佳兆業(yè)事件余波未平 房企海外融資“痛點”

　　本報記者 劉力圖 廣州報道

　　近日，時代地產(chǎn)擬發(fā)行5年期美元計價債券，碧桂園(02007.HK)擬進(jìn)行優(yōu)先票據(jù)國際發(fā)售，此外，包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的多家內(nèi)地房企在年初已進(jìn)行境外融資。去年第四季度，在佳兆業(yè)事件的沖擊下，房企境外發(fā)債融資速度曾顯著放緩。

　　然而，受房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境、人民幣貶值等因素影響，內(nèi)地房企普遍面臨著境外融資成本提升的壓力。

　　前兩月融資額大跌73%

　　日前，新晉赴港上市的內(nèi)地房企時代地產(chǎn)公布2014年全年業(yè)績后，隨即提出擬發(fā)行5年期美元計價債券，現(xiàn)正按約11.875%的初步指導(dǎo)息率向投資者進(jìn)行詢價，發(fā)債規(guī)模暫未確定。

　　進(jìn)入2015年以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝控股、珠光控股、恒大地產(chǎn)、綠城中國和碧桂園共提出36.85億美元的境外融資計劃。

　　“從發(fā)行規(guī)模、時間期限等因素來考慮，目前釋放出房企境外融資的利好信號?！蹦撤科笸顿Y部負(fù)責(zé)對接境外資本市場的負(fù)責(zé)人李軒(化名)表示。

　　在他看來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次的發(fā)債成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)首只12年期債券，打破了以往發(fā)債時限不長的瓶頸，此外，其所發(fā)行的債券也獲得了全球資本機構(gòu)的熱捧，“實屬難得”。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于1月29日成功發(fā)行了總額約12億美元、5年和12年兩個期限的債券，該債券募資用于償還該公司現(xiàn)有債務(wù)并補充運營資金。

　　李軒分析，碧桂園所發(fā)行的融資規(guī)模也不少，且用于償還以往債務(wù)，這也體現(xiàn)了資本市場對該房企的信心，也是對內(nèi)地房企的信心表現(xiàn)。

　　碧桂園將向海外發(fā)售優(yōu)先票據(jù)，所得款項僅用作2011年2月23日發(fā)行的9億美元于2018年到期的11.125%優(yōu)先票據(jù)以及其他現(xiàn)有債務(wù)再融資，及相關(guān)融資費用和開支。

　　自佳兆業(yè)事件之后，李軒與團隊向資本市場的眾多機構(gòu)尋找融資機會時，“遇到的大部分情況都不是很理想，幾乎是四處碰壁。”他分析，除了與房企的銷售業(yè)績不佳、債務(wù)水平較高，以及內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)走勢不明朗等因素有關(guān)外，佳兆業(yè)事件讓一些大型的評級機構(gòu)對內(nèi)地房企的評級更為謹(jǐn)慎，從而影響整體融資水平，不少房企的融資計劃都相應(yīng)推遲。

　　中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新報告顯示，2015年前2個月內(nèi)地房企境外融資36.85億美元，與2014年同期的137.91億美元相比大跌73.3%。

　　僅在1月份，內(nèi)地房企境外發(fā)債在數(shù)量、規(guī)模上出現(xiàn)銳減。數(shù)據(jù)顯示，在2015年1月，有7家企業(yè)宣布在境外資本市場融資，合計融資規(guī)模約158億元，相比去年同期21家企業(yè)約600億元額度的境外融資大幅減少。

　　“乍暖還寒，并不能過于樂觀?！毕愀垡患彝赓Y投資公司大客戶部負(fù)責(zé)人葉智光認(rèn)為，佳兆業(yè)違約事件并非因房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險產(chǎn)生，在突發(fā)事件發(fā)生前，該公司的運營情況良好且資金充裕，這凸顯了內(nèi)地房企運作過程中除行業(yè)因素以外的特殊因素所造成的不確定前景，因此外資機構(gòu)的謹(jǐn)慎評估并不會驟然放開。

　　成本攀升

　　值得關(guān)注的是，內(nèi)地房企在本輪境外融資中的資金成本呈現(xiàn)上升趨勢。

　　時代地產(chǎn)本輪所發(fā)的5年期美元債券，目前傳初步指導(dǎo)息率11.87%。此前，恒大地產(chǎn)所發(fā)行的一筆10億美元5年期債券的利率為12%。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園最新擬發(fā)行的9億美元票據(jù)所需支付的利息并不會較過去的融資成本低，但可以調(diào)整集團目前的債務(wù)成本，通過降低整體融資成本從而優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉公開表示，受到佳兆業(yè)事件以及人民幣貶值的影響，房企境外融資的成本明顯上漲，2月份三筆融資的利率均在7.5%以上，而往年均在6%到7%左右。

　　中債資信評估有限責(zé)任公司評級業(yè)務(wù)部馬小明分析，佳兆業(yè)集團債券違約事件已導(dǎo)致其他內(nèi)地房企相關(guān)美元債券收益率大幅飆升。

　　標(biāo)普信用分析師葉翱行近日在中國房地產(chǎn)評級展望的分析會上表示，境外投資市場對實力較強的開發(fā)商還保持開放，但發(fā)行債券的定價可能提高，成本也會相應(yīng)上升。

　　對于2015年，標(biāo)普認(rèn)為中資房地產(chǎn)企業(yè)的評級趨勢將進(jìn)一步分化:大型開發(fā)商的表現(xiàn)將持穩(wěn)，市場份額將擴大，而小型開發(fā)商在市場增速放緩、融資環(huán)境嚴(yán)峻的背景下，其信用狀況可能變差。

　　記者從境外一些融資中介機構(gòu)了解到，銷售和財務(wù)狀況運作良好，以及一些有政府背景的開發(fā)商將會得到境外融資的傾斜，而一些中小型開發(fā)商的融資水平依然維持“高收益”。

　　除了受到國際資金流動性以及價格走勢的影響，記者從受訪的境外融資中介機構(gòu)了解到，內(nèi)地房地產(chǎn)庫存高企的現(xiàn)狀將進(jìn)一步抬升了境外資金的成本。

　　“一線城市去庫存的速度較為樂觀，但二三線城市的高庫存仍需要一段時間解決?！比~智光分析稱。

　　值得注意的是，標(biāo)普認(rèn)為，內(nèi)地房企更大的再融資壓力將在未來4年內(nèi)出現(xiàn)，2016年將有約63億美元債券到期，這將是今年到期債券規(guī)模的兩倍，而到2018年和2019年，將出現(xiàn)債券到期高峰，每年有約120億美元的債券有再融資需求。因此在這個期間內(nèi)，這些房企能否按時償還債務(wù)，或?qū)鶆?wù)進(jìn)行再融資以及再融資的成本都存在不確定性。