國(guó)慶前夕，央行及銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)文推出房貸新政，“認(rèn)貸不認(rèn)房”、首套利率七折等相關(guān)政策，打破了沉寂已久的樓市。至10月30日，房貸新政正好“滿月”。

　　筆者從多家機(jī)構(gòu)了解到，10月份多地樓市成交量明顯回升。其中，廣州9月30日—10月29日全市一手房網(wǎng)簽6802套，環(huán)比9月的4500套網(wǎng)簽量，環(huán)比上漲51.16%。而廣州二手房成交量也較8月、9月上升10%左右。

　　專家分析認(rèn)為，10月成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，受到了房貸新政和開(kāi)發(fā)商年底促銷沖業(yè)績(jī)等因素影響。從目前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市調(diào)整期已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)回暖趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。但從短期來(lái)看，廣州樓市庫(kù)存尚屬高位，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲難度較大，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)主流。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 鄭佳欣 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 何家偉

　　新房

　　10月成交量環(huán)比回升

　　10月份以來(lái)，受一系列利好因素影響，全國(guó)樓市一改持續(xù)多月的低迷局面，成交量逐漸回升。

　　在房貸新政落地之后，廣州的一手房成交量回升明顯。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，9月30日—10月29日廣州全市網(wǎng)簽6802套，環(huán)比9月的4500套一手房網(wǎng)簽量，環(huán)比上漲51.16%。

　　數(shù)據(jù)顯示，從廣州十一區(qū)整體情況來(lái)看，僅天河和越秀兩區(qū)成交出現(xiàn)下降，其他區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的上升。越秀、天河、海珠、荔灣、黃埔、白云等中心六區(qū)從1604套上升至2498套，環(huán)比上升56%；外圍五區(qū)從2896套上升至4304套，環(huán)比上升49%，外圍五區(qū)仍舊是成交的主力。

　　就連廣州市區(qū)的一些高價(jià)樓盤也創(chuàng)下不俗的銷售成績(jī)。上周末，位于廣州大道與中山一路交會(huì)處的富力東山新天地，推出120—180平方米的三房和四房，約百套房源，開(kāi)盤售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，項(xiàng)目當(dāng)天上午吸引了三四百位買家到場(chǎng)。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜說(shuō)，樓市新政的刺激加上開(kāi)發(fā)商年底沖業(yè)績(jī)的影響，催生了10月成交量創(chuàng)今年新高。二手房成交量也在反彈上漲。合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪說(shuō)，央行房貸新政落地，在經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)整后，客戶相對(duì)比較謹(jǐn)慎，但是總體而言，成交量、看房量都在放大，二手房網(wǎng)簽成交量相比上兩個(gè)月上升了10%。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，房貸新政是超出預(yù)期的利好政策，限貸政策出現(xiàn)了決定性變化，但落地需要一定的時(shí)間和過(guò)程。短期內(nèi)，雖然在新政出臺(tái)后房貸放寬，但是銀行資金面仍然偏緊，實(shí)際操作中的利率優(yōu)惠還比較少，目前市場(chǎng)的反應(yīng)不會(huì)很大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從全國(guó)的最新市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，由于限購(gòu)政策取消、“央四條”政策出臺(tái)、年底房企銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，今年第四季度以來(lái)的月度市場(chǎng)成交量開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比回升的現(xiàn)象，市場(chǎng)去庫(kù)存的速度在適度提高。從一線城市及基本面良好（存銷比在15個(gè)月以下）的城市來(lái)看，市場(chǎng)基本面有可能會(huì)率先好轉(zhuǎn)，年底將出現(xiàn)“翹尾”行情。

　　二手房

　　出租回報(bào)率略有增長(zhǎng)

　　值得注意的是，一二手樓市的變化也在影響著租房市場(chǎng)。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析指出，廣州的二手樓市自4月以來(lái)成交連跌數(shù)月，商業(yè)貸款收緊、利率上浮、“穗六條”限購(gòu)政策，疊加一手樓市以價(jià)換量搶客分流的影響，使得整個(gè)二手市場(chǎng)額外疲倦低迷。而大多數(shù)二手業(yè)主，特別是物業(yè)位于優(yōu)質(zhì)地段的業(yè)主，心態(tài)較為強(qiáng)勢(shì)，只肯在小范圍內(nèi)讓利，寧愿以租代售亦不愿降價(jià)出手，導(dǎo)致市面盤源充裕。

　　在房貸新政滿月的特殊節(jié)點(diǎn)，合富置業(yè)發(fā)布了今年第三季度廣州租金分析報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，由于住宅買賣售價(jià)的上漲速度快于租金，因此近年來(lái)出租回報(bào)率一直呈緩慢走低的趨勢(shì)。2008年第一季度廣州住宅的出租回報(bào)率高達(dá)4.7%，其后出租回報(bào)水平一路下降，2014年第二季度的出租回報(bào)率僅為2.5%。第三季度，廣州二手樓價(jià)小幅回落，而租金則保持平穩(wěn)，受此影響，出租回報(bào)率略微回升，為2.6%。

　　“預(yù)計(jì)第四季度將會(huì)有不少穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的措施，但要傳導(dǎo)影響到租賃市場(chǎng)仍需時(shí)日，租金大致以平穩(wěn)為主?！饼埍笳f(shuō)。

　　后市

　　去庫(kù)存仍是市場(chǎng)主流

　　“樓市調(diào)整期已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)回暖趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯?！睂?duì)于接下來(lái)的樓市走向，龍斌作出這樣的判斷。他表示，目前一手房成交量已經(jīng)放大了，成交量放大到一定程度，就可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲。

　　不過(guò)，龍斌也指出，目前廣州一手樓市庫(kù)存量非常大，新政前可售面積曾一度超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而此前最低時(shí)廣州樓市的庫(kù)存只有400—500萬(wàn)平方米?！伴_(kāi)發(fā)商還是會(huì)利用政策利好，盡快消化庫(kù)存回籠資金，除非是已經(jīng)沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，才會(huì)有惜售漲價(jià)的念頭，但這不是主流。”。

　　“截至今年10月，一線城市存銷比雖略降低，但仍然高企，面臨去庫(kù)存壓力?！睆埡陚フf(shuō)，限購(gòu)松綁或取消后，二線城市存銷比繼續(xù)分化，監(jiān)測(cè)城市中，僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數(shù)城市處于合理區(qū)間或有房?jī)r(jià)上漲壓力，其他二線城市庫(kù)存仍然偏大，面臨去庫(kù)存的壓力；大多數(shù)三四線城市城市去庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)仍然面臨下跌壓力?！爱?dāng)前限購(gòu)松綁等政策出臺(tái)并未改變?nèi)?kù)存的市場(chǎng)基本面?！?/p>