插圖/采采呈

　　形

　　呈

　　由于實(shí)施了幾十年的計(jì)劃生育，2010年中國(guó)的年齡結(jié)構(gòu)呈紡錘形，勞動(dòng)力比例大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，但是也導(dǎo)致內(nèi)需不足。這種結(jié)構(gòu)是不穩(wěn)定的，并且很快就要變成高度不穩(wěn)的倒三角形：勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺、高度老年化、經(jīng)濟(jì)喪失活力。

　　本專(zhuān)題撰文：羊城晚報(bào) 記者 詹青

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：方正證券研究所 整理/詹青

　　更多內(nèi)容……

　　詳見(jiàn)B12、B13版

　　2015年之后，中國(guó)人口拐點(diǎn)來(lái)到。

　　據(jù)方正證券研究所提供的一份最新研究報(bào)告顯示，2015年之后，20-64歲勞動(dòng)力開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，下降速度將超過(guò)日本。

　　方正證券首席宏觀研究顧問(wèn)蘇劍教授認(rèn)為，勞動(dòng)力是驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。日本和歐洲部分國(guó)家和地區(qū)在“人口拐點(diǎn)”到來(lái)前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。比如日本，在1992年人口出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。

　　是危言聳聽(tīng)嗎？

　　一直以來(lái)，“樓市拐點(diǎn)”就像“狼來(lái)了”喊了很多年。對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，只有短暫的下挫，但反彈從未失約，似乎每一次的調(diào)整都是為了下一次的瘋狂做鋪墊。然而，這一次樓市的土壤發(fā)生了根本性的變化，樓市反彈是否會(huì)失約？“狼”會(huì)否真要來(lái)了？

　　也許，樓市“史上最嚴(yán)厲”的大考來(lái)了。

　　因?yàn)檫@一次的“難題”不是政策，就算政策可以是“史上最嚴(yán)”也是能被調(diào)整的；因?yàn)檫@一次的“難題”不是“資金”，雖然缺錢(qián)很慘，但是融資的門(mén)路總會(huì)有的；因?yàn)檫@一次的“難題”是樓市最根本的需求，是樓市這一盆火下熊熊燃燒的柴薪。

　　樓市賴(lài)以十年野蠻成長(zhǎng)的最重要土壤——“人口紅利”在逐漸消失。

　　樓市能不能破解這道“難題”，跨過(guò)這個(gè)危機(jī)？這一次驚天大考，沒(méi)有發(fā)展商能夠逃避。

　　好了，樓市君，準(zhǔn)備好了嗎，請(qǐng)答題?。ㄕ睬啵?/p>

　　樓市人口紅利

　　統(tǒng)計(jì)學(xué)

　　樓市的人口力量

　　樓市的結(jié)構(gòu)與人口的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？

　　樓價(jià)的漲跌與人口的流動(dòng)又會(huì)發(fā)生怎樣的關(guān)聯(lián)？

　　以下三大定律，揭示了人的變動(dòng)將會(huì)在樓市中掀起怎樣的驚濤駭浪。

　　三大定律

　　第一定律

　　生的少了，老得快了=房子多了、“人口紅利”消失了

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　生育率難以提升，育齡婦女人數(shù)在快速減少。中國(guó)15-49歲總育齡婦女和20-29歲黃金年齡育齡婦女（2/3的孩子是該年齡群婦女生的）都在2012年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，其中前者從2011年的3.83億減少到2030年的2.93億，而后者將從2011年的1.15億減少到2035年的0.66億。

　　定律解讀：

　　未來(lái)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)會(huì)變成非常不穩(wěn)定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。對(duì)樓市最直接的反映是：“人少了，房子多了”，特別在庫(kù)存量大的城市，不僅房子不用搶了，還賣(mài)不出去。

　　由于人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，樓市所賴(lài)以生存的土壤——“人口紅利”正在逐漸消失。主流人口專(zhuān)家認(rèn)為，從理論上說(shuō)，出現(xiàn)劉易斯拐點(diǎn)后（即勞動(dòng)力過(guò)剩向短缺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)），人口紅利就會(huì)逐漸消失，“目前中國(guó)的人口紅利開(kāi)始逐漸消失，即使執(zhí)行了單獨(dú)二孩政策也無(wú)法從根本上改變這一趨勢(shì)?！?/p>

　　一般來(lái)說(shuō)，人口紅利消失會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)最明顯的指標(biāo)：

