受自住房沖擊以及政策傾向等多重因素的影響，剛性需求受到抑制，而改善型需求則加速入市。在新政的持續(xù)作用下，上周(10.13-10.19)，無論是新房市場還是二手房市場，改善型產(chǎn)品的供需雙方均出現(xiàn)了激增的態(tài)勢。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，目前而言，政策撬動的需求仍然有限，未來上升空間還需進一步觀察。值得關(guān)注的是，在改善型需求和供應(yīng)雙雙增加的情況下，改善型產(chǎn)品的成交量增長明顯，樓市的成交格局在逐漸改變，未來，改善型所占比例有望進一步提升。

　　□二手房

　　個別區(qū)域換房比例高達七成

　　近期的二手房市場中最為活躍的莫過于換房的置業(yè)群體，作為房貸新政策真正的受益者，大多改善型購房者為能享受到將“二套”變“首套”優(yōu)惠，紛紛將手中房源掛牌出售，以“賣一”來“買一”，實現(xiàn)置換流程。鏈家地產(chǎn)的最新統(tǒng)計顯示，個別區(qū)域成交的客戶中換房客戶甚至能達到70%左右的占比。

　　改善型需求積極入市

　　根據(jù)最新的政策，對于名下?lián)碛?套房的購房人來說，只要提前還清房屋貸款，再買二套房就可以按照首套房標準執(zhí)行。該政策直接刺激了改善型需求的釋放，房產(chǎn)金融服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷投資擔保公司的分析師指出，受這一利好消息影響，目前北京地區(qū)有約30%的改善置業(yè)人群打算申請?zhí)崆斑€貸，以便享受到首套房的優(yōu)惠政策，減輕購房時的經(jīng)濟壓力。

　　劉先生(化名)最近就打算把自己名下一套房子的貸款還清，他于2009年購買了一套大三居，當時貸款200萬，享受的是七折的房貸利率。最近央行又出了新政，所以劉先生打算把手頭這套房的貸款提前還完，再抓緊時間買套新房，以便能享受到首套房的優(yōu)惠。

　　事實上，近期與劉先生有相同想法的購房人并不在少數(shù)。偉嘉安捷的分析師表示，自從央行新政出臺以后，由于現(xiàn)在銀行首套房認定方式執(zhí)行認貸不認房，名下?lián)碛?套住房并結(jié)清貸款，再買房即可算作首套，因此近期購房人打算提前還貸的情況明顯增多。

　　鏈家地產(chǎn)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，改善型正在積極入市。據(jù)其統(tǒng)計，10月第三周北京市二手住宅共成交1665套，與上周相比增加58%，與9月第三周相比減少16.1%。由于網(wǎng)簽的滯后效應(yīng)，本周網(wǎng)簽量依然處于較低水平，但從鏈家內(nèi)部成交數(shù)據(jù)看，成交量在上周的基礎(chǔ)上增長50%左右。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對市場的帶動作用。但對于剛需來說，政策上并未有實質(zhì)的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場預期的影響。

　　掛牌出售房源環(huán)比增八成

　　另據(jù)新浪二手房統(tǒng)計，上周新發(fā)布房源比網(wǎng)簽二手房房源量多116套，且不論是環(huán)比上周還是與9月同期相比，增幅高達80%和3.5%。

　　“雖然改善型需求的入市一定程度拉動了成交，但因改善客大量出售手中房源，使得目前市場上優(yōu)質(zhì)二手房大量涌現(xiàn)，且多為小戶型房源，在房源充足的情況下，預計二手房房價短期內(nèi)難大漲?！毙吕藰肪佣址糠治鰩燀f雨舟說。

　　對于目前市場上剛需購房者的觀望，韋雨舟認為，綜合來看，年內(nèi)信貸政策不會大幅度變化，因此有購房意愿的客戶持續(xù)觀望等待的意義不大。但是，新政雖沒有帶來大幅度的利率優(yōu)惠，卻使得二手房市場上涌入大量優(yōu)質(zhì)房源，業(yè)主扛價惜售情緒也有所減輕。受供求關(guān)系比不平衡的影響，二手房價格短期內(nèi)不會大幅走高，而這時候相同的價格下有多套房源以供挑選，因此為入市購房的好時機。觀望了許久的購房者應(yīng)該冷靜下來理性對待樓市的起伏，因為樓市“最低價”總是可望而不可及，一旦房價到達合理的心理預期，可以考慮入市改善居住環(huán)境。

　　□新房

　　改善項目占樓市供應(yīng)半壁江山

　　在前期庫存未得以消化完成的前提下，剛需盤推新動力不足，造成10月以來開盤量減少。但與剛需盤不同的是，今年北京限價令放寬后為中高端項目的入市創(chuàng)造了政策條件，而近期針對改善型客群松綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端項目帶來市場契機，但因此改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，下半年中高端樓盤的開盤項目個數(shù)在總?cè)胧辛恐姓急冉?0%，較上半年增加10個百分點。

