■ 地產(chǎn)行業(yè)記者 胡 蓉

　　不論人口結(jié)構(gòu)的變化是否會影響深圳樓市消費力，不論吳曉波“在一線城市，不動產(chǎn)是最保險的投資”是不是黃金定律， 2015年深圳迎來的逾百新項目（含加推）讓眾多深圳置業(yè)者充滿期待。早有統(tǒng)計指出，110余項目中，約三成在龍崗，約兩成在寶安，毫無疑問，兩區(qū)將繼續(xù)成為新房爭奇斗艷的主戰(zhàn)場。除了樓市交易集中“關(guān)外”，2015年的新房市場還將有哪些看點呢？

　　春

　　年前推盤意愿走弱

　　看存量去化

　　2015年至今，全市僅3個項目獲得預(yù)售。出于對全年市場的樂觀預(yù)期，記者發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商傾向于調(diào)整銷售節(jié)奏及銷售價格，年前推盤意愿走弱。多個項目負(fù)責(zé)人透露，原本年前入市的項目受到市場回暖的影響，已經(jīng)調(diào)整了推盤時間。以深圳中心為例，已將推盤時間調(diào)整至了春節(jié)后，一位熟悉項目的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“實際上，項目開盤時間是從2013年底一推再推，現(xiàn)在從2014直接推到了2015?！碑?dāng)記者問及是否能按照相關(guān)預(yù)測在春節(jié)后入市時，對方回答“難說”。

　　雖然新盤數(shù)量不多，但可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有庫存去化速度穩(wěn)定。最新一周深圳中原新盤訪客指數(shù)出現(xiàn)小幅下降，深圳中原研究中心指出，去年年底樓市狂歡之后的調(diào)整期將延續(xù)至春節(jié)，此間不論是開發(fā)商還是購房者，交投情緒都難以大幅提振。而按照往年情況，1月成交回落、去化減緩屬于常情。業(yè)內(nèi)預(yù)測，至年前1-2周，新房成交還將保持現(xiàn)有穩(wěn)定態(tài)勢。

　　夏

　　“關(guān)內(nèi)”大戶型攻市

　　看全市均價攀升

　　克而瑞的預(yù)測信息顯示，羅湖、福田、南山三區(qū)的新房供應(yīng)將集中在二季度入市，包括龍海家園、城脈后海灣公館、新世界花園、名爵廣場、柏寧花園、聯(lián)泰紅樹灣、恒裕檳城二期、德弘天下等，分布在香蜜湖、紅樹灣等高端住宅集中區(qū)域。值得注意的是，中心區(qū)域預(yù)計在二季度推出的新房項目，多是中大面積段改善型產(chǎn)品。以德弘天下為例，主推220—1000平方米大戶，南山的城脈后海灣公館則主推110-150平方米復(fù)式四房及頂層空中別墅。

　　此外，有望推高今年二季度深圳樓市均價的動力還來自若干別墅產(chǎn)品的入市。預(yù)計二季度入市的新世界倚山花園三期、新世界名鐫、聯(lián)泰梅沙灣等項目均屬于高端別墅項目，根據(jù)其項目區(qū)位及項目定位，或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性拉高二季度成交均價。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹介紹，今年針對“改善客”的大戶型產(chǎn)品占比顯著增加，如果深圳限購放開，大戶型產(chǎn)品的銷售將得到極大釋放，將推高全市成交價格。

　　秋

　　下半場迎來調(diào)整

　　看供應(yīng)拐點

　　按照近兩年的情況，進入三季度，價格將根據(jù)上半年市場反應(yīng)迎來一輪調(diào)整，新項目普遍選擇在這一季度跑量、回籠資金。而根據(jù)多家權(quán)威機構(gòu)的預(yù)測，今年三季度或?qū)⒊蔀槿旯?yīng)低谷。

　　當(dāng)記者就三季度是否面臨無房可賣局面問題咨詢多位研究人士時，均得到了否定回應(yīng)。美聯(lián)物業(yè)何倩茹表示，“還有不少項目的入市節(jié)點未定，但按照以往經(jīng)驗，三季度的供應(yīng)將不會低于二季度”，深圳中原研究中心王飛則直言“很多項目是否推出變數(shù)很大，但可以肯定，下半年供應(yīng)會高于上半年?！?/p>

　　對于三季度成交，有業(yè)內(nèi)人士表示，今年房貸利率優(yōu)惠有望出現(xiàn)在一、四季度，預(yù)計二三季度信貸將收緊，受此影響，成交量與供應(yīng)量或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整。

　　冬

　　年尾供應(yīng)激增

　　看龍華價格爆發(fā)

　　據(jù)預(yù)測，四季度“關(guān)內(nèi)”新房供應(yīng)基本停滯，龍崗、寶安成為供應(yīng)主力區(qū)域。

　　不同于龍崗區(qū)新盤的入市節(jié)點基本均勻分布在全年四個季度，寶安和龍華的新增供應(yīng)一半集中在四季度。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的預(yù)測，今年10-12月，寶安和龍華將有15個項目入市，其中龍華新區(qū)8個。

　　事實上，近兩年龍華新區(qū)供應(yīng)量呈現(xiàn)出下滑的態(tài)勢，而今年龍華將重新成為供應(yīng)重點片區(qū)。

　　產(chǎn)品方面，龍華新區(qū)四季度供應(yīng)將以“剛需盤”為主，大戶型單位占比較少。研究人士認(rèn)為，雖然龍華與傳統(tǒng)中心區(qū)直線距離近，但相較之下，仍有欠缺，“無法像福田、南山那樣推大戶型豪宅”。

　　價格方面，美聯(lián)物業(yè)何倩茹直言，龍華片區(qū)肯定會全面突破3萬元/平方米，3.2萬元/平方米將成為普遍價格。深圳中原王飛則認(rèn)為，龍華均價將在3萬元/平方米左右，她進一步解釋，“事實上，龍華還有大量項目價格在3萬元以下，萊蒙水榭春天的二手房成交價格也在3萬元以下?！?/p>

　　龍華新區(qū)第四季度預(yù)計新盤供應(yīng)

　　觀瀾玫瑰苑、河潤園、品澤軒目二期、萬福花園、文瀾苑、祥瀾苑、壹城中心、御景尚筑軒

　　(數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè))