“我們做了多個高端項目，包括在西山板塊的五礦萬科·如園、CBD的萬科大都會、故宮旁的北河沿甲柒拾柒號等。高麗營項目不是北京萬科的首個高端項目，萬科未來會把這些項目積累的開發(fā)經(jīng)驗運用到高麗營項目上?！比f科集團高級副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶向《證券日報》記者透露，“我覺得高端、低端產(chǎn)品不那么邪乎，都是住宅就好，萬科30年來積累了很多東西”。

　　8月6日，《證券日報》記者從萬科內(nèi)部獲悉，在今年年底，萬科將推出北京首個別墅項目，該項目所在地塊即萬科2013年10月份耗資33億元摘得的順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)于莊03-38地塊。

　　值得注意的是，有接近萬科的人士向記者透露，這是萬科在北京的第4個高端項目，也是其在北京高端物業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)中的第一個別墅類產(chǎn)品。為了減少盈利和銷售壓力等風(fēng)險，“萬科選擇了樓面地價每平方米不足2萬元的傳統(tǒng)別墅區(qū)地塊來推首個別墅品牌，這將有很大的定價空間”。

　　發(fā)力北京高端項目

　　事實上， 據(jù)萬科明源系統(tǒng)統(tǒng)計，截止到2014年6月28日，北京萬科(不含京外項目)今年上半年已完成117.3億元的銷售業(yè)績，其中，高端項目的銷售額占比同比提升幅度非常高。

　　據(jù)《證券日報》記者從萬科內(nèi)部獲得的數(shù)據(jù)顯示，僅以五礦萬科·如園為例，其上半年的銷售額就達到了10億元，單個項目銷售業(yè)績就接近北京萬科上半年總銷售額的9%。

　　此外，北京萬科為了發(fā)展高端物業(yè)產(chǎn)品線，已經(jīng)將高端項目分離出來，專門成立了高端物業(yè)事業(yè)部去主導(dǎo)其開發(fā)和銷售。據(jù)記者了解，目前萬科在北京共有4個高端項目。銷售單價超過10萬元∕平方米，甚至有可能直逼20萬元∕平方米的項目為通過收購獲得的萬科大都會和緊鄰故宮的萬科北河沿項目；銷售單價在6萬元∕平方米左右的為位于北京西山別墅區(qū)板塊的五礦萬科·如園項目；另一個則是上述位于中央別墅區(qū)的萬科在北京的首個別墅項目。

　　2013年10月11日下午，萬科和華雨鴻咨詢聯(lián)合體擊敗泰禾集團、和裕地產(chǎn)等5家知名房企，以總價33億元的代價奪得順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)于莊03-38地塊，溢價率約為57%，樓面價19347元/平方米。資料顯示，該地塊位于京承高速東側(cè)，北六環(huán)南，性質(zhì)為F1住宅混合公建用地、C8旅游設(shè)施用地、C9其他公共設(shè)施用地，規(guī)劃建筑面積約17.1萬平方米，當(dāng)時是當(dāng)年北京供應(yīng)宅地中容積率最低的一塊。

　　“我們初步可能會在今年年底考慮展示，預(yù)計明年年初將預(yù)售?！泵髴c向《證券日報》記者透露，至于價格現(xiàn)在還不好定，“因為我們還有很多設(shè)計成本之后的問題，不過，當(dāng)年拿這塊地的時候地價不是很貴，今天看起來壓力比較小，所以值得期待”。

　　“這個區(qū)域內(nèi)因產(chǎn)品不同二手房房價也有較大差異，大概在3萬元∕平方米至4萬元∕平方米之間?！?新世界中國地產(chǎn)中國(北京)常務(wù)副總經(jīng)理邱國兆向《證券日報》記者透露，新世界中國地產(chǎn)在該區(qū)域內(nèi)也有高端項目，預(yù)計下半年會預(yù)售。

　　開發(fā)商什么產(chǎn)品“都得會”

　　值得注意的是，盡管萬科多年占據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭地位，甚至銷售規(guī)模有望在今年達到2000億元，但在北京，萬科開發(fā)別墅項目還是“新手”。

　　鑒于此，毛大慶雖然對萬科在北京的首個別墅項目“期望很高”，但其并未獨資操盤，而是與住總集團合作投資的。此外，為了讓減少別墅項目現(xiàn)金回籠慢和銷售周期長的壓力，萬科也找到了抬升該區(qū)域價值的合作者，即新世界中國地產(chǎn)，萬科與新世界中國地產(chǎn)旗下的高端項目協(xié)同入市，聯(lián)動開發(fā)。

　　事實上，新世界中國地產(chǎn)已經(jīng)在該區(qū)域深耕多年，萬科所拿地塊的一級開發(fā)也是新世界中國地產(chǎn)完成的。同時，新世界中國地產(chǎn)也是萬科的國際戰(zhàn)略合作伙伴。

　　對此，毛大慶向本報記者表示，“事實上，現(xiàn)在在北京怎么開發(fā)別墅很有意思，我覺得確實要花很多工夫，我們將與新世界（新世界中國地產(chǎn)）相互研究和學(xué)習(xí)”。

　　而關(guān)于北京萬科高端產(chǎn)品線的擴張計劃，毛大慶向本報記者坦言，“很明確地講，我們會控制高端項目的數(shù)量，因為事實上只有在特定的地段、特定的條件下會考慮高端項目，北京萬科依然會延續(xù)主流的住宅產(chǎn)品開發(fā)路線”。

　　毛大慶進一步透露，“我們非住宅產(chǎn)品占整個產(chǎn)品線的比例是2:：8，預(yù)計高端住宅與普通住宅產(chǎn)品的比例也將控制在2：8之內(nèi)”。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京萬科開拓高端物業(yè)產(chǎn)品線可能意在提高利潤率。“高端產(chǎn)品是不是就一定能夠提升盈利能力，我覺得不能這么簡單的一概而論。”毛大慶向本報記者解釋道，相對來講，高端產(chǎn)品面對的市場風(fēng)險、區(qū)劃規(guī)劃、銷售周期和資金成本等方面比普通產(chǎn)品要高，所以不見得哪一類產(chǎn)品一定能帶來盈利水平的變化。

　　此外，毛大慶還向本報記者直言，“在未來市場上，沒有一家開發(fā)商說我只選擇做某一類東西，恐怕你都得會，這是一個根本問題”。