點小學學區(qū)房在淡市下成交占比小幅走高，價格抗跌性更強的主要原因。

　　第三類是終極置業(yè)者，這類置業(yè)者往往年齡偏大，在40歲以上，有相對雄厚的經濟實力，且不用考慮孩子的教育，為了更好的居住環(huán)境，他們更愿意選擇區(qū)位更好、產品品質更佳的改善產品。

　　□說法

　　換房需求占到六七成

　　“11天已經有33個連環(huán)單了，其中44筆是在本月完成的?！蔽覑畚壹覔Q房需求管理組負責人張月向記者透露。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院經理孔丹也告訴記者，在市場交易中，換房的置業(yè)群體大概占到了六七成。

　　中介行業(yè)所謂的“連環(huán)單”，就是改善型置業(yè)者賣一套房再買一套房的業(yè)務?！笆聦嵣?，換房對于消費者來說是一件非常頭疼的事情”，張月告訴記者，很多客戶屬于由遠換近，或者從南邊換到北邊。客戶買房賣房同時進行，看房難度大，整個過程大事小事不斷，是一個繁瑣糾結、漫長的過程。

　　據(jù)張月介紹，在賣一買一的換房過程中，最容易出問題的環(huán)節(jié)就是資金不能及時到位的問題，而為了方便龐大的換房群體，偉業(yè)我愛我家還針對連環(huán)單客戶推出一系列獨有服務，“我愛我家針對連環(huán)單客戶提供一站通服務，各環(huán)節(jié)都有免排隊、優(yōu)先辦理的權利，這樣將會大大加速辦理時效，縮短周期。即便是因為銀行放款等各個方面的原因，客戶無法按時拿到房款，我愛我家推出的無優(yōu)換房免費墊資服務也為客戶解決了后顧之憂。此外，成交第一單后，經紀人將根據(jù)客戶的需求，將推薦相關區(qū)域的資深經紀人為客戶找房服務，確?？蛻粼诙唐谥畠日业胶线m房源，盡快換房，對沖房價上漲的風險。一系列遵行服務確?？蛻裟軌驅崿F(xiàn)換房各環(huán)節(jié)無縫對接，快速換房?！?

　　□市場

　　加緊推盤

　　對以改善居住條件為主的置業(yè)人群而言，新房依然是主力目標，而今年年初以來，開發(fā)商的加緊推盤，也為滿足這部分人群的需求提供了更多選擇。

　　1月份是傳統(tǒng)的樓市淡季，但2015年年初開發(fā)商卻已開始加緊推盤入市。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，僅1月上旬北京就已有7個項目開盤，供應量達到3653套。而2014年同期僅有3盤入市，供應852套商品住宅。

　　統(tǒng)計顯示，1月開盤的7個項目均為純新盤，高端、剛需兩類產品分化明顯，其中，萬柳書院、紫玉公館、當代旭輝墅三個項目定位高端，而其他四個項目的定價則均未超過20000元/平方米。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，開發(fā)商在前幾年激進拿地，背負著沉重的財務壓力，因此不敢再“等”市場而是“搶”市場，在項目達到入市條件后抓緊推出，造成新年伊始北京純新項目的集中開盤。

　　而成交方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，1月上半月，北京全市住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為9586套，與上月同期相比下跌了23%，比去年1月同期上漲21%。其中，新房網簽量為4311套，與上月同期相比下跌了28.4%，比去年1月同期上漲17.2%。價格方面，1月上半月北京市純商品住宅成交均價為19321元/平方米，比上月均價回落28.5%。

　　偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，經過了12月網簽量的大幅翹尾之后，受買賣雙方心理、臨近春節(jié)等因素的影響，北京樓市網簽量比12月出現(xiàn)了較為顯著的下滑，不過市場網簽整體的水平已經好于去年同期，與此同時，在成交結構、開發(fā)商低價走量和供求雙方博弈等因素的共同影響下，新房、二手房的實際成交均價也出現(xiàn)了一定幅度的回落，新房方面表現(xiàn)得尤其明顯。

　　雖然2015年調控政策的放寬已經明確，但市場層面依然不容樂觀，豪宅市場將迎來集中供應令競爭壓力大增，剛需盤則依然受到自住房的沖擊。郭毅認為，在這種狀況下，豪宅盡早推出是為了搶占市場，而親民剛需則要么是靠政策支持、要么是打出差異化之牌。

　　>>新房

　　剛需市場成交復蘇

　　對于以學區(qū)戶口為主要目標的換房者而言，二手房幾乎是唯一的選擇，央行降息、公積金貸款最高額度調整，都刺激了這類需求的增加。

　　“雖然目前市場成交量與上月相比有所回落，但1月網簽與2014年第一季度成交水平相比，仍然位居較高水平，因此1月成交應在萬套以上?！睒肪佣址糠治鰩燀f雨舟說。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院根據(jù)北京市住建委網站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月上半月，二手住宅網簽量為5375套，與上月同期相比下跌了16.4%，比去年1月同期上漲26%。價格方面，1月上半月成交均價為29035元/平方米，比去年12月均價回落1.1%。

　　對于價格的顯著回落，胡景暉認為，主要受到成交結構因素的影響。首套房公積金貸款最高額度調整后，與之前11月22日央行降息將形成疊加影響，事實上對于以往由于價格門檻而被迫擠出成交的大量剛需人群形成了最直接的利好，這將促使具備購房資格同時也有一定購買力的首次剛需人群進一步入市，市場成交量也將因此而在一定程度上走高，這種情況很可能在2015年全年都會持續(xù)。

　　>>二手房

　　□政策利好

　　1月上旬組合貸款咨詢量漲20%

　　公積金額度的上調對換房群體的刺激作用十分明顯。今年年初公積金管理中心出臺新政稱，將貸款最高額度從80提高到120萬，業(yè)內分析認為，這不僅帶動了公積金貸款的使用效率，也激發(fā)了購房人對于組合貸的使用熱情。

　　據(jù)擔保機構“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1月上旬組合貸咨詢量較去年12月上半月上漲20%左右，同時，1月上半月房貸市場成交量環(huán)比去年12月上半月上浮10%左右，預計1月下半月成交量仍將繼續(xù)回暖。

　　偉嘉安捷專家認為，1月上半月組合貸咨詢量升高的主要原因有兩方面。一方面，公積金貸款最高額度從80萬提高到120萬后，由于公積金與商業(yè)貸款利率之間1.9%的利率差異，因此與純商業(yè)貸款相比，使用組合貸款購房人將享受到近40萬的低利率優(yōu)惠，這將極大減輕購房人的月供負擔。另一方面，去年央行降息后，公積金五年以上的貸款利率僅為4.25%，加上貸款額度的提升，使購房人能夠在取得較高額度的同時享受到較低的利息，是目前貸款買房最為省錢的方式。

　　以一套總價為200萬的住房為例，購房人如果使用純商業(yè)貸款，20年后總利息為1480535.24元，而使用組合貸的總利息僅為1175609.37元，比純商業(yè)貸款節(jié)省30多萬元。而且在月供方面，使用組合貸款也比純商業(yè)貸款每月少還1270.53元，月供和總利息方面的節(jié)省是導致近期組合貸款咨詢量上升的最主要原因。

　　值得一提的是，組合貸款受到購房人青睞的另一個原因是年初貸款的辦理速度有所提升。偉嘉安捷專家認為，目前阻礙組合貸款辦理的最主要原因還是貸款步驟方面的繁瑣，辦理商業(yè)貸款和公積金貸款兩套程序，而這種情況在如今卻有所改觀。從商貸部分看，年初各家商業(yè)銀行在辦理速度上較年底有所加快，放款環(huán)境較為寬松，公積金貸款的流程也在20個工作日左右，比以往動輒將近一個月的速度快了不少，所以在上半年辦理組合貸款在時間上比下半年更加快捷，也讓組合貸款的咨詢量有所上漲。

　　□置業(yè)建議

　　1資金情況

　　業(yè)內專家告訴記者，換房的置業(yè)者除了要注意賣一買一之間的交易環(huán)節(jié)問題之外，還要注意資金實力、戶型、環(huán)境、區(qū)域等多重因素，以真正達到換房的目的，選擇適合自己的房源。

　　換房，首先要看你的資金儲備能力，你手中有多少資金?你換房的需求是什么?你要換多大的?這是首先需要考慮情況的。其次，選擇的付款方式是：一次性付款還是按揭付款?這其中的講究也很大。

　　2購房區(qū)域

　　購房者要全面衡量自己選擇的區(qū)域，同時注意，優(yōu)質區(qū)域的總體房價相對來說較高，換房者需要全面衡量一下區(qū)域和房價的關系。

　　3合理的戶型

　　合理的戶型都是購房時必看條件之一。好的戶型住起來不僅會讓生活更加舒心，還意味著更合理的空間分布、更高效率的工作生活等。戶型合理的樓盤不管是自住還是投資，都很適合長遠發(fā)展。

　　4購買學區(qū)房要仔細摸底

　　由于每個學校招生簡章要求的入學政策不盡相同，因此購房者在購買學區(qū)房前，一定要對學校招生要求和房屋情況仔細摸底。一般來說，以下幾方面對于能否順利入學影響較大且易被忽略，需要購房者特別注意。第一、購房年限要求。由于近半數(shù)學校對于學區(qū)房購置年限有限制，因此在購房前要充分了解清楚，避免臨時購房而導致子女不能順利入學；第二、一房一名限制。目前市場上絕大多數(shù)學區(qū)房一套房只有一個入學名額，且名額六年循環(huán)使用一次，因此購房前需了解清楚房屋入學名額是否正在被占用以及占用年限；第三、特殊入學要求。部分學校會有一些特殊入學要求，比如，個別學校要求購買的學區(qū)房必須為新房項目，有些學校要求孩子父母一方必須為某單位正式職工等。購房者購買學區(qū)房時應了解清楚，避免產生不必要的損失和糾紛。