　　1、用工荒。勞動(dòng)力工資上漲將成為常態(tài)。

　　2、剛需荒。需求萎縮、房?jī)r(jià)上漲速度放緩。

　　從目前情況看，這兩個(gè)最為明顯的指標(biāo)都有浮頭跡象?，F(xiàn)在的確有不少城市出現(xiàn)了“用工荒”，勞動(dòng)力工資上漲將成為常態(tài)。

　　同時(shí)，由于剛需萎縮，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度放緩，部分三四線城市樓價(jià)開(kāi)始下跌。人少了，房多了，庫(kù)存量同步上漲。（見(jiàn)右上圖）

　　第二定律

　　人口拐點(diǎn)≈樓市拐點(diǎn)

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　20-64歲勞動(dòng)力2015年之后開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降速度將超過(guò)日本，我們稱(chēng)之為“人口拐點(diǎn)”。

　　定律解讀：

　　如果將20-64歲定義為具備勞動(dòng)力人口的話，那么可以發(fā)現(xiàn)，2015年之后該部分人群到達(dá)峰值后發(fā)生負(fù)增長(zhǎng)。在近幾年，你對(duì)這種人口結(jié)構(gòu)的變化可能感覺(jué)并不明顯，因?yàn)閯趧?dòng)力達(dá)到了頂峰，雖然開(kāi)始走下坡路，但是勞力仍然充沛。

　　在人口經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象中，勞動(dòng)力是驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，令人不安的是，人口拐點(diǎn)的到來(lái)，往往與經(jīng)濟(jì)衰退發(fā)生對(duì)應(yīng)關(guān)系，也常常與樓市崩盤(pán)有著密切關(guān)聯(lián)。

　　在日本和歐洲部分國(guó)家和地區(qū)，20-64歲人口于1998年、2010年達(dá)到頂峰后出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，他們都是在拐點(diǎn)前夕就出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。比如日本，在1980年前后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如日中天，城市地價(jià)不斷攀升，尤其是東京、大阪等六大城市的地價(jià)自1985年起， 每年以?xún)晌粩?shù)上升，盛行著“地價(jià)不降神話”。但是在1992年人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。

　　第三定律

　　人口吸納力≈城市漲價(jià)動(dòng)力

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　在2013中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市中，上海以953.5萬(wàn)的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬(wàn)，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬(wàn)。廣州的人口凈流入也達(dá)到了461萬(wàn)，位列第五（見(jiàn)右表）。

　　定律解讀：

　　人口凈流入是一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲價(jià)動(dòng)力的一個(gè)很重要條件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面?？梢?jiàn)，人口流入與房?jī)r(jià)漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒(méi)怎么流入或者凈流出的，房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有上漲動(dòng)力。

　　一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市形成了“盆地聚集效應(yīng)”。雖然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲還有其他因素影響，但是人口指標(biāo)中的“凈流入”也是一項(xiàng)很重要的參考。

　　排名城市戶籍人口（萬(wàn)）常住人口（萬(wàn)）凈流入（萬(wàn)）

　　國(guó)內(nèi)人口凈流入排名前十位城市

　　1 上海1426.932380.43953.5 29622

　　2 北京1297.52069.3771.8 37865

　　3 深圳299.151054.74755.59 26494

　　4 東莞186.05829.23643.18 8311

　　5 廣州822.31283.89461.59 18400

　　6 天津993.21413.15419.95 15977

　　7 蘇州653.841054.91401.07 11079

　　8 佛山377.65726.18348.53 8261

　　9 成都1173.41417.78244.38 9047

　　10 廈門(mén)193.6398.3204.7 21869

　　房?jī)r(jià)

　?。ㄔ?平方米）

　　制表：伍巖龍

　　廣州樣本

　　廣州樓市，

　　站在人口力量的“高地”上

　　北京、上海、深圳、廣州是人口凈流入名列第一梯隊(duì)的城市，未來(lái)仍然具有“人口紅利”的空間，可謂是站在人口力量的“高地”上，風(fēng)光仍然獨(dú)好。正是如此，廣州樓市的“人口危機(jī)”會(huì)被暫時(shí)掩蓋，也會(huì)被推后發(fā)生。

