財(cái)經(jīng) > 滾動(dòng)新聞 > 正文
字號(hào):大 中 小
北京樓市:高端市場(chǎng)或“恐高”
- 發(fā)布時(shí)間:2015-01-16 17:09:00 來源:中國建設(shè)報(bào) 責(zé)任編輯:羅伯特
北京樓市每平方米5萬元~8萬元商品住宅的庫存量同年去化量的大約比數(shù)為9000~10000∶2013。每平方米8萬元以上商品住宅年新增庫存量同年去化量之比為1000∶230。這組機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)比值顯而易見,二者的去化周期都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過4年!
現(xiàn)狀不容樂觀,而后勢(shì)卻在持續(xù)加碼。1月6日,北京新年土地首拍的兩宗土地,折合樓面價(jià)每平方米近5萬元,意味著售價(jià)每平方米突破8萬元才會(huì)有利潤!而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),今年預(yù)計(jì)入市的42個(gè)純新盤當(dāng)中,單價(jià)超過每平方米5萬元的項(xiàng)目占了17個(gè),而其中預(yù)估單價(jià)超過每平方米10萬元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)。北京樓市,正在邁入名副其實(shí)的“高端時(shí)代”。
在行業(yè)整體下行調(diào)整期,繼續(xù)受“限”的北京樓市房價(jià)卻一路走“高”,難怪以“退休老漢”自居的任志強(qiáng)立即通過微博發(fā)聲:“幾年前我說北京四環(huán)內(nèi)的房價(jià)要漲到每平方米五萬多元時(shí),被所有的人大罵,并把房價(jià)上漲賴到開發(fā)商頭上。如今豐臺(tái)區(qū)的土地也成了寶,五六萬元的土地樓面單價(jià),外加一萬元的契稅和利息,房價(jià)該是多少?”
任志強(qiáng)或許為自己當(dāng)年的一語成讖找到了足夠的依據(jù),高端項(xiàng)目的開發(fā)商們或許也能輕易為房價(jià)一路走高找到足夠的理由,但房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展卻有著難以違背的市場(chǎng)規(guī)律:供需相對(duì)平衡。因此,高端市場(chǎng)庫存量如何去“高”、開發(fā)商如何不“恐高”,讓市場(chǎng)供需維持在相對(duì)合理的水準(zhǔn),這道命題,值得業(yè)界深思。
新盤高端項(xiàng)目超四成
1月6日,北京市土地市場(chǎng)迎來2015年首拍,位于豐臺(tái)區(qū)的兩宗地塊共吸引了近20家房企參與,經(jīng)過近兩個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍,招商、華潤、九龍倉和平安組成的聯(lián)合體分別以42億元、44.9億元的價(jià)格將亞林西居住區(qū)兩宗土地收入囊中。其中一期0501—613、614、660地塊需要無償提供31477平方米的地上商業(yè)用房外,還需要配套建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目,由此折合樓面價(jià)為每平方米3.73萬元,同時(shí)該宗地配建的“限價(jià)商品住房”為每平方米2.1萬元。而一期0501 626、627地塊樓面價(jià)更是高達(dá)每平方米4.97萬元。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅在接受《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》記者采訪時(shí)稱:“按照區(qū)域內(nèi)每平方米4萬元~5萬元的銷售均價(jià),本次出讓的地塊土地成本已經(jīng)接近每平方米5萬元,若按照正常銷售價(jià)格,每平方米需要突破8萬元才會(huì)有利潤?!?
在這場(chǎng)高價(jià)首拍催生的高端項(xiàng)目背后,還有更多的比肩者。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,預(yù)計(jì)在2015年入市的純新盤項(xiàng)目有42個(gè)。從已公布入市計(jì)劃的項(xiàng)目特點(diǎn)來看,高端產(chǎn)品所占比重分量十足,單價(jià)超過每平方米5萬元的高端項(xiàng)目占據(jù)了17個(gè),其中預(yù)估單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè),其中包括案名已定的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、中央公園廣場(chǎng)等,還包括尚未公布項(xiàng)目名的保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項(xiàng)目。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013~2014年成交的住宅用地當(dāng)中,實(shí)際樓面價(jià)高于每平方米2萬元的多達(dá)20宗,其中除了佳兆業(yè)廣場(chǎng)、中央公園廣場(chǎng)、麗都十號(hào)等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目之外,其他均為近兩年的地王產(chǎn)品。難怪郭毅在接受記者采訪時(shí)稱:“土地成本的飆升使得原本屬于稀缺產(chǎn)品的每平方米10萬元的高端住宅開始‘一抓一把’,2015年北京高端住宅市場(chǎng)即將跨越式地邁入多個(gè)項(xiàng)目‘整盤10萬元’的高端時(shí)代?!?