　　在央行新政利好的影響下，改善型需求集中爆發(fā)，部分樓盤迎來放量，不少開發(fā)商加速樓盤入市。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京預計有22個項目入市，主要集中于海淀、朝陽、大興等區(qū)域，改善型項目成為供應(yīng)主力軍。

　　以上周為例，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(10.13-10.19)北京共有10個樓盤集中入市，分別為2個剛需項目藍光星華海悅城、首開香溪郡；5個中高端改善型項目金隅翡麗·藍爵堡、遠洋·傲北、天潤香墅灣1號、泛海國際以及中冶德賢公館；旅游項目龍湖長城源著以及2個自住房項目恒大御景灣和中鐵建原香嘉苑。10個樓盤項目累計新增供應(yīng)3879套，環(huán)比大漲近6倍。

　　記者走訪位于南四環(huán)附近的中冶·德賢公館項目售樓處發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布以來，項目售樓處的客戶到訪量有了明顯提升。據(jù)中冶·德賢公館營銷負責人介紹，“目前，中冶·德賢公館在售136-178平米三居/四居產(chǎn)品，自新政發(fā)布以來，樓盤來電來訪量較之平日最高峰亦有明顯增加，尤其是‘低開一萬，五折買四環(huán)’的消息一經(jīng)放出，項目更是引起了購房者的廣泛關(guān)注?！?

　　□樓市格局

　　改善型成交穩(wěn)步增長

　　隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的變化，北京樓市的格局也悄然生變，偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，改善型成交正在穩(wěn)步增長。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，北京市從2013年至今，改善型客戶在二手房市場中的占比呈現(xiàn)逐步升高的特征。2013年的10月，擁有一套住房的改善型客戶在我愛我家月度成交占比為26.39%，而目前這一幅度已經(jīng)上升到現(xiàn)階段的42.69%。

　　值得關(guān)注的是，9月30日央行房貸新政和北京市調(diào)整普通住宅標準后，經(jīng)我愛我家成交的二手房客戶中，已經(jīng)擁有一套住房的改善型客戶占比為42.69%，這一比例比9月份上升了11.2%。可以看出，在9月30日房貸新政出臺后，北京市二手房市場改善型人群的入市幅度明顯增加。

　　“從目前來看，本輪市場政策所能夠釋放的改善型需求在整個樓市的宏觀需求中，占比大約在30%左右，這批需求是否會在未來一段時間真正集中入市，從目前來看可以說有這一苗頭，但能否長期持續(xù)尚難判斷?！眰I(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者。

　　另據(jù)胡景暉介紹，從趨勢上來說，今年和去年相比，改善型明顯增多。造成改善型人群增多的原因有幾方面。一是在過去北京市執(zhí)行嚴格限購、限貸政策的情況下，市場改善型人群事實上存在著較長時間的需求積壓情況，由于政策無法放松，難以順利入市。二是在2005年房價整體上漲之后，市場上第一批購房人在當年由于購置的房屋面積較小，隨著子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療等實際需求的增加，以及家庭收入的增加，客觀上也已經(jīng)需要進行住宅改善。

　　三是房貸新政和普通住宅標準調(diào)整，事實上對于改善型需求進行了一定的松綁和支持，在短期內(nèi)引起這批需求的關(guān)注和入市，在情理之中。

　　□原因探析

　　政策因素房貸新政直接利好改善需求

　　近期，包括中行、建行等在內(nèi)的多家銀行相繼表示執(zhí)行央行的新政，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風險情況自主確定。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，央行“認貸不認房”的二套房認定方式，降低了改善型購房者的購房資金門檻，提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進購房消費的增加。

　　“真正能夠撬動購房需求的是新政中首套房認定標準的放開。進入下半年的房貸市場正值改善置業(yè)人群較為活躍的時期，新政的出臺恰好能夠讓大部分改善型人群解套出來。認貸不認房的形式降低了改善型購房人的入市門檻，經(jīng)濟壓力上的減輕將進一步提振購房信心?！狈慨a(chǎn)金融服務(wù)機構(gòu)偉嘉安捷表示。

　　今年初，個人住房貸款存在審批較嚴、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，存在著誤傷一部分改善型需求的情況。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，“如果銀行額度不變，必然銀行會更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強。后續(xù)可能銀行針對不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以比較改善需求，改善型需求從信貸新政受益最明顯?！?

　　策略因素低開入市刺激市場需求

　　除了貨幣信貸政策的利好，北京在今年年初放松新盤的預售價格管制，一些中高端項目在經(jīng)過幾個月的蓄客后，下半年集中面世，也是拉動市場成交上揚的原因之一。

　　雖然今年北京的預售價格管控有所放松，但限購政策依然趨緊，整體樓市處于下行通道中，在這樣的市場環(huán)境下，開發(fā)商預期的預售價格雖然能夠得到住建委的批準，但整體樓市的低迷讓開發(fā)商普遍采取相對保守的價格策略，這令下半年入市的公寓豪宅的性價比優(yōu)勢陡增。如地處北五環(huán)的華潤萬橡府以60518元/平米的價格開盤，比之前預期的售價下調(diào)了20000元；位于西三環(huán)京投銀泰琨御府項目的入市價格定在73000/平米，甚至低于周邊二手房的市場價格。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，多個高端項目受制于市場大勢，低價入市，成熟的地段優(yōu)勢、高品質(zhì)的產(chǎn)品，加之合理的價格，成功吸引高端客群出手，對北京整體改善型項目市場的實際銷量形成直接拉升。

　　結(jié)構(gòu)因素避免自住房沖擊

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至本月15日，年內(nèi)入市的自住房簽約已經(jīng)達到了7448套，累計簽約額也已經(jīng)達到了117億，后續(xù)在四季度還將有超過10個項目入市，預計簽約將接近2萬套。

　　自住房將是影響樓市最關(guān)鍵的因素，即使在信貸政策松綁的情況下，因為自住房的大量供應(yīng)，北京的房價依然難以有上漲的可能性。截至日前，北京年內(nèi)住宅項目銷售突破20億的合計5個項目，其中有2個自住房項目最高的銷售額達到了48.64億。

　　從上周北京樓市成交排行來看，支撐當前樓市成交的主要力量由剛需盤過渡為自住房項目，排名前十的項目中有4個自住房項目以及1個定向銷售的恒大城項目，同樣的現(xiàn)象自7月末首個自住房金隅匯星苑開始簽約起已持續(xù)10余個。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，在自住商品房、信貸等多方因素形成的持續(xù)壓力下，在市場下行周期時，剛需型購房者成為退潮最快的客群，部分項目的試探性降價并未喚起剛需客群的購買力，剛需市場供需雙方的僵持局面始終未減，造成今年以來剛需盤去化緩慢，庫存節(jié)節(jié)攀升。據(jù)統(tǒng)計，當前商品住宅9萬套庫存中83%位于五環(huán)以外區(qū)域。

　　“在前期庫存未得以消化完成的前提下，剛需盤推新動力不足，造成近期開盤量減少。但與剛需盤不同的是，今年北京限價令放寬后為中高端項目的入市創(chuàng)造了政策條件，而近期針對改善型客群松綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端項目帶來市場契機，但因此改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市?！惫惚硎尽?

　　□影響

　　自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大。在新政中首付優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對市場的帶動作用。但對于剛需來說，政策上并未有實質(zhì)的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場預期的影響。2014年以來，擬售均價在4萬/平米以上的期房供應(yīng)量為7593套，是去年的4.1倍，今年高端供應(yīng)明顯高于去年主要是由于對高端項目的管制放松所致。預計四季度改善市場將進一步出現(xiàn)回暖。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

　　改善需求能否持續(xù)釋放尚需觀察

　　當前改善型需求的升溫一方面是源自于該類型產(chǎn)品市場供應(yīng)量的增多，另一方面原因是在于央行松綁信貸增加了改善型購房者的資金杠桿率，因此激發(fā)出一輪此前觀望的改善型需求入市，但這批需求釋放后，未來整體市場的購房熱情能否持續(xù)，還有賴于未來北京是否能夠繼續(xù)放松調(diào)控政策，給市場更強的信號，從而改善預期，拉升需求。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉

　　緩漲的可能性較大

　　未來樓市價格是否會出現(xiàn)暴漲，一是取決于央行貨幣政策的走向；二是取決于市場改善型需求入市的持續(xù)性。如果貨幣政策出現(xiàn)整體性寬松，那么市場價格的反彈甚至上漲是可以預期的，需求入市的持續(xù)性也會增加。如果不出現(xiàn)整體寬松，則這波成交量復蘇的勢頭和價格止跌企穩(wěn)反彈的勢頭是否持續(xù)，仍需觀察。短期來看，從目前到春節(jié)前，北京市場成交量的進一步復蘇，是可以預期的。預計在11月，市場將迎來二手房的網(wǎng)簽高峰。但在價格方面，這一時間內(nèi)如果沒有央行政策的大放水，則價格暴漲的可能性將十分微弱，緩漲的可能更大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進

　　改善型的樓盤供應(yīng)力度會加大

　　改善型成交比例提高，是大城市一個既有的規(guī)律。此類城市高凈值群體數(shù)量在持續(xù)增加，改善型購房需求和購房能力都比較強，所以往往會存在二次置業(yè)的現(xiàn)象。尤其是在市區(qū)房產(chǎn)價值不斷上升的情況下，很多人把市區(qū)的小戶型進行拋售，進而到一些地鐵便利的近郊區(qū)進行二次置業(yè)。此類物業(yè)基本上也定位改善型需求，進而在市場上表現(xiàn)比較緊俏。在央行這樣一個政策下，未來改善型購房需求的釋放將更快，因為購房的成本相對降低。這也對房企的供應(yīng)產(chǎn)生一個啟示，即未來不光注重剛需盤的供應(yīng)，在改善型的樓盤供應(yīng)上也會加大力度，進而影響未來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。