　　四成房子給外地人購(gòu)走

　　盡管近年來(lái)“逃離北上廣”的聲音不絕于耳，但數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州的人口依舊呈“正向”流入的趨勢(shì)。其中，遷徙人口位居首位的省份為廣東，說(shuō)明廣東依然是對(duì)務(wù)工人員最有吸引力的地區(qū)。而廣州作為廣東的省會(huì)城市，對(duì)于外地人口的吸引力無(wú)疑是最大的。

　　根據(jù)來(lái)自中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前廣州四成的房子是被外地人購(gòu)走的，而在限購(gòu)令執(zhí)行以來(lái)，外地人購(gòu)房的數(shù)據(jù)雖然有所下調(diào)，但是仍保持在三成以上?？梢?jiàn)外地人購(gòu)房是廣州樓市有效增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。

　　而在外地人購(gòu)房的年齡分布中，30-39歲的買(mǎi)家占44%，他們不僅購(gòu)房多，而且還是剛需。其中，首次置業(yè)在廣州安家立命的需求是比較突出的。

　　每年30萬(wàn)大學(xué)生留在廣州

　　從廣州市人社局公布的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2009年至2013年廣州市共接收近19萬(wàn)名非廣州生源大學(xué)生入戶，廣州接收大學(xué)生入戶呈逐年遞增趨勢(shì)，五年漲幅達(dá)到六成。

　　中國(guó)南方人才市場(chǎng)主任王世華告訴記者，外地生源來(lái)廣州就業(yè)的人數(shù)這幾年都穩(wěn)定在20多萬(wàn)，加上5萬(wàn)多廣州本地生源，南方人才市場(chǎng)每年接納在廣州就業(yè)的畢業(yè)生都穩(wěn)定在26萬(wàn)-30萬(wàn)人之間。王世華認(rèn)為，這幾年來(lái)，廣州對(duì)畢業(yè)生的吸引力并沒(méi)有下降。

　　每年30萬(wàn)左右的留穗大學(xué)生，無(wú)論是租房還是購(gòu)房，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的剛需客源。據(jù)介紹，現(xiàn)在雖然沒(méi)有大學(xué)生購(gòu)房比例的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但一般來(lái)說(shuō)，留在廣州如果超過(guò)四年，這些大學(xué)生便陸續(xù)有購(gòu)房需求，而畢業(yè)八年左右就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房高峰。“購(gòu)房后，很多大學(xué)生會(huì)從集體戶口遷出，變成個(gè)人戶口?！蓖跏廊A說(shuō)。而房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)是成為“新廣州人”的必經(jīng)之路。

　　剛需高峰期或已過(guò)去

　　雖然以上數(shù)據(jù)表明，廣州仍有超強(qiáng)的人口吸納力，廣州樓市仍有豐富的新增需求。然而這并不意味廣州樓市在“人口危機(jī)”面前，可以獨(dú)善其身、高枕無(wú)憂。

　　和全國(guó)很多地方的樓市一樣，廣州樓市同樣會(huì)在未來(lái)面臨人口結(jié)構(gòu)危機(jī)，比如剛需下滑，庫(kù)存上升。只不過(guò)比部分二三線城市推后而已。

　　廣州和國(guó)內(nèi)很多城市一樣，樓市的剛需高峰已經(jīng)過(guò)去。

　　這是和全國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)相一致的。上世紀(jì)60-70年代是國(guó)內(nèi)一個(gè)人口生育高峰，當(dāng)60后、70后進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)時(shí)，對(duì)住房就構(gòu)成了巨大的剛需，此后又變成了巨大的改善需求，這對(duì)應(yīng)的就是2000年以來(lái)長(zhǎng)達(dá)十年的購(gòu)房高潮。

　　目前，國(guó)內(nèi)很多城市都一樣——隨著60后逐漸進(jìn)入老年， 80后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也隨之急劇減少。實(shí)際上，很多地方的90后進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)時(shí)，父輩、祖輩可能已經(jīng)給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已毫無(wú)疑問(wèn)。

　　一位不愿意透露姓名的本土開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)他們內(nèi)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州本土90后的年輕人，在最近幾年的購(gòu)房比例是下調(diào)的?！耙?yàn)楸镜氐哪贻p人，很多已經(jīng)有足夠的房產(chǎn)，又或者是父母早就為他們留了房子”。

　　400002820033000390004200046000

　　30000

　　20000

　　20092010201120122013

　　圖表所示，廣州接收的外地大學(xué)生人數(shù)呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，表示廣州對(duì)人口的吸引力還在擴(kuò)大。

　?。ㄖ茍D/伍巖龍）