記者日前在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到的還是一片凌亂的空曠工地,而在該地塊北邊界的西鐵營村走訪時(shí),村民對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的高房價(jià)并不意外,但關(guān)注度遠(yuǎn)不及對(duì)該項(xiàng)目里的限價(jià)商品房,認(rèn)為這才是跟他們可能“沾得上邊兒的事”。
供需失衡去化壓力大
高端項(xiàng)目多、房價(jià)高,并不可怕,關(guān)鍵是市場(chǎng)是否具備相匹配的去“高”能力。北京“一抓一把”的高端樓市去化能力到底如何,我們不妨從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中管窺一豹:截至目前,北京四環(huán)內(nèi)住宅存量高達(dá)8249套,而2015年還將有8~10個(gè)高端項(xiàng)目入市,預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將在1000套以上,也就意味著2015年高端市場(chǎng)的可售房源套數(shù)將在9000~10000套左右。然而,2014年北京成交價(jià)格每平方米在5萬元~8萬元的商品住宅僅銷售了2013套,每平方米8萬元以上的商品住宅只銷售了230套,據(jù)此推算,即便不計(jì)算新增加的供應(yīng)量,四環(huán)內(nèi)的住宅存量也夠銷售4年之久,而高端市場(chǎng)新增1000套以上供應(yīng)與年銷量230套之間的供需比更是高達(dá)4:1,去化壓力之大可想而知,2015年北京高端市場(chǎng)銷售競(jìng)爭之激烈可想而知。
既然高端市場(chǎng)的高庫存和十分緩慢的去化速度是眾所周知的事情,為何高端項(xiàng)目還會(huì)扎堆入市?郭毅分析認(rèn)為,主要原因在于北京“限價(jià)”政策的調(diào)整,最近一年時(shí)間,北京市高端市場(chǎng)限價(jià)經(jīng)歷了4次調(diào)整,直到去年年底首創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目高達(dá)16.6萬元的預(yù)售價(jià)格得以通過,標(biāo)志著“限價(jià)”政策已經(jīng)正式退出。于是,大量準(zhǔn)高端項(xiàng)目看到希望紛紛整裝入市。
談及高端市場(chǎng)的走勢(shì),郭毅分析認(rèn)為,進(jìn)入2015年之后,新的高端項(xiàng)目雖然憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)集中發(fā)力,能夠激發(fā)一部分增量需求,但在限購政策制約下后勁乏力,如果2015年依然保持嚴(yán)格的購房限購,高端市場(chǎng)成交量很可能會(huì)呈現(xiàn)出先高后低的現(xiàn)象。此外,高端市場(chǎng)價(jià)格的跨越式上漲,高端客群對(duì)于項(xiàng)目價(jià)值與銷售價(jià)格之間的匹配度是否認(rèn)同,也是影響到高端市場(chǎng)成交穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。在這種情況下,2015年的豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)性價(jià)比高的個(gè)盤熱銷、整體疲軟的現(xiàn)象。而北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳志在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則稱:“為避免媒體碎片化的采訪帶來的信息誤讀,北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)下一步將采取擇機(jī)統(tǒng)一對(duì)外發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的形式發(fā)布信息?!蓖瑫r(shí),他認(rèn)為高端只是一個(gè)相對(duì)概念,不宜從整體市場(chǎng)中分割出來談。
限價(jià)政策的退出對(duì)高端市場(chǎng)的供應(yīng)產(chǎn)生了一定的刺激作用,但在限購政策的大背景下,需求的口子并未徹底放開,此際高端項(xiàng)目的集中入市以及價(jià)格的跨越式增長,勢(shì)必加大供需失衡趨勢(shì),北京樓市高端市場(chǎng)究竟會(huì)不會(huì)爆發(fā)“恐高癥”,有待觀察。
熱圖一覽
高清圖集賞析
- 股票名稱 最新價(jià) 漲跌幅
- 祥龍電業(yè) 6.77 10.08%
- 安彩高科 10.18 10.05%
- 傲農(nóng)生物 19.98 10.02%
- 振華股份 15.92 10.02%
- 東軟集團(tuán) 15.94 10.01%
- 世運(yùn)電路 18.15 10.00%
- 天鵝股份 23.65 10.00%
- 七一二 43.81 9.99%
- 愛嬰室 31.60 9.99%
- 西部黃金 21.48 9.98%
- 最嚴(yán)調(diào)控下滬深房價(jià)仍漲 人口老齡化影響三四線樓市
- 樂天大規(guī)模退出中國市場(chǎng) 供應(yīng)商趕赴北京總部催款
- 北京16家銀行上調(diào)首套房貸利率 封殺“過道學(xué)區(qū)房”
- 10萬輛共享單車僅50人管遭質(zhì)疑 摩拜ofo優(yōu)勢(shì)變劣勢(shì)
- 去年聯(lián)通、電信凈利潤均下滑 用戶爭奪漸趨白熱化
- 奧迪否認(rèn)“官民不等價(jià)”:優(yōu)惠政策并非只針對(duì)公務(wù)員
- 季末銀行考核在即 一日風(fēng)云難改“錢緊錢貴”現(xiàn)狀
- 美圖7小時(shí)暴跌四成 虧損業(yè)績?nèi)绾沃?00億市值受拷問
- 監(jiān)管重壓下P2P退出平臺(tái)增加 網(wǎng)貸行業(yè)進(jìn)入冷靜期
- 配資炒股虧損逾百萬 股民將信托公司告上法庭