圖/顧燁

　　羊城晚報(bào)記者 張愛麗

　　每個(gè)人都希望自己的房子內(nèi)部干凈舒適，外部物業(yè)完善、交通便利，既方便大人上班、又方便小孩上學(xué)、更要方便購物消費(fèi)。可由于現(xiàn)實(shí)的種種原因，我們總能聽到各種不同的遺憾聲：“要是離單位近一點(diǎn)就好了”，“要是有套學(xué)位房就好了”。于是，在廣州等一些大城市便出現(xiàn)了房屋互換的做法。羊城晚報(bào)記者近日采訪了解到，“換房”不僅能滿足相關(guān)人群的不同需求，還可以讓大家省去一筆不小的契稅。

　　案例

　　為解決孩子讀書而換房

　　2006年年底，白領(lǐng)張寒（化名）在白云區(qū)買了一套三室兩廳的房子。為了讓孩子讀上好的小學(xué)，張寒去年年底想賣掉白云區(qū)的房子，在越秀區(qū)買一套學(xué)位房。就在張寒四處打聽買賣房屋信息的時(shí)候，居住在越秀區(qū)的張寒的老同事崔苗（化名）找上門來，提出一個(gè)讓張寒有些驚訝的想法——換房。

　　原來，崔苗于2003年在越秀區(qū)購買了一套70多平方米的大兩居，當(dāng)時(shí)主要是為了讓小孩讀重點(diǎn)小學(xué)而買的，如今孩子已經(jīng)自立了，而自己和丈夫因?yàn)槎脊ぷ髟诎自茀^(qū)，生活上有諸多不便，崔苗就萌生了想要換房的想法，而經(jīng)常去張家走動(dòng)的崔苗也對(duì)張寒的房子很滿意。

　　由于兩人對(duì)對(duì)方的房子地段、房屋建筑都比較滿意，雙方一拍即合。他們想，既然雙方都想賣房后再買房，那么何不雙方交換一下各自房屋所有權(quán)，這樣熟人之間反而不會(huì)隱瞞房屋的一些缺陷和不足，自然更放心。

　　算賬

　　房屋交換可節(jié)省契稅

　　二手房交易要交納一筆不少的稅費(fèi)，而羊城晚報(bào)記者從廣州地稅局了解到：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋交換的契稅計(jì)算依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。（注：雙方房產(chǎn)證登記時(shí)間均過五年，且雙方都是家庭唯一住房）。

　　張寒的房子目前的市場價(jià)是265萬元，而崔苗的房子市場價(jià)為306萬元。那么，張寒應(yīng)該繳納的契稅計(jì)算如下：應(yīng)納稅額＝(3060000-2650000)×1%＝4100元。

　　值得注意的是，由于張寒和崔苗兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋所有權(quán)交換都有自己住房的特定目的，雙方當(dāng)事人交換房屋所有權(quán)之后必定再進(jìn)行改造，與雙方當(dāng)事人在交換之前便進(jìn)行改造，其實(shí)際效果是一樣的。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，雙方不如改造之后再進(jìn)行房屋交易，這樣可以縮小兩套房子價(jià)格的差額，那么其納稅的基數(shù)也就更小。

　　于是經(jīng)過協(xié)商，張寒將自己的房屋按照崔苗的要求進(jìn)行了裝修。通過這次改造，張寒總共花掉近23萬元的裝修費(fèi)，這樣他的房屋市場價(jià)格可以升為288萬元。如果采用張寒裝修、裝潢后房屋價(jià)值的288萬元進(jìn)行交換，那么，應(yīng)納稅額＝(3060000-2880000)×1%＝1800元，相對(duì)先前的契稅額4100元，節(jié)約稅費(fèi)2300元。

　　值得一提的是，盡管崔苗的房子總價(jià)過高，但由于其面積小于90平方米，所以上述契稅征收額按1%稅率征收。如果交換雙方中，總價(jià)較高的房產(chǎn)面積在90到144平方米，契稅則按1.5%稅率征收。

　　此外，由于上述雙方房產(chǎn)證登記時(shí)間均過五年，且雙方都是家庭唯一住房，所以免征營業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅。如果房產(chǎn)證登記時(shí)間或契稅完稅證填發(fā)日期未滿五年，按5.6%征收營業(yè)稅及附加、按1%征收個(gè)人所得稅。如果房產(chǎn)證登記時(shí)間或契稅完稅證填發(fā)日期滿五年，免征營業(yè)稅及附加。家庭不止一套住房，需按1%征收個(gè)人所得稅。

　　鑒于此，為減少差價(jià)而進(jìn)行裝修、裝潢的做法主要適用于雙方房產(chǎn)證均過五年，且雙方家庭都是唯一住房的消費(fèi)者。

　　提醒

　　目前廣州換房僅限中心六區(qū)

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。當(dāng)然，交換房屋所有權(quán)時(shí)，也可采用自由定價(jià)的方法進(jìn)行籌劃，使兩者價(jià)格差額較小甚至沒有，但這種策劃，應(yīng)控制在一定的限度內(nèi)，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)具有一定的調(diào)整權(quán)。

　　另外，成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。因此，單純地從價(jià)格上進(jìn)行調(diào)節(jié)，很容易導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，反而得不償失。記者在采訪中了解到，目前廣州房屋交換還僅限于天河、越秀、海珠、白云等中心六區(qū)。（張愛麗）

　　Tips

　　房屋交換辦理登記程序

　　一、按規(guī)定提交下列證件和材料：

　　1、交換雙方的《房屋所有權(quán)證》原件；

　　2、交換雙方的《土地使用權(quán)證》原件及復(fù)印件一份，如屬非出讓土地使用性質(zhì)的，請(qǐng)先到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)；

　　3、交換房地產(chǎn)當(dāng)事人簽訂書面合同及公證文書；

　　4、當(dāng)事人屬個(gè)人還需提交，雙方身份證原件及復(fù)印件一份或戶籍證明原件。如委托他人辦理，必須提交公證委托文書原件及代理人身份證原件及復(fù)印件一份；

　　5、當(dāng)事人為企事業(yè)單位還需要提交主管部門同意的書面材料，及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（提供原件校對(duì)）；

　　6、屬有限責(zé)任公司或股份有限公司還需提交公司章程復(fù)印件和董事會(huì)決議原件各一份；

　　7、屬國有房產(chǎn)需符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　二、按要求雙方當(dāng)事人填寫下列表格：

　　1、《房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表》；

　　2、《買賣房產(chǎn)協(xié)議書》并申報(bào)成交價(jià)格；

　　3、《買方家庭人員登記表》；

　　4、《房屋買賣產(chǎn)、交易契約納稅申報(bào)表》；

　　5、房屋所有權(quán)人聲明（出讓方填寫）。

　　三、經(jīng)交易登記部門驗(yàn)證，雙方當(dāng)事人簽字，蓋章后出具收件單據(jù)。

　　四、按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后出具領(lǐng)證憑證。（張愛麗）